Derecho Inmobiliario

A continuación procedemos a informarle someramente sobre los datos legales más importantes relativos a la compra de inmuebles en España.

La propiedad de inmuebles, siguiendo el sistema español de transmisión (llamado del “titulo y el modo”) se transmite mediante cualquier contrato traslativo, como el de compraventa, acompañado de la entrega de la cosa que se transmite. Es frecuente, en las primeras fases de la contratación, la utilización de documentos

privados (contratos preparatorios de la compraventa como el de arras penitenciales o promesa de compraventa, entre otros, o contratos traslativos como el de compraventa) a cuya firma el comprador suele entregar una parte del precio a cuenta y en los que  se recogen las condiciones de la adquisición, de pago del precio, así como los plazos para éste, etc. En la fase final de la adquisición se utiliza la forma notarial, la escritura pública, la cual implica toda una serie de ventajas (como son la constancia fehaciente sobre la

celebración del contrato y la fecha del mismo, hace prueba contra los contratantes de las declaraciones hechas por los mismos; el Notario, que es fedatario público, aprecia sobre la capacidad de los contratantes y/o la suficiencia de la representación de los mismos, etc.).

Cuando se autoriza la escritura pública se produce una renovación del contrato privado que en su caso se haya firmado, lo que supone que ésta sustituye y se superpone a aquél.

El sistema público de garantías español, mediante la intervención del Notario y la posterior inscripción de la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad, ofrece importantes seguridades. Es un sistema público de publicidad destinado a facilitar y asegurar el tráfico jurídico y los derechos inscritos: estos últimos,

los derechos inscritos, se presume que existen y lo no inscrito en el Registro no perjudica a terceros (incluidos posibles adquirentes). El comprador puede confiar en el contenido del Registro en el momento de adquirir si inscribe con celeridad. Las posibles limitaciones ocultas como ventas previas no inscritas o embargos no anotados no le perjudicarán si su derecho llega antes al Registro (en el registro rige el

principio de preferencia de derechos por su orden de entrada en el mismo).

Antes de otorgar la escritura es muy importante que el cliente se informe acerca de la situación física, fiscal y jurídica del inmueble y que el comprador se cerciore, entre otros, de los siguientes aspectos:

• Que la titularidad del inmueble corresponda al vendedor y que no existen sobre la finca cargas no declaradas y comprobación de la situación registral del inmueble. Para ello nos podemos valer de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, que la misma agencia proporciona, o para mayor seguridad de una certificación del Registro.
• Que el vendedor tiene plena facultad de vender, no siéndole aplicables ninguna prohibición o limitación (y tener, en su caso, el consentimiento de personas que deban aprobar la venta: cónyuge o pareja en caso de venta de vivienda habitual).
• Comprobar que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad (que acredite el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad).
• Comprobación de la situación urbanística y catastral del inmueble.
• Información sobre la situación física del inmueble (superficies, estado, posibles patologías…)
• Existencia de posibles contratos que puedan afectar al uso y/o disfrute del inmueble: arrendamiento, etc…
• Comprobación de cumplimiento de obligaciones fiscales (Impuesto de Bienes Inmuebles, contribuciones, etc) y de gastos que afecten al mismo (gastos de comunidad, gastos de suministros pendientes, etc).

Cuando el bien que se quiera adquirir esté ubicado en el seno de una Comunidad de Propietarios, habrá de tenerse en cuenta los acuerdos que haya tomado la Comunidad y que puedan afectar al inmueble, así como las derramas y gastos que tenga que asumir el nuevo propietario. Para ello, se plantea acudir al Administrador de la Comunidad, el cual nos podrá dar información al respecto. · En el caso de compra a promotor de viviendas nuevas existen para éste una serie de obligaciones especiales de información.

Cuando vaya a comprar un inmueble es importante que acuda antes a obtener información y asesoramiento y evitar así obtenerlo demasiado tarde o en circunstancias que hagan que deba tomar decisiones precipitadas. No se arrepentirá.

Para la preparación de los oportunos contratos, cuestiones específicas y asesoramiento individual le recomendamos que consulte con un abogado experto en la materia, para que la compra de su inmueble esté libre de preocupaciones: los honorarios de un asesoramiento profesional representan tan sólo una pequeña parte de lo que podrían llegar a ser los posibles perjuicios de una falta de asesoramiento. Si lo desea, podemos recomendarle un abogado de nuestra confianza.

2.- REPERCUSIONES FISCALES POR COMPRAVENTA DE INMUEBLES.

La compraventa de inmuebles tiene unas repercusiones fiscales para el comprador y vendedor, que vamos a intentar esquematizar.

