Rechtliche Hinweise


Erwerb einer Immobilie in Frankreich

Der Immobilienerwerb in Frankreich ist eine sichere Angelegenheit und für jeden EU-Bürger ohne Einschränkungen möglich. Das Maklerwesen ist streng geregelt. Ein Makler muss über eine carte professionnelle verfügen, damit ist gleichzeitig sichergestellt, dass er entsprechende Garantien und Versicherungen für Haftungsfälle abgeschlossen hat.

Engel & Völkers in Mougins ist als französisches Immobilien-Unternehmen regristriert, hat die "carte professionnelle" und bietet Ihnen alle rechtlichen Voraussetzungen für einen reibungslosen Ablauf beim Erwerb Ihrer Frankreichimmobilie.

Rechtliche Abwicklung:

1. Vorvertrag ( Compromis de vente )
Ausgangspunkt jeder Transaktion ist der Vorvertrag (compromis de vente, kurz: compromis), der auch in privatschriftlicher Form eine beiderseitige, rechtsverbindliche und einklagbare Willenserklärung darstellt. Privatschriftliche Verträge bergen jedoch zu viele Risiken, eine Beratung durch einen zugelassenen Makler (Agent Immobilier) oder Notar ist unbedingt zu empfehlen. Diese halten bewährte Formverträge bereit und beraten in rechtlichen und steuerlichen Fragen. Engel & Völkers Mougins bietet Ihnen die Ausarbeitung von zweisprachigen (französisch - deutsch)Vorverträgen in Zusammenarbeit mit einem mehrsprachigem Notariat.

Vorvertragsvarianten:

- das gegenseitige Versprechen ( compromis de vente, kurz: compromis )

Diese Vorvertragsvariante verpflichtet beide Parteien, die Eigentumsübertragung notariell durchzuführen. Der Käufer zahlt mit Abschluss dieses Vorvertrags eine Sicherheitszahlung von meist 10 % der Kaufpreissumme auf ein Treuhandkonto. Mit der Unterschrift des Compromis beginnt eine gesetzliche Widerufsfrist von 8 Tagen, während der der Käufer ohne Angabe von Gründen schadlos vom Vertrag zurücktreten kann. Nach Ablauf dieser Frist besteht grundsätzlich (Ausnahmen werden unter „auflösende Bedingungen“ behandelt) keine Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu lösen. Sollte der Käufer sich dennoch weigern, zum Notar zu gehen, um den Eigentumsübertrag vollziehen zu lassen, steht dem Verkäufer die Sicherheitszahlung des Käufers zu.

- das einseitige Verkaufsversprechen ( promesse unilaterale de vente, kurz: promesse) - nicht so gängig wie der not. Vorvertrag

Der Käufer überweist eine frei vereinbarte Garantiesumme bis zu 10 % des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto, damit ihm der Verkäufer die Immobilie für eine bestimmte Zeit reserviert ( je kürzer die Reservierungszeit, desto geringer die Sicherheitsleistung).

Mit dieser Vertragsvariante sichert sich der Käufer die Erwerbsmöglichkeit einer bestimmten Immobilie, ohne die rechtsverbindliche Verpflichtung gem. compromis einzugehen. Im Falle seines Rücktritts kann er nicht auf Realisierung verklagt werden, er verliert allerdings die gezahlte Sicherheitsleistung, die der Treuhänder dem Verkäufer als Entschädigung auszahlen muss. Umgekehrt kann der Käufer auch eine Entschädigungsleistung vom Verkäufer vereinbaren, für den Fall, dass dieser das Objekt nicht bis zum vereinbarten Datum reserviert. Im Gegensatz zum compromis handelt es sich hier um eine Option mit Entschädigungsverpflichtungen, bei dem der Käufer die maximale Freiheit behält.

Auflösende Bedingungen ( conditions suspensives ):
Der Eintritt von auflösenden Bedingungen bewirkt immer die Nichtigkeit des Vorvertrages, was den Rücktritt vom Kauf und die Rückerstattung der Sicherheitszahlung zur Folge hat.

- gesetzlich festgelegt

Auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung gilt in Frankreich, dass ein Käufer verlustfrei vom Vertrag zurücktreten kann, sofern er für den Immobilienerwerb Darlehensmittel benötigt, diese aber von der Bank nicht erhält.

