Wichtige Unterlagen für den Immobilienverkauf

Wichtige Unterlagen für den Immobilienverkauf

Verkäufer benötigen für den reibungslosen Immobilienverkauf eine Vielzahl an Unterlagen. Möchte Sie ein Haus oder eine Wohnung in Laurensberg, Richterich, der Soers oder einem anderen Stadtteil von Aachen erfolgreich verkaufen und fragen sich, welche Unterlagen Sie benötigen? In diesem Artikel finden Sie eine Übersicht der wichtigsten Unterlagen, damit der komplette Verkaufsprozess optimal verläuft. Ich erkläre Ihnen auch, wo Sie die Unterlagen erhalten und was Sie dabei beachten sollten. Beachten Sie bitte, dass hiermit auch Kosten verbunden sein können. Viele der Unterlagen sind die Basis für die Kaufentscheidung der Käufer und auch für die Finanzierung bei den Banken. Wir bereiten die Unterlagen immer so vor, dass das ganze Paket nach einer Besichtigung an den Kunden geschickt werden kann und der Kunde die Unterlagen an seinen Bank- oder Finanzierungsberater weiterleiten kann. Viele meiner Kunden sind begeistert von der Struktur und der Vollständigkeit unserer Unterlagen. Seien Sie ehrlich und transparent und sorgen Sie dafür, dass Sie alle Unterlagen beisammen und übersichtlich strukturiert haben. Das erhöht die Chance auf den maximalen Kaufpreis und verringert das Risiko, dass Unmut beim Käufer entsteht und er
mögliche rechtliche Ansprüche an Sie stellt.

Welche Unterlagen benötigen Sie?

Exposé
Ein Exposé ist oft der erste Eindruck Ihrer Immobilie und Ihr Haus oder Ihre Wohnung hat nur eine Chance für den ersten Eindruck. Sorgen Sie dafür, dass Sie ein hochwertiges Exposé erstellen mit professionellen Bildern und aussagekräftigen Texten. Auch neue Grundrisse dürfen nicht fehlen. Idealerweise kombinieren Sie ein Exposé mit 3D-Rundgängen und Videos (inklusive Drohnenaufnahmen). So steigern Sie die Wahrscheinlichkeit für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienverkauf. Dort gibt es Informationen zur Grundstücksgröße, wer Eigentümer ist, ob irgendwelche Lasten eingetragen sind (zum Beispiel ein Wege- oder Wohnrecht) und ob eine Grundschuld eingetragen ist. Ob Sie als Verkäufer eine Grundschuld in Abteilung III eingetragen haben, ist für den potenziellen Käufer erst einmal nicht relevant. Sobald Sie jedoch eine Einigung mit einem Käufer erzielt haben, benötigt die Bank den vollständigen Grundbuchauszug.

Energieausweis
Der Energieausweis darf beim Hausverkauf nicht fehlen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, einen Energieausweis bei der Besichtigung vorzulegen. Sonst riskieren Sie ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Je nach Immobilie kommt für Sie entweder nur der Bedarfsausweis in Frage oder Sie können zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis wählen. Ein vernünftiger Bedarfsausweis wird von einem Fachmann inklusive Vor-Ort-Begehung erstellt. Einen Verbrauchsausweis können Sie online erstellen lassen.

Bemaßte Grundrisse
Für eine Sachwertermittlung sind bemaßte Grundrisse wichtig. Dabei darf der grüne Stempel der Stadt Aachen nicht fehlen. Auch die Bank wird danach fragen. Wenn Sie diese nicht haben, dann finden Sie sie in der Regel in der Bauakte beim Bauamt der Stadt Aachen.

Wohnflächenberechnung
Die offizielle Wohnflächenberechnung mit grünem Stempel der Stadt Aachen zeigt Ihnen, welche Flächen der Immobilie tatsächlich genehmigt sind und Teil der Wohnfläche sind. Auch diese sollte in der Bauakte zu finden sein.

Baugenehmigung (Hausbau & möglicher Anbau später):
Oft wird ein Keller oder ein Dachgeschoss nachträglich wohnlich ausgebaut. Auch wenn alle Kriterien für die Genehmigung von Wohnraum (Wohnfläche) erfüllt sind, muss die Stadt Aachen eine Abnahme machen und die Genehmigung mit grünem Stempel bestätigen. Wenn Sie einen Raum als Wohnfläche verkaufen, obwohl es keine offizielle Wohnfläche ist, dann kann der Käufer sich den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer anteilig bei Ihnen zurückholen.

Baubeschreibung: 
Hier stehen die Details über die Bausubstanz von Decken, Wänden und Dach inklusive Dämmung und Isolierung. Käufer und Banken benötigen die Informationen für die Kaufpreisfindung und Wertermittlung. Die Baubeschreibung finden Sie in der Regel in der Bauakte beim Bauamt der Stadt Aachen.

Altlastenbescheinigung der Stadt Aachen:
Dieses Schriftstück gibt Auskunft über den Verdacht auf Verunreinigung des Bodens. Bei Umnutzung einer ehemaligen Fabrik in Wohnraum gibt es zum Beispiel nahezu immer einen Altlastenverdacht. Sie erhalten die Bescheinigung von der Stadt Aachen.