A) Repercusiones fiscales y gastos para el comprador.

a.1) Impuesto transmisiones patrimoniales (ITP) Vs Impuesto sobre el valor añadido.

En caso de adquisición de vivienda nueva, es decir, si el vendedor es el promotor o constructor, se devengara el IVA al tipo reducido del 8% sobre el precio de compraventa.

Si se trata de la adquisición de un local de negocio nuevo, es decir, si el vendedor es el promotor o constructor se devengara el IVA al 21 % sobre el precio de compraventa. Además dicha transmisión (ya sea vivienda o local de negocio) deberá tributar por el concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), escritura inscribible en el registro de la propiedad, al 1%, si bien determinadas Comunidades Autónomas lo han aumentado: En Cataluña actualmente es 1,2 %.

La compra de viviendas o locales de segunda mano (segundas y posteriores entregas) deberá tributar por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) al 7%, si bien determinadas comunidades lo han aumentado (Cataluña un 8%), sobre el precio de compraventa. Este precio de compraventa, puede ser comprobado por la Comunidad Autónoma competente, pudiendo emitir una liquidación complementaria en caso de que el mismo no se corresponda con el valor de mercado del inmueble.

En el caso de locales de segunda mano, en función de que los intervinientes en la operación de compraventa sean empresarios o profesionales a efectos del IVA, pueden optar por aplicar el IVA en lugar del ITP, siempre que se cumplan determinados requisitos. En este caso, deberá liquidar además en concepto de AJD

entre el 1%y el 1,5% en función de la Comunidad Autónoma competente.

a.2) Otros gastos.

El comprador deberá hacer frente a los gastos notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Asimismo, en caso de financiarse a través de hipoteca, será de su cargo los gastos derivados de la misma (AJD, gastos notariales, de Registro de la Propiedad, comisión de apertura….) Se puede hacer una estimación aproximada global de gastos e impuestos para el comprador que puede estar alrededor de un 10% sobre el precio de compraventa, dependiendo de la Comunidad Autónoma, donde este ubicado el inmueble y si se opta por financiación ajena (hipoteca).

B) Repercusiones fiscales para el vendedor

b.1) Plusvalía Municipal: Impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimenta los terrenos desde su compra hasta el momento de la venta.

La cuantificación del mismo está en función del valor catastral y de los años de tenencia del inmueble por parte del vendedor, debiéndose aplicar unos tipos impositivos sobre el valor catastral del terreno que varían en función del municipio donde se encuentre ubicado el inmueble.

b.2) IRPF: El vendedor persona física puede obtener una ganancia, por la diferencia entre el coste de adquisición más los gastos inherentes y el precio de venta. Se deberá declarar y liquidar en el IRPF correspondiente del ejercicio en que se realice la operación, el cual deberá tributar al 19% por los primeros 6.000 € de beneficio generado y el 21% a partir de esta cantidad. No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad al 31/12/1994 sobre la citada ganancia se puede aplicar coeficientes correctores de abatimiento por antigüedad que pueden disminuir el beneficio fiscal. Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella, siempre que se efectué en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha. En caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial.

Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia) no deberán tributar en el IRPF por la venta de la   vivienda habitual. La ganancia fiscal está exenta. 

En caso de que en lugar de obtener un beneficio se contabilice una pérdida, esta podrá ser compensada con otros beneficios del propio año o de los 4 años siguientes.

Por último, indicar que en caso de adquirir vivienda habitual con financiación ajena, el comprador puede aplicar una desgravación en su IRPF anual sobre el importe de amortizaciones e intereses anual que pague la entidad financiera siempre que se cumpla determinados requisitos y con ciertas limitaciones (deducción de 15% del importe de la hipoteca anual con un máximo de 9000€). Esta desgravación fiscal se verá recortada considerablemente a partir de 1/1/2011.

b.3) Impuesto de sociedades: En caso de que el vendedor sea una sociedad deberá contabilizar la operación de donde resultara un beneficio o pérdida, por la diferencia entre el valor neto contable y el precio de venta, que tributara al 25% o 30% en concepto Impuesto de Sociedades. Señalar que determinadas personas jurídicas pueden aplicar determinadas deducciones (reinversión de otros activos afectos a la actividad…)

b.4) Otros temas de interés: En caso de que el vendedor fuera un no residente, el comprador, deberá realizar una retención sobre el precio de compraventa del 3% e ingresarlo en la Administración de Hacienda como “ingreso a cuenta”, por cuenta del vendedor por el concepto del impuesto sobre la renta.

Asimismo, en caso de que el vendedor sea un no residente, el comprador será responsable solidario del pago de de la plusvalía municipal.