Diese Kreditnehmerschutzklausel gilt von Gesetzes wegen. Der Käufer kann ausdrücklich auf dieses Recht verzichten, indem er erklärt, dass er keine Kreditmittel zur Finanzierung des Immobilienerwerbs benötigt und anerkennt, dass die Kreditnehmerschutzklausel nicht für ihn geltend gemacht werden kann, sofern er dennoch einen Kredit beansprucht.

Der Verzicht des Käufers auf diese Schutzklausel bedeutet eine größere Sicherheit für den Verkäufer, dass die Transaktion auch tatsächlich abgeschlossen wird und kann daher vom Käufer verhandlungstaktisch eingesetzt werden.

Übliche auflösende Bedingungen:

- Vorkaufsrechte (droits de préemption), z.B. der Gemeinden

- Wertmindernde Dienstbarkeiten (servitudes graves), z.B. Wegerechte

- Abweichende Objektbeschreibung von den offiziellen Daten gem. Hypothekenregister (régistre des hypothekes)

- Berührung des Grundstücks durch Bebauungspläne oder neue Straßenprojekte (renseignements durbanisme)

- vertraglich vereinbart

Auflösende Bedingungen jeglicher Art können vereinbart werden.

2. Notarielle Urkunde (acte authentic)

Nachdem dem Notar alle notwendigen Genehmigungen vorliegen, stimmt er den Termin zur Eigentumsübertragung ab und fordert den Käufer auf, dafür zu sorgen, dass bis zu diesem Termin der volle Kaufpreis ( abzgl. der bereits geleisteten Sicherheitszahlung ) auf seinem Treuhandkonto zur Verfügung steht. Bei diesem Termin sind der Käufer, der Verkäufer, der Makler, der Notar und gegebenenfalls eine bei Gericht zugelassene amtliche Übersetzerin anwesend, falls weder der Notar noch der Makler diese Funktion erfüllen. Der Notar erklärt den Vertrag und beurkundet die Eigentumsübertragung. Der Käufer erhält den Eigentumsbrief (Attestation Notaire) und wird von dieser Sekunde an Eigentümer. Der Notar publiziert die Eigentumsübertragung, indem er die Akte im Hypothekenregister hinterlegt. Diese Publikation hat allerdings nur noch deklaratorische und nicht konstitutive Wirkung.

3. Anfallende Kosten beim Kauf (Zweiterwerb)

- Grunderwerbsteuer: 4,89 %
- Erwerbsnebenkosten
  (Notarkosten und Hypothekenregisterkosten): ca. 2,00 % zzgl. MWST 19,6%

Diese Gesamtkosten in Höhe von ca. 7 - 8 % vom Kaufpreis werden komplett an den Notar gezahlt (werden daher auch irreführend als frais notaire bezeichnet), der die entsprechenden Steuern an die begünstigte Behörde weiterleitet.
 
Die Grunderwerbskosten reduzieren sich auf ca. 3 % im Falle des Erwerbs einer neuen Immobilie (unter 5 Jahre alt).
 
B. Steuerliche Aspekte
- ÖFFENTLICHE ABGABEN

1. Grundsteuer (taxe foncière)

Steuerschuldner ist der Eigentümer am 01.01. eines Jahres. Auch im Falle eines Verkaufs im Laufe des Jahres bekommt der Voreigentümer den Steuerbescheid zugeschickt. Es ist üblich, dass der neue Eigentümer ihm den Anteil ab dem Stichtag der notariellen Beurkundung erstattet.

2. Wohnsteuer (taxe d'habitation)

Steuerpflichtig ist derjenige, der am 01.01. eines Jahres das Objekt mietet oder als Eigentümer dort lebt, selbst wenn er am 02.01. auszieht. Es findet keine proportionale Verrechnung wie bei der Grundsteuer statt.

Beide Steuern berechnet die Finanzverwaltung aufgrund der unterschiedlichen Hebesätze der Regierungsbezirke und Gemeinden und des katastermäßigen Nettomietwertes einer Immobilie und können daher nicht genau beziffert werden. Je nach Größe und Lage der Immobilie müssen ungefähr Beträge von € 2.000,-- bis 5.000,-- kalkuliert werden.

