Ratgeber zu Steuern im Zusammenhang mit Immobilien

Immobilien und deren Steuerfolgen sind ein komplexes Gebiet im schweizerischen Steuerrecht. Ob beim Kauf, Verkauf oder Halten von Immobilien, es fallen Steuern an. Diese werden grundsätzlich am „Ort der gelegenen Sache“ besteuert, also in dem Kanton, in dem sich die Liegenschaft befindet. In diesem Fall kommen verschiedene kantonale Steuersysteme zum Tragen, wodurch die steuerrechtliche Behandlung von Immobilien leicht zu einer unübersichtlichen Angelegenheit werden kann.



Unser Steuerratgeber gibt Ihnen einen Überblick über die Steuerfolgen bei Immobilienbesitz und Immobilientransaktionen. Ihr Engel & Völkers Berater vor Ort hilft Ihnen bei weiteren Fragen gerne weiter oder kann Ihnen spezialisierte Fachpersonen empfehlen.

1. Steuern auf Immobilien im Privatvermögen

Immobilien, welche im Privatvermögen gehalten werden, können die folgenden Steuerarten auslösen:

Die Einkommenssteuer
Einnahmen von Liegenschaften im Privatbesitz werden durch die Einkommenssteuer erfasst. Sie wird vom Bund, den Kantonen und Gemeinden erhoben. Als Einnahmen gelten insbesondere Mieterträge beziehungsweise bei selbstbewohnten Liegenschaften der sogenannte Eigenmietwert. Im Gegenzug können sämtliche Unterhaltskosten sowie Finanzierungskosten (insbesondere Hypothekarzinsen sowie Ausstiegskosten der Hypothek bei vorzeitiger Auflösung) in Abzug gebracht werden; nicht abzugsfähig sind wertvermehrende Aufwendungen, die erst zum Zeitpunkt einer grundstückgewinnsteuerpflichtigen Veräusserung als Anlagekosten geltend gemacht werden können.


Die Vermögenssteuer
Liegenschaften im Privatvermögen werden von der Vermögenssteuer erfasst. Schulden, welche auf den Liegenschaften lasten, können dabei in Abzug gebracht werden. Die Vermögenssteuer wird auf Stufe Kanton und Gemeinde erhoben. Der Bund selber erhebt keine Vermögenssteuer.


Die Grundstückgewinnsteuer
Es handelt sich um eine kantonale (teilweise gemeindliche) Steuer, die im Falle der Realisierung eines Gewinnes beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Besteuert wird der realisierte Gewinn zum Zeitpunkt des Verkaufes. Auf Stufe Bund ist ein allfälliger Veräusserungsgewinn nicht steuerbar. Immobilien im Privatvermögen unterliegen somit ausschliesslich der Grundstückgewinnsteuer. Die Grundstückgewinnsteuer kennt zudem verschiedene Steueraufschubtatbestände (beispielsweise Erbgang, güterrechtliche Auseinandersetzung, Ersatzbeschaffung). Diese können dazu führen, dass die Besteuerung erst bei einem zukünftigen Eigentumswechsel erfolgt.

2. Steuerarten bei Handänderungen

Immobilien, welche sich im Übertrag befinden, können die folgenden Steuerarten auslösen:

Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine rein kantonale oder gemeindliche Steuer. Sie wird, wie der Name es sagt, beim „Handwechsel“ einer Immobilie vom bisherigen an den neuen Eigentümer erhoben. Sämtliche Kantone kennen verschiedene steuerbefreite oder privilegiert besteuerte Handänderungen (beispielsweise Erbgang, güterrechtliche Auseinandersetzung, Ersatz- beschaffung). In einzelnen Kantonen wird keine Handänderungssteuer erhoben. Verschiedene Kantone erheben nur oder zusätzlich zur Handänderungssteuer eine Gebühr nach Gebührenordnung (Aufwandsentschädigung ohne Steuercharakter).
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Liegenschaftssteuer
Es handelt sich hier ebenfalls um eine kantonale oder gemeindliche Steuer, welche in Abhängigkeit vom Verkehrswert in einzelnen wenigen Kantonen oder Gemeinden erhoben wird und jährlich anfällt. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer können die auf der Liegenschaft lastenden Schulden nicht in Abzug gebracht werden. Es wird der volle Verkehrswert besteuert.

