Was Sie beim Kauf einer Immobilie in Florida beachten sollten.

1)Kauf durch Makler. In Florida werden die meisten Immobilientransaktionen über den Immobilienmakler (Realtor) abgewickelt. Der Realtor ist nach den Regelungen des Staates Florida ausgebildet und unterliegt deren Berufs- und Ausbildungsregelungen. Es wird ausschließlich mit dem Alleinverkaufsauftrag, dem sog. Exclusive Right of Sale gearbeitet, in dem sich der Makler verpflichtet, die Immobilie zum vereinbarten Preis anzubieten und der Verkäufer sich verpflichtet, dem Makler eine Kommission zu zahlen, die je nach Art, Güte und Belegenheit zwischen 5% und 10% des Kaufpreises beträgt.

a.Makler Courtage. Die Courtage ist regelmäßig vom Verkäufer zu tragen. Dem Kaeufer entstehen damit keine Maklerkosten. Der bei einer Maklerkammer zugelassene Realtor verpflichtet sich mit anderen Maklern zusammenzuarbeiten, indem sich Käufer- und Verkäufermakler die vom Verkäufer gezahlte Kommission hälftig teilen.

b.Multiple Listing System (MLS). Sämtliche Immobilien werden in das sog. Multiple Listing System (MLS) eingetragen, auf das nur die in dem Bereich zugelassenen Makler Zugriff haben. Es handelt sich bei dem MLS um eine Internetdatenbank, auf der die Listing Agents, (Verkäufer Makler) Detailinformationen und Bilder der Immobilie eintragen. Das hat den großen Vorteil, dass ein Käuferkunde nicht wie in Deutschland zu mehreren Maklern gehen muss, um sich über alle auf dem Markt befindlichen Immobilien zu informieren. Der Käufer wendet sich nur an einen Realtor seines Vertrauens, der durch das MLS auf alle Häuser und Wohnungen Zugriff hat und sich mit dem Listing Agent die Courtage im Verkaufsfalle teilt. Anfragen bei mehreren Maklern im gleichen MLS Gebiet fuehren daher zu Missverstaendnissen und unnoetigen Auseinandersetzungen zwischen Maklern. Der Kunde sollte insofern einem Makler treu bleiben, sofern er seine Interessen vertritt. Der Markt ist damit wesentlich transparenter zum Vorteil der Kunden. Die Maklerkammern senden die in das MLS eingegebenen Objekte zusätzlich an öffentlich zugängliche Immobilienportale in Florida und den USA. Florida Immobilien kann man hier auf unserer Website finden. Die groesste US Immobilien Website www.Realtor.com wird von der National Association of Realtors (NAR) unterhalten. Bitte denken Sie aber auch hier daran, Ihren lokalen Immobilienmakler zu kontaktieren, wenn Ihnen ein Objekt zusagt, dass nicht in seiner Gegend liegt. Alle US Makler arbeiten naemlich eng ueber den Maklerverband miteinander zusammen.

c.Engel & Völkers Exklusivobjektsuche. Engel & Völkers hat darüber hinaus ein eigenes weltweites Immobilienportal entwickelt, wo nur die hochwertigsten und ansprechensten Immobilien aufgenommen werden, besuchen Sie uns hierzu online www.engelvoelkers.com/marcoisland. Umgekehrt bieten wir damit unseren lokalen Hauseigentuemern und Verkaeufern die einzigartige Moeglichkeit ihre Immobilie nicht nur in den USA 300 Millionen Amerikanern anzubieten, sondern auch 350 Millionen Europäern und weiteren weltweiten Kaufinteressenten in mittlerweile 28 Ländern, getreu dem Motto „Act Local, Think Global“.

2)Immobilienkaufvertrag. Nach der Besichtigung der Immobilie gibt der Käufer ein schriftliches Angebot ab, das regelmäßig von den Maklern mittels vorgefertigter Kaufverträge erfolgt. Angebote enthalten neben dem Kaufpreis den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung (Closing) und die Zahlungsmodalitäten bis hin zur Offenlegung welcher Anteil aus eigenen Mitteln stammt und welcher Teil finanziert wird. Meistens übermittelt der Käufer eine Finanzierungszusage seiner Bank, um seine Bonität zu demonstrieren. Wer sich mit dem Gedanken traegt eine Immobilie in den USA zu erwerben, sollte rechtzeitig vor Antritt seiner Investitionsreise einen Eigenkapitalnachweis einholen und diesen mitbringen. Wird das Angebot durch den Verkäufer nicht angenommen, was regelmäßig der Fall ist, wenn er mit dem vorgeschlagenen Kaufpreis nicht einverstanden ist, wird er durch die Preisänderung in dem übermittelten Kaufvertrag ein Gegenangebot machen, das dann wiederum vom Käufer angenommen werden kann. Diese Prozedur kann mehrere Male geschehen, bis die Parteien eine Einigung gefunden haben. Durch die Annahme des Angebots durch den Verkäufer entsteht schliesslich ein rechtlich verbindlicher Kaufvertrag.