- Einkommenssteuer

Der Immobilienbesitz in Frankreich wirkt sich einkommensteuerlich nicht aus, solange der Steuersitz nicht nach Frankreich verlegt wird und keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Beispielsweise gibt es keine Abschreibungsmöglichkeiten für die Frankreichimmobilie in Deutschland und umgekehrt können die vom französischen Staat gewährten Steuervorteile beim Immobilienbesitz nur genutzt werden, wenn das Einkommen des Eigentümers in Frankreich versteuert wird. Eine intensive Auseinandersetzung mit diesem Thema führt wegen der zahlreichen unterschiedlichen Gesetze und Doppelbesteuerungsabkommen an dieser Stelle zu weit.
- Vermögenssteuer (ISF)
 
- Überschussbesteuerung (PLUS VALUE)

Führt der Verkauf der Immobilie zu einem Gewinn, wird dieser gemäß den Regeln für natürliche Personen als Immobiliengewinn besteuert. Wenn der Verkäufer ein Auslandsansässiger mit Niederlassung im Europäischen Wirtschaftsraum (ohne die Schweiz) ist, erfolgt die Gewinnbesteuerung in Höhe von 16%. Diese Besteuerung erfolgt progressiv über einen Zeitraum von 15 Jahren (ab dem fünften Besitzjahr erfolgt ein jährlicher Abschlag von 10%). Die Sozialabgaben in Höhe von 11% ist nicht zu zahlen (ist nur von in Frankreich ansässigen Verkäufern zu zahlen). Ist der Abtretende in einem Staat außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes ansässig, ist eine Gewinnsteuer von 33.33% zu entrichten. Auch hier erfolgt die Besteuerung über einen Zeitraum von 15 Jahren.

 

C. Vererbung von Immobilien in Frankreich

Immobilien unterliegen französischem Recht, auch wenn sie einem Ausländer gehören. Während auf Mobilien das Erbrecht des letzten Wohnsitzes des Erblassers angewandt wird, gilt bei Immobilien das Erbrecht der Lage.

Wesentliche Unterschiede zum deutschen Erbrecht bestehen in der Behandlung des überlebenden Ehegatten. Nach der gesetzlichen Erbfolge erbt zuerst die Blutsverwandtschaft, während Ehegatten nur einen Teilnießbrauch am Nachlaß erhalten! Um den überlebenden Ehegatten einigermaßen abzusichern, sollten Eheleute eine testamentarische Vorkehrung treffen. Eine gebräuchliche Form ist das testament olographe, dessen Formvorschrift nur die exakte Datierung, die eigenhändige handschriftliche Verfassung und die Unterschrift des Verfügenden verlangt. Es sollte beim Notar des Ortes der Immobilie hinterlegt werden, der diesen Vorgang einer zentralen Sammelstelle in Aix-en-Provence berichtet. Diese Formalität kostet ca. € 100,--.

Doch auch im Testamentsfall wird der frei verfügbare Teil der Erbschaft des überlebenden Ehegatten durch die hohen Pflichtteile für die Blutsverwandtschaft des Hinterlassenden stark beschränkt.

Wegen der eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit für den Erbfall empfiehlt sich beim Immobilienerwerb die Vorschaltung einer SCI, da SCI-Anteile als mobiles Vermögen gelten und somit außerhalb Frankreichs hinterlassen werden können.

 

D. Kauf in Form einer Immobilengesellschaft bürgerlichen Rechts = SCI (société civile immobilière)

Die SCI ist eine Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts, die sich ausschließlich mit dem Erwerb, der Verwaltung und gegebenenfalls der Wiederveräußerung einer oder mehrerer Immobilie/n beschäftigt.

- Gründung: mind. 2 Personen, von denen einer Geschäftsführer sein kann
- Gründungskosten: ca. € 220,---250,00 € zzgl. Notarkosten von ca. 500 €, falls die Erstellung der notwendigen Formvereinbarungen durch einen Notar vorgenommen wird.  
- Buchhaltung: Die Abhaltung einer jährl. Generalversammlung ist obligatorisch, statt einer aufwendigen Buchführung genügt es, ein Formblatt auszufüllen, was insbesondere dann, wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt und nicht vermietet wird, schnell und einfach erledigt ist
- Funktion: Die Immobilie wird verbrieft, die Anteile je nach Kapitaleinsatz an die Anteilseigner verteilt. Einnahmen und Ausgaben können genauso verteilt werden.

Der Erwerb von Frankreichimmobilien über die SCI bietet im Vergleich zum privaten Erwerb einige Vorteile für Auslandsansässige

- Die Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts („SCI“) erlaubt es einer Mehrheit von Personen Grundeigentum zu halten, ohne dass es sich dabei um eine Gesamthandgemeinschaft handeln muss. Die SCI erweist sich im Hinblick auf die privatrechtliche Vermögensübertragung als flexibler als die Gesamthandgemeinschaft.

