Vastgoed: de markt houdt stand, maar de spelregels veranderen

De essentie in cijfers

• Huis in Brussel: gemiddeld €611.873 (+5,2%)

• Appartement in Brussel: €299.501 (+1,0%)

• Huis in Waals-Brabant: €471.945 (+3%)

• Appartement in Waals-Brabant: €271.697 (-1%)

• Gemiddelde huurprijs in Brussel: €1.401 (+1,5% over zes maanden)

• Depositorente van de ECB: 2,50%, na twee verhogingen sinds juni

Gemiddelde prijzen van het eerste semester 2026, vergeleken met het gemiddelde van 2025.

De rente: de echte verandering van dit najaar

Op 10 september verhoogde de Europese Centrale Bank voor de tweede keer dit jaar haar rentevoeten, als reactie op de hernieuwde inflatie gelinkt aan de situatie in het Midden-Oosten. De Belgische tienjarige rente bereikte haar hoogste niveau in meer dan twee jaar, en de hypothecaire kredieten volgden.

In juni konden de sterkste dossiers nog een vaste rente van ongeveer 3% over 20 jaar bekomen; vandaag situeren de barometers van de kredietmakelaars dit rond 4%.

Het verschil is verre van onbeduidend. Voor een lening van €300.000 over 20 jaar verzwaart de stap van 3% naar 4% de maandelijkse afbetaling met ongeveer €155, wat neerkomt op bijna €37.000 extra terugbetalingen over de looptijd van het krediet. Bij een gelijke maandelijkse afbetaling daalt de leencapaciteit tot ongeveer €275.000.

Dit verlies aan leencapaciteit draagt rechtstreeks bij tot de huidige voorzichtigheid van kopers.

Brussel: een markt op twee snelheden

Huizen blijven zeer gegeerd. In het tweede kwartaal stegen de verkopen met 9,1% op jaarbasis, en de gemiddelde prijs voor het eerste semester bereikte €611.873.

Appartementen, die historisch bijna twee derde van de Brusselse residentiële transacties vertegenwoordigen, evolueren anders: hun verkopen dalen licht (-1,3%) en hun gemiddelde prijs stijgt slechts met 1%, tot €299.501.

Deze cijfers tekenen dus een genuanceerder beeld dan de loutere stijging van de huizenprijzen doet vermoeden.

Op het terrein stellen onze adviseurs ook vast dat het aanbod in bepaalde segmenten geleidelijk toeneemt. Kopers beschikken over meer keuze en meer vergelijkingspunten: ze nemen meer tijd, berekenen de kostprijs van werken nauwkeurig en aarzelen niet langer om te onderhandelen wanneer de gevraagde prijs niet overeenstemt met de werkelijke staat van het pand.

Bekijk onze panden te koop in Brussel

Verhuur en investering: intacte vraag, voorzichtigere investeerders

De gemiddelde Brusselse huurprijs overschrijdt voor het eerst €1.400, maar de stijging vertraagt: +1,5% over zes maanden, minder dan de inflatie. De mediane huurprijs blijft stabiel op €1.250.

De verschillen tussen gemeenten blijven uitgesproken: voor een appartement wordt Sint-Pieters-Woluwe de eerste gemeente die de kaap van €1.600 overschrijdt (€1.608), voor Ukkel (€1.545).

Aan investeerderszijde overheerst voorzichtigheid. Financieringskosten, fiscaliteit, energie-eisen en regelgevende onzekerheden wegen op de beslissingen, een vaststelling die ook de beroepsfederatie CIB deelt.

Dit is een aandachtspunt voor Brussel: mocht de huurinvestering langdurig terugvallen, dan zou het aanbod van huurwoningen daaronder kunnen lijden, terwijl de vraag structureel sterk blijft.

Waals-Brabant: hoge prijzen, een markt die zich normaliseert

Waals-Brabant blijft de duurste provincie van Wallonië. De gemiddelde huizenprijs bereikt er €471.945, de sterkste stijging onder de Waalse provincies (+3%).