3)Abwicklung des Kaufvertrages. Die Makler übermitteln den Kaufvertrag dann den von den Parteien ausgewaehlten Rechtsanwälten oder Title Companies, die die Verträge ähnlich wie in Deutschland abwickeln. Einen Formzwang wie in Deutschland gibt es für den Kaufvertrag nicht. Notare haben hier in Florida keine juristische Ausbildung und haben nur Unterschriftsbeglaubigungsfunktion. Die einzige Unterschrift, die notariell beglaubigt werden muss, ist die des Verkaeufers auf der Eigentumsurkunde (Deed). JedeVertragspartei in Florida hat seinen eigenen Rechtsvertreter, es gibt keine unabhaengige Institution wie den Deutschen Notar, der den Vertrag abwickelt. Haeufig waehlt der Kaeufer einen Rechtsanwalt aus, der dann den gesamten Vertrag abwickelt und auch die Verkaeuferseite mit abdeckt, ohne ihn zu vertreten. Der Rechtsanwalt nimmt einen sog. Title Search vor, vergleichbar mit der Grundbucheinsicht in Deutschland, um das Eigentum des Verkäufers zu bestätigen und zu pruefen ob und welche Belastungen vorliegen. Mit dem ersten Angebot des Kaeufers leistet er eine geringe Anzahlung von $5,000, die auf ein sog. Escrow Account, Anderkonto eingezahlt wird, um die Ernsthaftigkeit des Angebots zu demonstrieren. 15 Tage nach Vertragsschluss ist eine 2. Anzahlung in Hoehe von 10% des Gesamtkaufpreises faellig. Der Restkaufpreis wird dann am Tage des Closings faellig und nach Erfüllung sämtlicher Voraussetzungen an den Verkäufer ausgekehrt. Die Zeit zwischen Vertragsschluss und Closing kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden und betraegt regelmaessig ca. 1 Monat.

4)Vertragsnebenkosten. Bei einer solchen Transaktion entstehen folgende Nebenkosten:

Kosten	Verkaeufer	Kaeufer
Documentary Stamps	$0.70 pro $100 Verkaufswert
Title Insurance		ca 0.5% des Kaufpreises
Rechtsanwalt	$500-$1,000	$500-$1,000
Gerichtskosten	$100-300	$100-300

5)Besteuerung eines Verkaufgewinns. Wenn das Grundstück ein Jahr und einen Tag im Eigentum des Verkäufers ist, wird ein erzielter Gewinn mit pauschal 15% versteuert, sog. Capital Gains Tax (Kapitalertragssteuer). Bei einer Veräußerung vor Ablauf der Jahresfrist (Spekulation) wird ein Gewinn mit dem normalen Einkommensteuersatz versteuert, der sich nach der Höhe des US Einkommens richtet und ungefähr mit 33% kalkuliert werden kann. Bei Ausländern ohne Social Security Nummer und Wohnsitz in den USA werden beim Verkauf einer Immobilie 10% des Kaufpreises als Sicherheit einbehalten, damit der Staat seinen Steueranteil am Gewinn erhält. Die Rechtsanwälte und Title Companies sind vom Finanzamt (IRS) dazu angehalten, diesen Betrag nicht an den Verkäufer abzuführen und haften dafür im Falle eines Verstoßes. Hierzu muss in jedem Falle eine Steuererklärung abgegeben werden. Die Steuerschuld wird dann aus dem Sicherheitseinbehalt gezahlt und ein etwaiger Überschuss wird zugunsten des Verkäufers durch das Finanzamt freigegeben. Wenn die Steuerschuld höher als der Einbehalt ist, muss die Differenz nachentrichtet werden. Durch rechtzeitige Antragstellung beim Finanzamt vor dem Eigentumsuebergang kann man allerdings den Sicherheitseinbehalt umgehen und die anfallenden Steuern sofort entrichten. Das gilt natuerlich nur fuer den Fall, dass auch ein Gewinn angefallen ist.

Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie: $300,000

Verkaufspreis: $500,000

Kosten gesamt ca.10%: $50,000 (Wertverbesserungen wie Anbauten, Fluege, Moebel etc.)

Gewinn: $150,000

Steuer 15%: $22,500

Einbehalt 10% des KP: $30,000

Folge: $7,500 werden durch das Finanzamt freigegeben.