Mehrwertsteuer
Solange eine Immobilie ausschliesslich privat genutzt wird, ist weder auf dem Verkauf noch auf der Vermietung die Mehrwertsteuer geschuldet. Dementsprechend kann weder auf Investitions- und Betriebskosten noch auf Verwaltungskosten der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden.
Bei Neubauten gilt es folgende Unterscheidung zu machen: Findet ein Liegenschaftsverkauf vor Baubeginn statt, liegt eine steuerbare Immobilienleistung vor. Wird der Verkauf bzw. Werkvertrag nach Baubeginn unterzeichnet, ist die Lieferung steuerbefreit. Werden Liegenschaften für geschäftliche Zwecke genutzt und ist der Mieter / Käufer MWST-pflichtig, kann die Vermietung oder der Verkauf freiwillig der MWST unterstellt werden; in diesem Fall können Vorsteuern geltend gemacht werden. Wird die Liegenschaft durch den Eigentümer betrieblich genutzt und ist dieser MWST-pflichtig, können die Vorsteuern ebenfalls geltend gemacht werden. Das MWST-Regime im Zusammenhang mit Immobilien ist komplex und eine kompetente Beratung durch einen Steuerspezialisten kann fallspezifisch zu einer signifikanten Kostenoptimierungen führen.

3. Privatperson als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler

Wird eine natürliche Person als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler taxiert, werden Immobilien so besteuert, wie wenn sie sich im Geschäftsvermögen befinden würden. Das kann einschneidende Auswirkungen auf die Steuerbelastung und signifikante Sozialversicherungsimplikationen haben.
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Zur Gewerbsmässigkeit existiert keine allgemeingültige Definition sondern es werden die von der bundesgerichtlichen Rechtssprechung entwickelten Kriterien und Indizien herangezogen. Die Steuerbehörden stellen auf den Einzelfall ab und haben einen erheblichen Ermessens- spielraum. Solche Indizien sind insbesondere:

- Anzahl der Käufe und Verkäufe
- Kurze Besitzdauer
- Übermässige Fremdfinanzierung​
- Nähe zur beruflichen und geschäftlichen Tätigkeit bzw. spezielle Fachkenntnisse​
(z.B. Architekten, Immobilienmakler und -verwalter)​
- Notwendigkeit der Gewinne aus Immobilientransaktionen zur Finanzierung des Lebensunterhalts

Heikel können insbesondere Gesamtprojektrealisierung (auch durch Erbengemeinschaften) mit Stockwerkbegründung und anschliessendem Verkauf der Stockwerkseinheiten sowie der Verkauf mehrerer Mehrfamilienhäuser oder Stockwerkeigentumseinheiten innerhalb kurzer Zeit sein.

4. Immobilien im Geschäftsvermögen

Werden Immobilien durch eine juristische Person (oder im Geschäftsvermögen einer natürlichen Person) gehalten, unterliegen sie in der Regel der normalen Ertrags- (Einkommens-) und Kapital- (Vermögens-)besteuerung. Immobilienbesitz in mehreren Kantonen erfordert eine Steuerausscheidung.

Die Besteuerung des Verkaufsgewinns wird von einzelnen Kantonen im Rahmen der normalen kantonalen Ertrags-(Einkommens-)Steuer erfasst (sog. monistisches System; LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS und NE), während die übrigen Kantone Grundstückgewinne von der Ertrags-(Einkommens-)besteuerung ausnehmen und demgegenüber mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen (die wiedereingebrachten Abschreibungen werden auch in diesen Kantonen mit der Ertrags-[Einkommensteuer] erfasst). Bei Immobilien im Geschäftsvermögen sind Abschreibungen im Rahmen des tatsächlichen Wertverzehrs oder der steuerlich festgelegten Abschreibungssätze zulässig. Zu beachten ist, dass sämtliche Transaktionen zwischen der Gesellschaft und deren Eigentümer oder diesen nahestehenden Personen zu marktüblichen Konditionen stattzufinden haben.


Steueroptimierende Tatbestände wie etwa eine „Eigenvermietung“ zu einem tiefen Mietzins oder die Überführung ins Privatvermögen zu einem tiefen Preis sind somit nur sehr beschränkt möglich. Die Ausschüttung der Gewinne einer juristischen Person an den Eigentümer in Form von Dividenden unterliegt der Einkommensbesteuerung, eine eventuelle Überführung der Immobilie vom Geschäftsvermögen einer natürlichen Person in deren Privatvermögen stellt eine steuersystematische Realisation dar und ist steuerlich abzurechnen.


Im Einzelfall ist aufgrund der konkreten Eigentümerstrategie sehr genau zu prüfen, ob Immobilien statt im Privatvermögen allenfalls vorteilhaft über eine juristische Person gehalten werden sollen.