Markt

Marktentwicklung 2010 / 2011

Kennzeichnend für die guten Lagen Kölns ist, dass die Werte hier (anders als in anderen Großstädten) keinen großen Schwankungen unterliegen. So blieben sie in den letzten Jahren nahezu stabil, zum Teil sind sie gestiegen. Für 2011 sehen wir aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise weitere Wertsteigerungen. Die Nachfrage war vor allem im zweiten Halbjahr des Jahres 2010 sehr lebendig. Auf Käuferseite hat sich die Entschluss- freudigkeit weiter verstärkt. Das niedrige Zinsniveau und die inflationsunabhängige Wertstabilität von Immobilien in guten Lagen sind hierfür hauptsächlich verantwortlich. Dieser Trend setzt sich auch 2011 fort. Auswirkungen auf die Preise sind schon spürbar, zuerst bei Anlageimmobilien und inzwischen auch deutlich bei Privatimmobilien. Die Toplagen konnten naturgemäß über die letzten 6 Monate sicher Wertsteigerungen verbuchen. Aber auch in den 1b und 2 – Lagen sind die Preise leicht angestiegen.

Die guten Wohnlagen im linksrheinischen Stadtgebiet Kölns führen nach wie vor die Wunschlisten unserer Kunden an. Auch wenn die guten rechtsrheinischen Lagen Kölns ohne Frage hervorragende Wohnlagen mit erstklassiger Infrastruktur sind, so liegen doch die Spitzenpreise immer deutlich unter denen der ersten Adressen im Kölner Süden und Westen. In den 1a-Lagen Kölns steigen die Werte nach wie vor. Das Angebot ist generell so knapp, dass selbst in konjunkturell schlechten Zeiten Liebhaberwerte erreicht werden.

Im Süden ist besonders Marienburg ausgesprochen gefragt. Die Lagen um den Südpark und zwischen Von-Groote-Straße und Parkstraße mit den in Köln seltenen Gründerzeitvillen auf Parkgrundstücken sind traditionell hoch begehrt. Die schwache Infrastruktur Marienburgs ließ jedoch einen starken Gegensatz hierzu beim Markt für Eigentumswohnungen entstehen. Ein deutliches Überangebot sorgte für kontinuierlich fallende Preise in den letzten Jahren. Seit 2009 Jahr konnten wir aber auch für Wohnungen in Marienburg erstmals wieder steigende Preise verzeichnen

Auch Rodenkirchen mit der attraktiven Nähe zum Rhein zählt zu den Toplagen. Rund um den Auenweg sind hier die höchsten Preise erzielbar. Dies wird durch die Fertigstellung der Hochwasserschutzmauer verstärkt, die speziell das Auenviertel aufwerten wird und im Januar 2011 ihre erst Feuertaufe erlebt hat.

Das Villenviertel Hahnwald schließt sich südlich an. Auf großen Grundstücken findet man hier anspruchsvolle Villen jüngeren Ursprungs. Aufgrund der fehlenden Infrastruktur und eines Überangebotes an Häusern haben die Preise hier in den letzten Jahren nachgegeben. Seit 2007 ist jedoch eine klare Trendwende erkennbar: die Preise steigen auch im Hahnwald – wenn auch nur leicht bei einem stetig großen Angebot.

Im Westen ist traditionell Lindenthal aufgrund seiner hervorragenden Infrastruktur, dem Stadtwald und der Nähe zur Innenstadt beste Adresse. In den letzten Jahren wurde hier öfter das teuerste Einfamilienhaus der Stadt verkauft. Besonders beliebt sind die Straßen um die Fürst-Pückler-Straße und die Lagen am Rautenstrauchkanal. Auch die wenigen Anwesen zwischen Haydnstraße und Dürener Straße direkt am Stadtwald sind hoch begehrt. Der Trend zu stadtnahem Wohnen ist in Köln stark ausgeprägt. Die Nachfrage für Stadthäuser besonders in Lindenthal und Sülz ist groß. Die Nähe zur Innenstadt und die gute Infrastruktur sind dabei wichtiger, als Grundstückgröße und der Abstand zum Nachbarn. Das Angebot an diesen Häusern ist spärlich. Speziell in Lindenthal und Braunsfeld ist darüber hinaus die Nachfrage nach großzügigen Eigentumswohnungen in ruhiger Lage groß. Die Zielgruppe der sogenannten Empty-Nesters (Paare zwischen 60 und 75, deren Kinder bereits erwachsen sind und denen ihr Haus zu groß wird) sucht hier besonders und zahlt z. T. sehr hohe Preise für exklusive Wohnungen.

Deckstein grenzt westlich an Lindenthal und ist eine der wenigen homogenen Villenlagen Kölns. Das Bild ist geprägt von großzügigen Einfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit und altem Baumbestand. Hier ist die Nachfrage besonders groß und steht einem knappen Angebot von ca. 3 – 5 Angeboten p. Jahr gegenüber. Die lang geplante Bebauung des Feldes westlich des Krankenhauses Hohenlind scheint noch in unklarer Ferne – dies wird die Bewohner Decksteins freuen.

Weiter westlich liegt Junkersdorf. Mit seinen gewachsenen Strukturen und dem kleinen Subzentrum ist Junkersdorf ausgesprochen beliebt. Das sogenannte Blumenviertel und die Lagen um die Statthalterhofallee sind besonders wertvoll. Aufgrund eines starken Generationenwechsels und des Verkaufes der ehemaligen Häuser und Grundstücke der belgischen Truppen wurden hier in den letzten Jahren ausgesprochen viele Häuser vermittelt – allerdings bei konstant hohem Preisniveau. Preissteigerungen gab es in Junkersdorf hingegen auch nicht.

Besonders beliebt sind die wenigen Stadthäuser zwischen Botanischem Garten und Zoo nördlich der Innenstadt. In dem gut 1 Quadratkilometer großen Gebiet steht ein kaum vorhandenes Angebot einer sehr großen Nachfrage gegenüber und sorgt für erstaunliche Liebhaberpreise.

Für die meisten der genannten Gebiete lässt sich keine deutliche Präferenz von ortsansässigen oder zugezogenen Kunden erkennen. Das Verhältnis liegt bei ca. 7 (ortsansässig) zu 3 (Zuzügler). Anders in den Toplagen Lindenthal und Marienburg. Hier ist das Verhältnis von Ortsansässigen zu Zuzüglern nahezu ausgeglichen. Dies hat vor allem mit der guten Wiederverkaufbarkeit der Immobilien in diesen Lagen zu tun; viele unserer Kunden von Auswärts kommen aus beruflichen Gründen nach Köln und rechnen damit, sich in absehbarer Zeit erneut zu verändern. In dieser Situation kommt es darauf an, die erst vor wenigen Jahren gekaufte Immobilie schnell wieder veräußern zu können. Die Ankaufskosten sollen durch Wertsteigerung ausgeglichen werden. Da die Voraussetzungen für einen schnellen und guten Verkauf in Lindenthal und Marienburg am Besten sind, profitieren die Werte dieser Stadtteile besonders von auswärtiger Nachfrage.