Anliegerbescheinigung der Stadt:
Dieses Schreibt gibt Ihnen eine Auskunft über mögliche Erschließungsbeiträge oder andere Anliegerbeiträge. Wenn die Straße zum Beispiel vor Kurzem erneuert wurde oder zeitnah erneuert werden soll, dann werden Sie als Eigentümer beziehungsweise die neuen Eigentümer auch zur Kasse gebeten. Es wäre sehr ärgerlich, wenn ein Käufer davon nichts weiß und im nächsten Jahr auf einmal eine Rechnung über 30.000 € erhält. Die Stadt Aachen kann Ihnen die Bescheinigung ausstellen.

Flurkarte:
Die Flurkarte zeigt an, wo das Grundstück und das Gebäude sich genau befinden. Manchmal befindet sich ein Gebäude beispielsweise auf mehreren Grundstücken. Es gibt unterschiedliche online Portale, wo Sie eine Flurkarte herunterladen können.

Übersicht der Schäden und Mängel
Es ist außerordentlich wichtig, dass Sie alle aktuellen und ehemaligen Schäden offenlegen. Sollten Sie dies nicht tun, dann kann es passieren, dass Sie vom Käufer auf Schadensersatz verklagt werden und dass der komplette Verkauf rückabgewickelt wird. Sie können diese Übersicht selbst erstellen oder eine schriftliche Stellungnahme inklusive Vor-Ort-Begehung von einem zertifizierten und unabhängigen Gutachter erstellen lassen. Tipp: bei größeren Schäden wie feuchten Kellern oder einem undichten Dach können Sie sich Kostenvoranschläge von professionellen Firmen einholen. Das kann dafür sorgen, dass Sie mehr potenzielle Käufer ins Boot holen.

Übersicht der Reparaturen/Sanierungen/Renovierungen inklusive Rechnungen
Eine Auflistung hilft dem Käufer bei der Preisfindung und kann ihm Sicherheit geben. Für einen möglichen Garantieanspruch sind Rechnungen auch eine wichtige Basis. Die Rechnungen der Einrichtung sind außerdem unverzichtbar, um beispielsweise die Einbauküche oder einen Einbauschrank separat im Kaufvertrag aufzulisten und über diesen Betrag die Grunderwerbsteuer zu sparen.

Kostenübersicht
Bei einem Immobilienkauf geht es unterm Strich auch um die monatlichen
Gesamtkosten. Die Kreditrate (Tilgung und Zinsen) machen den
Löwenanteil aus, jedoch sind auch die weiteren monatlichen Kosten
wichtig. 

Folgende Unterlagen können hierfür hilfreich sein:
● Letzter Grundbesitzabgabenbescheid
● Letzte Heizkostenabrechnungen
● Letzte Stromabrechnungen
● Letzte Wasserabrechnung

Zusätzliche wichtige Unterlagen bei Teileigentum

Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Teileigentum in Laurensberg, Richterich oder der Soers verkaufen möchten, gibt es weitere Unterlagen, die Sie unbedingt an die Käufer weitergeben sollten. Diese Unterlagen erhalten Sie über die Hausverwaltung.

Teilungserklärung
Hier steht genau erklärt, welche Regeln es in der Eigentümergemeinschaft gibt, was zum Sondereigentum beziehungsweise zum
Gemeinschaftseigentum gehört und was zum Beispiel bei Renovierungen zu beachten ist.

Aufteilungsplan
Dies ist ein Plan/Grundriss, auf dem genau vermerkt ist, welche Räume zu welchen Wohnungen gehören.

Aktueller Wirtschaftsplan
Hier finden Sie eine Übersicht der Haushaltsplanung für das aktuelle Jahr inklusive einer Angabe des monatlichen Wohngeldes.

Aktuelle Rücklagenübersicht
Diese Übersicht zeigt dem Käufer, wie viel Rücklagen für die Eigentümergemeinschaft gebildet wurden und welcher Betrag anteilig auf Ihre Immobilie entfällt.

Die letzten drei Hausgeldabrechnungen
Eine Übersicht aller Betriebs- und Verwalterkosten der vergangenen Jahre.

Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen
Daraus ergibt sich für den Käufer, welche Investitionen beschlossen oder geplant sind und oft kann man zwischen den Zeilen auch ein Gefühl für die
Eigentümergemeinschaft bekommen.

Beschlusssammlung
Hier werden alle wichtigen Beschlüsse der Eigentümerversammlung festgehalten. Die Auflistung gibt dem dem Käufer eine gute
Gesamtübersicht.

Wie Sie sehen, ist die Liste ziemlich lang. Wenn Sie Lust und Zeit haben, sich um alles zu kümmern, dann ist das ein wichtiger erster Schritt für einen erfolgreichen Verkauf. Wenn Sie sich jedoch lieber um andere Dinge kümmern möchten und die Chance auf den maximalen Kaufpreis erhöhen möchten, dann stehe ich Ihnen gerne beratend zur Seite. Ich freue mich auf Ihre Fragen und Anregungen, gerne auch in einem persönlichen und
unverbindlichen Erstgespräch bei Ihnen Zuhause, bei mir im Büro oder telefonisch.

Alles Gute und herzliche Grüße

Joon Menze