Auf Wunsch nennen wir Ihnen Steuerberater, die bei der steuerlichen Abwicklung in den USA behilflich sein können.

6)Doppelbesteuerungsabkommen. Durch das sog. Doppelbesteuerungsabkommen, das die Vermeidung der Doppelbesteuerung bezweckt, haben US Immobilientransaktionen nur begrenzte Auswirkungen auf die Deutsche Steuer. So kann sich durch den Verkauf der US Immobilie der Progressionsvorbehalt in Deutschland verändern, so dass nur das in Deutschland erzielte Einkommen nach einem anderen Steuersatz besteuert werden könnte. Der Grossteil unserer Kunden befinden sich ohnehin im hoechsten Progressionsvorbehalt, so dass die Gewinnerzielung nach einem Verkauf keine steuerliche Konsequenz hat.Eine Doppelbesteuerung findet aber in keinem Fall statt.

7)Nebenkosten. Weitere Nebenkosten variieren stark je nach Lage, Bauweise und Alter des Objekts.

a.Grundsteuern. Den groessten Teil der Nebenkosten machen die Grundsteuern aus, sog. Property Taxes. In Naples und Marco Island (Collier County) betragen die Grundsteuersaetze ca. 1.25% des vom Tax Collectors einmal jaehrlich geschaetzten Objektwertes. Dieser Wert errechnet sich aus dem in der Nachbarschaft erzielten Verkaufswerts des Vorjahres und orientiert sich damit an der jeweiligen Marktlage. Einmal jaehrlich werden die Steuerbescheide im November verschickt und fuer das rueckwirkende Jahr erhoben. Der Eigentuemer hat bis zum 31. Maerz des Folgejahres Zeit die Grundsteuer zu entrichten, wobei er fuer schnellere Zahlungen eine Verguenstigung erhaelt. Die Gebaeudewerte haben sich zwischen 2003 und 2005 verdoppelt, so dass sich auch die Grundsteuer verdoppelte. Seit 2006 sind die Werte allerdings so stark zurueckgegangen, dass wir in 2009 das Preis- und Steuerniveau von 2001 erreicht haben. Heute haben auch Zweitwohner die Gewaehr, dass Grundsteuern sich nicht masslos erhoehen koennen. 2008 hat der Staat Florida ein Gesetz verabschiedet, wonach die jaehrliche Werterhoehung als Steuerbessungsgrundlage nicht mehr als 10% betragen darf unabhaengig von einer tatsaechlich hoeheren Wertsteigerung. Wenn sich Geschichte also wiederholt und Wertsteigerungen von mehr als 50% in einem Jahr erfolgen, kann sich die Steuer um max. 10% erhoehen. Erstwohnsitz Inhaber, Amerikaner oder Auslaender mit mind. einer Greencard koennen ihren Hauptwohnsitz zum sog. Homestead erklaeren und geniessen damit weitere Steuervorteile und eine noch reduziertere Steuerkappung, (Save our Homes Act). In Bonita Springs, Estero, Fort Myersund Cape Coral (Lee County) sind die Steuersaetze prozentual hoeher und koennen in einigen Regionen sogar bis zu 2.5% betragen.

b.Versicherungen. Den zweitgroessten Anteil der Nebenkosten machen die Versicherungspraemien aus. In Kuestenregionen sollte man Flood, Wind und Hazard Insurance abschliessen, die Wasserflut, Hurricanes, Feuer und Haftpflichtschaeden abdeckt. Die Versicherungshoehe bemisst sich nach Alter, Qualitaet und Wert des Objekts. Versicherungsschutz ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, es sei denn man finanziert die Immobilie.

Bei einem neuwertigen Objekt in Naples oder Marco Island ergeben sich folgende Versicherungskosten per anno:

Art der Versicherung	$500,000 Objekt	$1,000,000 Objekt
Flut	$600	$600
Sturm	$1,000	$2,000
Feuer und Haftpflicht	$500	$700
Gesamt	$2,100	$3,300

