Rechtliche Hinweise

1. Entscheiden Sie sich für einen professionellen Immobilienmakler, der Sie bei der Suche nach der richtigen Immobilie und in allen rechtlichen Fragen berät.

2. Suchen Sie sich unbedingt einen mit Ihrer Sprache vertrauten, erfahrenen und vertrauenswürdigen Rechtsanwalt, der Sie über die Kaufnebenkosten und das Verfahren bis zur Eintragung im Grundbuch beraten kann. Ihr juristischer Berater kann Sie mit Informationen zu den Kosten, die beim Kauf oder Verkauf auftreten. Jeder Kauf hat seine Besonderheiten.

3. Der Verkäufer muss nachweisen, dass alle Steuern und Abgaben ordnungsgemäß am Stichtag der notariellen Beurkundung entrichtet worden sind.

Diese Information besorgt Ihnen Ihr Rechtsanwalt bzw. fordert sie beim Verkäuferanwalt an.
Insbesondere ist darauf zu achten, dass folgende Ausgaben getätigt worden und auf dem Laufenden sind:

  • jährliche Grundsteuer (I.B.I.)
  • Abgabe für die Eigentümergemeinschaft (Cuota de Comunidad)
  • Stadtrat (Planungskosten, Abgaben, Steuern und/oder damit verbundene Ausgaben, Baugrenzen sowie Gebäudehaftung)
  • Klärung aller Fragen, die eine Enteignung oder eine städtebauliche Einplanung des jeweiligen Landes oder Grundstücks betreffen.
4. Ihr Rechtsanwalt wird die „rechtliche Existenz“ der Immobilie zu prüfen haben. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Beantwortung der Frage, ob die Immobilie, wie sie sich tatsächlich darstellt, auch in dieser Form rechtlich registriert ist. Hierzu gehört die Frage, ob das Grundstück wirklich die Größe hat, wie im Kataster bzw. im Grundbuch vermerkt und ob sämtliche Gebäudlichkeiten in Form einer Declaración de Obra Nueva legalisiert worden sind. Weiterhin sind Überfahrtsrechte, Belastungen wie Hypotheken und sonstige Blockierungen des Grundbuchs festzustellen.

5. Zum Verfahren:

Üblicherweise wird einige Wochen vor der notariellen Beurkundung entweder ein privater Kaufvertrag oder ein Optionsvertrag abgeschlossen. Hierauf sind 10%-20% auf den Kaufpreis anzubezahlen. In diesem Vertrag werden sämtliche Details wie z.B. Kaufpreis und Enddatum zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde festgelegt. In der Zwischenzeit haben die Parteien Zeit, ausstehende Steuerzahlungen zu erledigen bzw. Quittungen vorzulegen. Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass dieser Vertrag eine Klausel beinhaltet, die Vertragsstrafen festlegt. Der Verkäufer ist demnach verpflichtet, den doppelten Betrag des erhaltenen Deposits zu entrichten, sollte er vom Vertrag zurücktreten, wohingegen der Käufer die Anzahlung verliert, sollte er vom Vertrag zurücktreten („Contrato de Compromiso“).

Am Tage der notariellen Beurkundung des Kaufs müssen Verkäufer und Käufer bzw. deren mit Vertretungsmacht ausgestattete Bevollmächtigte anwesend sein, der Kaufpreis wird bezahlt und die Immobilie übergeben.

6. Zu den Verkaufsnebenkosten auf Verkäuferseite:

Plusvalía Municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer) auf den Grund und Boden. Diese vom Verkäufer zu tragende Steuer kann bei der Gemeinde genau erfragt werden. Der Betrag dieser Steuer kann vom Zeitpunkt des Objektverkaufs und von lokalen Steuerbestimmungen, die je nach Stadt unterschiedlich sein können, abhängen.

Weiterhin trifft den Verkäufer die persönliche Einkommensteuer auf einen eventuellen Gewinn (Differenz zwischen Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde sowie Kaufpreis in der notariellen Verkaufsurkunde). Gemäß den einschlägigen Gesetzen muss ein Nicht-Residenter 18% pauschal auf den so errechneten Gewinn bezahlen. Anlässlich der Beurkundung ist der Käufer verpflichtet, für Rechnung des nicht residenten Verkäufers 3% vom Escritura-Kaufpreis einzubehalten und als Sicherheitsleistung dem Finanzamt binnen einer Frist von 30 Tagen. Der Verkäufer wird durch seinen Anwalt / Steuerberater anschließend eine Steuererklärung abgeben und entweder einen Betrag aus den hinterlegten 3% zurückerhalten oder einen überschießenden Betrag zu bezahlen haben. Die Residenten bezahlen pauschal 18% Einkommenssteuer auf den überschießenden Gewinn (I.R.P.F.), wobei dies von den persönlichen Einkommensverhältnissen des Verkäufers abhängen kann.

7. Kosten auf Käuferseite:

8%  Grunderwerbsteuer (T.P.O.) müssen auf den in der Escritura ausgewiesenen Kaufpreis entrichtet werden. Beim Erwerb von einem Bauherren muss die aktuelle Mehrwertsteuer bezahlt werden, die in der Regel 8% auf Wohnraum und 18% für angrenzendes Land, andere Gebäude mit Ausnahme landwirtschaftlicher Bereiche. Grunderwerbssteuer (AJD) in Höhe von +1%muss ebenfalls bezahlt werden, falls neue Gebäude von einem Bauträger verkauft werden und die Mehrwertsteuer angewendet werden muss.

Notarkosten, die von den Verkaufskosten abhängen und in der Regel zwischen 400 und 1.200 Euros liegen.

Variierende Anwaltkosten, die sowohl vom Kaufpreis als auch vom zeitlichen Aufwand abhängen, der notwendig ist, um für den Klienten mit der anderen Partei bzw. den anderen Parteien zu verhandeln. Man kann 1% bis 1,5% des gesamten Investitionsvolumens veranschlagen.

Wir helfen Ihnen gerne bei weiteren Fragen, Ihr Engel & Völkers Team.