- In praktischer und steuerrechtlicher Hinsicht verfolgt die SCI das Ziel einer verbesserten Rechtsübertragung. Um den Wert der Beteiligung an einer SCI zu bestimmen, werden vom Gesellschaftsvermögen (d.h. die Immobilie) die Schulden abgezogen (Bankkredite oder Girokonten der Gesellschafter). Folglich entspricht der steuerlich maßgebende Betrag für die Registrierung bei Schenkung oder Erbfall nicht dem Verkaufswert zum Zeitpunkt der Übertragung (dies wäre bei einer direkten Eigentümerstellung der Fall), sondern dem Nettowert der Beteiligung am Tag der Übertragung (d.h. dem Nettoaktivermögen).

Es ist daher ratsam, eine SCI mit einem geringen Stammkapital zu gründen und die Immobilienkäufe

zusätzlich über Kredite oder Einlagen der Gesellschafter zu finanzieren.

- Anstelle des direkten Immobilienbesitzes Anteile zu besitzen ermöglicht es ebenfalls, die Vermögenssteuerbasis („ISF – Impôts de Solidarité sur la Fortune“) herabzusetzen. Im Ergebnis werden nur die reellen Nettowerte der einzelnen Beteiligungen in die Steuerberechnung einbezogen und nicht der Verkehrswert der Immobilien.

- Eine der Einkommenssteuer („IR – Impôts sur le Revenu“) unterworfene SCI, ist für die Gesellschafter steuerlich neutral. Tatsächlich sind es die Anteilsinhaber, welche für die Einkünfte aus der Gesellschaft der Steuer unterworfen sind. Wird die Immobilie vermietet, fließen diese Einnahmen durch die Gesellschaft direkt an die Gesellschafter, werden jedoch auch bei diesen proportional zu ihrer Beteiligung an der Gesellschaft besteuert.

- Falls die SCI der Einkommenssteuer („IR – Impôts sur le Revenu“) unterliegt, und daher steuerlich transparent (vgl. 4) ist, sind Gesellschafter welche einen Teil der Immobilie selbst nutzen wollen, nicht verpflichtet an die SCI einen Mietzins zu entrichten. Diese Verpflichtung besteht nur, falls die SCI der Körperschaftssteuer („IS – Impôts sur les sociétés“) unterworfen ist.

- Falls die SCI der Einkommenssteuer unterliegt, führt die Übertragung der Gesellschaftsanteile zu einem Gewinn, welcher gemäß den Regeln für natürliche Personen als Immobiliengewinn besteuert wird. Wenn der Abtretende ein Auslandsansässiger mit Niederlassung im Europäischen Wirtschaftsraum (ohne die Schweiz) ist, erfolgt die Gewinnbesteuerung in Höhe von 16%. Diese Besteuerung erfolgt progressiv über einen Zeitraum von 15 Jahren (ab dem fünften Besitzjahr erfolgt ein jährlicher Abschlag von 10%). Die Sozialabgaben in Höhe von 11% sind nicht zu zahlen. Ist der Abtretende in einem Staat außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes ansässig, ist eine Gewinnsteuer von 33.33% zu entrichten. Auch hier erfolgt die Besteuerung über einen Zeitraum von 15 Jahren.

- Wenn die Immobilie auf eigenen Namen erworben wurde, ist zu empfehlen, diese in die SCI einzubringen und nicht mittels Abtretung an diese zu übertragen. Bei einer solchen Abtretung wird die Grunderwerbssteuer fällig; diese beträgt 5% bei einer entgeltlichen Übertragung einer Immobilie. Dies gilt auch für die Einbringung einer Immobilie durch eine natürliche Person gegen Erhalt von Gesellschafts-Anteilen einer der Körperschaftssteuer unterliegenden SCI.

Dagegen ist die Einbringung einer Immobilie durch eine natürliche Person in eine SCI welche der Einkommens-Steuer unterliegt, von der Grunderwerbssteuer befreit. Nur falls die Immobilie später im Rahmen der Gesellschaftsauflösung wieder dem ursprünglich einbringenden Gesellschafter zufällt, würde die Grundbuchabgabe fällig werden.

Unabhängig davon, ob die Immobilie abgetreten oder von einer natürlichen Person eingebracht wird, unterliegt der daraus resultierende Mehrwert bei natürlichen Personen der Gewinnbesteuerung


Zusammenstellung: Beatrix Eikel

Quellen: Frankreichimmobilien von O.Kirner / diverse französische Gesetzestexte Paris / Rechtsanwaltskanzlei WGZ Weißberg, Gaetjens, Ziegenfeuter, Paris