Was ändert sich zum 1. Januar 2024?
Wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen, haben sie die Wahl, ob sie diese als Miteigentümer zu Bruchteilen oder in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR) erwerben möchten. In Hamburg wurde der Kauf „,in GbR" in der Vergangenheit besonders häufig gewählt, weshalb auch vom,,Hamburger Modell" die Rede ist. Das macht die Gesetzesänderungen, die im Hinblick auf die GbR zum 1. Januar 2024 in Kraft treten, für den Hamburger Immobilienmarkt besonders relevant. Aber auch andernorts stehen noch viele Eigentümer als GbR im Grundbuch, zum Teil ohne sich dessen bewusst zu sein.
Zum 1. Januar 2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Es bringt unter anderem eine vollständige gesetzliche Neukonzeption des GbR-Rechts mit sich. Die Rechtsfähigkeit der GbR, die von der Rechtsprechung schon seit mehr als zwei Jahrzehnten anerkannt war, wird nun erstmals auch gesetzlich verankert. Zugleich sieht das Gesetz zukünftig die Schaffung eines neuen Gesellschaftsregisters vor. Durch die Eintragung in dieses Register wird die GbR zur „eingetragenen GbR" (eGbR). Die Eintragung ist grundsätzlich freiwillig; für eine GbR, die Grundbesitz veräußert oder erwirbt, besteht aber ab Januar 2024 vielfach ein faktischer Eintragungszwang. Jede Eintragung in das Grundbuch unter Beteiligung einer GbR wird dann nämlich von der vorherigen Eintragung in das Gesellschaftsregister abhängig gemacht (sogenannter Voreintragungsgrundsatz).
Was ist beim Verkauf durch eine GbR zu beachten?
Bis zum 31. Dezember 2023 kann Grundbesitz, der von einer GbR gehalten wird, grundsätzlich noch nach altem Recht veräußert werden. Eine Eintragung in das Gesellschaftsregister kann vermieden werden, wenn der Kaufvertrag 2023 beurkundet und der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung ebenfalls noch in diesem Jahr beim Grundbuchamt gestellt wird. Soll der Kauf finanziert werden, muss auch die Finanzierungsgrundschuld bereits vor dem Jahreswechsel bestellt werden. Die Einzelheiten eines jeden Verkaufs sollten Verkäufer und Käufer aber in jedem Fall vom Notariat prüfen und sich hierzu beraten lassen.
Für Verkäufe, die ab dem 1. Januar 2024 beurkundet werden, greift dagegen eine sogenannte Grundbuchsperre. Mit der Durchführung dieser Verkäufe kann erst begonnen werden, wenn die GbR durch Eintragung in das Gesellschaftsregister zur eGbR geworden und das Grundbuch entsprechend berichtigt wurde. Das gilt selbst dann, wenn die GbR unmittelbar nach Vollzug des Verkaufs wieder aus dem Register gelöscht werden soll. Der Antrag auf Eintragung in das Register kann unkompliziert bei Beurkundung des Kaufvertrages miterledigt werden. Allerdings ist gerade in den ersten Monaten ein starker Andrang beim Gesellschaftsregister zu erwarten, weshalb sich die Parteien auf Verzögerungen bei der Vertragsabwicklung einstellen sollten. Die Eintragung kann leider nicht schon 2023 beantragt werden. Eine individuelle Beratung durch den Notar ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn Zahlung und Übergabe des Objekts nicht warten können.
Was ist beim Kauf mit einer GbR zu beachten?
Es ist zu erwarten, dass die GbR als Rechtsform für den Immobilienerwerb weiter an Attraktivität verlieren wird. Für den Erwerb mit einer GbR ist ab dem 1. Januar 2024 die Eintragung in das neue Gesellschaftsregister unumgänglich. Vorausschauende Käufer, die in jedem Falle als eGbR erwerben wollen, können hier Zeit gewinnen, wenn sie frühzeitig die Eintragung über das Notariat auf den Weg bringen, auch wenn noch kein konkretes Erwerbsobjekt im Raum steht oder der Kaufvertrag noch nicht beurkundungsreif ist. Ebenso lässt sich die Gründung der GbR aber auch bei Beurkundung des Kaufvertrages unproblematisch erledigen. Es sind dann aber ebenfalls die bereits beschriebenen Verzögerungen bei der Vertragsabwicklung zu erwarten. Zudem hindert das Voreintragungs- erfordernis die Absicherung der Käufer durch Eintragung der Auflassungsvormerkung.
Käufer, die einen Erwerb mit einer eGbR in Betracht ziehen, sollten sich unbedingt die mit der Registereintragung verbundene Publizität und die Pflicht zur Eintragung der eGbR in das Transparenzregister bewusst machen. Unklar ist zudem derzeit noch, wie sich das Inkrafttreten des MoPeG steuerlich auswirkt, insbesondere ob die steuerlichen Privilegierungen der GbR nach §§ 5, 6 GrEStG erhalten bleiben. Vor diesem Hintergrund sollte zusätzlich auch der Rat des Steuerberaters eingeholt werden.
Gleichwohl birgt die Wahl der GbR auch weiterhin gewisse Vorteile gegenüber dem Erwerb als Miteigentümer zu Bruchteilen. Dazu gehört insbesondere die Möglichkeit, im Gesellschaftsvertrag ausführlichere Regelungen für das Verhältnis der Gesellschafter untereinander zu treffen, die allerdings auch auf die erbrechtlichen Gestaltungswünsche der Beteiligten abzustimmen sind. Weiter kann mit der GbR eine bessere Kontrolle hinsichtlich der Veräußerung und Vererblichkeit der Anteile erreicht werden (sog. Vinkulierung). Schließlich erlaubt die GbR weiter eine flexible Verschiebung der Beteiligungsquoten zwischen den Gesellschaftern außerhalb des Grundbuchs, was gerade für nichteheliche Lebensgemeinschaften interessant sein kann. Beim Finden einer ,,maßgeschneiderten" Lösung ist das Notariat gerne behilflich.
Was ist bei bestehenden GbR zu beachten?
Eigentümer, die in der Vergangenheit in GbR erworben haben und derzeit keinen Verkauf planen, sollten die anstehenden Änderungen zum Anlass nehmen, ihre Beteiligungsverhältnisse zu prüfen und ggf. zu ordnen. Eine Umwandlung von GbR in Miteigentum muss notariell beurkundet sein und kann noch bis zum 31. Dezember 2023 ohne Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgen. Sofern die eGbR auch weiterhin Rechtsform der Wahl sein soll, dürfte es sich vielfach empfehlen, einen Gesellschaftsvertrag entwerfen zu lassen, sofern dies noch nicht geschehen ist. Das neue GbR-Recht gilt ab dem 1. Januar 2024 automatisch, auch wenn die GbR noch nach altem Recht gegründet wurde. Auch bei existierenden Gesellschaftsverträgen lohnt sich deshalb ein fachkundiger Blick, ob wegen der Änderungen Handlungsbedarf besteht. So sieht das neue Recht etwa zukünftig vor, dass Erben eines GbR-Anteils von den Mitgesellschaftern die Einräumung einer Stellung als Kommanditist verlangen können. Die Umwandlung in eine Kommanditgesellschaft wird aber vielfach nicht gewünscht sein, so dass eine entsprechende Regelung im Gesellschaftsvertrag zu empfehlen ist, bei dessen Erstellung unser Notariat gerne unterstützt.
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