Appartementen dalen daarentegen met 1%, tot €271.697, en de activiteit vertraagde licht in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste (-0,9%).

Dezelfde tendens geldt voor de huurmarkt: met een gemiddelde huurprijs van €1.218 is dit de enige Waalse provincie waar de huurprijzen dit semester dalen (-1,8%).

Na de sterke heropleving van 2025 hervindt de markt geleidelijk een normaler tempo. Goed gelegen, correct geprijsde en energiezuinige panden blijven op sterke vraag rekenen. Panden die omvangrijke werken vereisen of boven de markt geprijsd staan, ondervinden meer weerstand.

Bekijk onze panden te koop in Waals-Brabant

Energie: wat verandert er in Wallonië

Een duidelijker EPC. Sinds 1 september bevat elk nieuw EPC een indicatief renovatietraject naar een A-label: aan te pakken werken, prioriteitsvolgorde en, waar mogelijk, een kostenraming. Certificaten die nog geldig zijn, blijven dit tot hun vervaldatum.

Heringerichte steun. Vanaf 1 oktober maakt het premiestelsel Habitation plaats voor een leningssysteem, onder voorbehoud van de overgangsmaatregelen van het Gewest. Het Rénopack is een renteloze lening waarvan een deel, afhankelijk van het inkomen, niet moet worden terugbetaald. Het Rénoprêt vult dit systeem aan naargelang de aard van de werken en de gezinssituatie. Het leenbedrag kan oplopen tot €75.000 voor een eengezinswoning, onder bepaalde voorwaarden die onder meer verband houden met de energieprestatie van de woning en de geplande werken.

Het gevolg is rechtstreeks voelbaar. De kostprijs van geplande werken neemt een steeds grotere plaats in bij onderhandelingen. Het nieuwe EPC helpt kopers om deze aandachtspunten al bij de eerste lezing van het certificaat te identificeren.

Wat betekent dit voor u

U verkoopt. De prijzen die een of twee jaar geleden werden behaald, zijn niet langer een automatische referentie. Een correct gepositioneerd pand vindt meteen zijn markt; een overgewaardeerd pand krijgt te maken met zwaardere onderhandelingen en langere termijnen. De vraagprijs, de presentatie en de energieprestatie maken vandaag het verschil.

U koopt. Laat uw leencapaciteit bevestigen vóór uw eerste bezoeken en neem de kostprijs van werken op in uw totale budget. De markt biedt u meer vergelijkingsmogelijkheden dan twee jaar geleden, maar kwaliteitsvolle en correct gepositioneerde panden blijven op sterke vraag rekenen.

U investeert. De huurvraag blijft sterk, vooral in Brussel. Maar het rendement wordt vandaag berekend met hogere financieringskosten en toenemende energie-eisen. De aankoopprijs, de ligging en de energieprestatie wegen zwaarder door dan ooit.

Samengevat

De markt blijft gezond: de vraag is aanwezig en niets wijst er momenteel op dat er sprake is van een algemene prijsdaling.

Maar de dynamiek evolueert.

De stijgende rente, de hervorming van de steunmaatregelen, rationelere kopers en een ruimer aanbod in bepaalde segmenten zorgen geleidelijk voor een meer evenwichtige verhouding tussen verkopers en kopers.

De periode van quasi-automatische prijsstijgingen maakt plaats voor een rationelere, selectievere markt, waarin de waarde van een pand vooral afhangt van zijn eigen realiteit: ligging, staat, energieprestatie en juiste positionering.

De komende maanden zullen vooral afhangen van de evolutie van de rentevoeten, de economische context en de internationale onzekerheden. Het is nog te vroeg om een algemene prijsdaling te voorspellen, maar het wordt essentieel voor eigenaars om hun verwachtingen af te stemmen op de huidige realiteit van de markt.

In deze context was het nooit belangrijker om de werkelijke waarde van uw pand te kennen.

→ Vraag een schatting aan bij onze adviseurs