c.Sonstige Nebenkosten. Strom, Wasser und sonstige Verbrauchskosten errechnen sich je nach Nutzung, wobei Energiekosten in den USA immer noch weitaus guenstiger sind als in Europa. Durchschnittlich fallen bei einem 200 qm Haus Stromkosten von ca. $150 an, worin die Klimaanlage und Heizung enthalten sind. Beheizung benoetigt man maximal fuer 3 Wochen im Jahr und erfolgt ueber die Klimaanlage.Wasserkosten sind in etwa gleich hoch wie Stromkosten. In sog. Gated Communities fallen darueber hinaus noch Home Owner Fees an, die stark von der Exklusivitaet der Anlage abhaengen und haeufig $300 bis $500 betragen. Einfamilienhaeuser koennen so verwaltet werden, dass der Eigentuemer auch aus der Ferne seine Immobilie in guten und sicheren Haenden weiss. Wir bieten unseren Kunden gegen ein geringes Entgelt von $150 im Monat die Verwaltung des Hauses an. Zudem gibt es Gartenpflegeunternehmen, die fuer $150 im Monat eine woechentliche Gartenpflege uebernehmen inkl. Rasen- und Heckenschnitt. Poolpflege kostet monatlich ca. $100. Bei einer Eigentumswohnung, sog. Condominiums entrichtet man ein monatliches Wohngeld, das die Pflege des Objekt beinhaltet. Zusaetzlich fallen Kosten fuer Wasser und Strom an. Das Wohngeld variiert je nach Groesse und Lage der Wohnung. Eine Strandlage in Cape Marco im Belize, 3 + Schlafzimmer auf 300 qm ($1,69 Mio Kaufpreis) mit Consierge und Tiefgaragen kostet so monatlich $1,000. Kleinere Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Baedern auf 100 qm direkt am Strand (ab $400,000) kosten monatlich ca. $400.

8)Finanzierungen. Finanzierungen sind in Florida auch für Ausländer einfacher als in Deutschland zu erlangen. Es gibt unabhaengige deutsch- und englischsprachige Vermittler von Krediten, sog. Mortgage Broker, die sich darauf spezialisiert haben unseren Kunden die guenstigsten Kredite zu vermitteln. Lokale Banken sind meistens nicht in der Lage mit den guenstigeren Kreditzinsen von Unternehmen zu konkurrieren, die sich ausschliesslich auf Hausfinanzierungen spezialisiert haben. Kreditzinsen sind in den USA hoeher als in Deutschland und variieren zwischen 4.8% und 7%. Immobilienfinanzierungen bei Ausländern erfordern einen Eigenkapitalbedarf von ca. 30% des Kaufpreises. Finanzinstitute benoetigen fuer die Finanzierung Bankbestaetigungen und Einkommensnachweise. Alternativ haben sich einige Europaeische Banken auf Dollarfinanzierungen spezialisiert, die Europaeische Immobilien oder sonstige Werte beleihen. Das hat den Vorteil, dass man guenstige Zinsen erhaelt und sich von Kursschwankungen unabhaengig macht. Amerikaner konnten bei einer positiven Kredithistorie sogar bis zu 100% finanzieren. Heute ist dies nur noch in Ausnahmefaellen bei sehr guter Kredithistorie moeglich und regelmaessig wird bei Amerikanern eine 10-20-prozentige Eigenkapitalzahlung verlangt. Voraussetzung für eine Finanzierung ist regelmäßig ein Wertgutachten, das mit dem Kaufpreis korrespondiert, der Abschluss von oben genannten Gebäudeversicherungen, Title Insurance, die den Käufer vor Rechtsverlust bei Grundbuch- und Rechtsfehlern schützt und eine Vermessung des Grundstuecks. In Florida finanzieren Käufer nahezu immer die Immobilien, da auch Zinsen bei selbstgenutzten Häusern steuerlich absetzbar sind. Daher ist es sehr wichtig den Kaufpreis der aktuellen Marktlage anzupassen, denn wenn das Gutachten nicht mit dem Kaufpreis korrespondiert, scheitert die Finanzierung. Kaeufern steht regelmaessig eine limitierte Hoehe von Eigenkapital zur Verfuegung, die sie im Falle eines ungenuegenden Wertgutachtens nicht erhoehen.

9)Wechselkurse. Kaufpreise werden aus Europa regelmaessig auf ein Rechtsanwaltsanderkonto ueberwiesen. Dabei wechseln die Hausbanken Valuta nach internen Wechselkursen, die haeufig hohe Wechselkursgebuehren erheben. Wir haben daher zu einer Firma in London Kontakt, die den guenstigsten Wechselkurs anbietet. Selbst bankangestellte Kaeufer konnten in der Vergangenheit nicht mit diesen Wechselkursen konkurrieren. Auf Wunsch koennen wir Ihnen den Kontakt herstellen.

Bei weiteren Rückfragen in allen Immobilienangelegenheiten in den USA oder auch Europa stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Ihr

Stefan Bolsen, Broker

Wir möchten darauf hinweisen, dass wir keine Rechts- oder Steuerberatung vornehmen und keine Garantie und Haftung für die Richtigkeit vorstehender Informationen übernehmen können. Bitte konsultieren Sie Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater für verbindliche Informationen.