Milieuschutzgebiete, Mietpreisbremse & Umwandlungsverordnung in Berlin

Das sollten Sie als Immobilien-Eigentümer und Vermieter wissen

Als Immobilien-Eigentümer gibt es in Berlin verschiedene rechtliche Vorgaben zu beachten. Insbesondere der Milieuschutz, die Mietpreisbremse und die Umwandlungsverordnung können Auswirkungen auf die Vermietung und Verwaltung von Immobilien haben. In diesem Artikel erfahren Sie, was diese Vorgaben bedeuten und welche konkreten Pflichten und Handlungsoptionen Sie als Eigentümer haben. Informieren Sie sich jetzt und vermeiden Sie rechtliche Stolperfallen.

Milieuschutz in Berlin: 81 Soziale Erhaltungsgebiete

Derzeit sind über Rechtsverordnungen der Bezirke 81 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt. In den Medien zumeist als Milieuschutzgebiete bezeichnet, handelt es sich juristisch korrekt um Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Nach welchem Prozedere Milieuschutzgebiete festgesetzt werden und welche Einschränkungen sich daraus für Eigentümer und Vermieter ergeben können, haben wir für Sie zusammengefasst.

Die Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage ist § 172 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es auszugsweise: Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.

Rechtliche und politische Entwicklung

Die gesetzlichen Vorschriften für Erhaltungssatzungen gibt es auf Bundesebene bereits seit 1976. Von der insoweit den Ländern eingeräumten Ermächtigung zum Erlass von Erhaltungssatzungen wurde im Land Berlin erstmals Anfang der 90er-Jahre für den Bezirk Moabit Gebrauch gemacht. Seit 2001 ermöglicht eine Reform der bezirklichen Selbstverwaltung den Berliner Bezirken, Erhaltungssatzungen eigenständig festzusetzen.

Erlass von Gebieten und Aufstellungsbeschlüssen

Milieuschutzgebiete werden durch Rechtsverordnung der Bezirke festgesetzt, wenn durch eine gutachterliche Sozialstudie nachgewiesen wurde, dass u.a. eine Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung zu befürchten ist. Noch während der Voruntersuchung kann der Bezirk einen Aufstellungsbeschluss fassen, der Modernisierungsmaßnahmen im Bestand sowie Baugesuche im betroffenen Gebiet für 12 Monate zurückstellt (§ 172 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 15 Abs. 1 BauGB). Veröffentlicht werden die Aufstellungsbeschlüsse im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin.

Kommunales Vorkaufsrecht

Erhebliche Bewegung gibt es beim kommunalen Vorkaufsrecht. Diese Praxis zum Milieuschutz war sehr umstritten. 2021 sorgte ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts für Aufsehen. Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, entschied das Gericht in Leipzig (Urteil v. 9.11.2021, Az.: BVerwG 4 C 1.20). Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Berlin-Brandenburg vom 22.10.2019 (Az.:10 B 9.18) wurde damit aufgehoben – der Klage einer Immobiliengesellschaft wurde stattgegeben. Die Folge: Nach dem Urteil können die Berliner Bezirke den Handel mit Immobilien in Milieuschutzgebieten de facto kaum noch beeinflussen.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Genehmigungspflichtig sind in Milieuschutzgebieten zudem Modernisierungen, Umbauten wie Rückbau und bauliche Änderungen sowie Änderungen der Nutzung. Die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens hängt sowohl von der Politik des Bezirks ab, in dem sich die Immobilie befindet, als auch von den indviduellen Verhandlungen mit der jeweils zuständigen Dienststelle. So kann eine Maßnahme z. B. unter dem Vorbehalt genehmigt werden, dass deren Kosten abweichend von den gesetzlichen Vorgaben nur in Teilen auf die Mieter umgelegt werden.

Genehmigungsfähig sind i. d. R. Anpassungen an den zeitgemäßen Wohnstandard:

• Einbau Einbauküche und Isolierfenster
• Ersteinbau Balkon (max. 5 m² Nutzfläche)
• Einbau Aufzug
• Gesetzlich erforderliche Wärmedämmung

Nicht genehmigungsfähig sind nicht zwingend notwendige Aufwertungen, die als sogenannte Luxussanierungen angesehen werden:

• Zusammenlegungen von Wohnungen
• Änderungen am Grundriss
• Nutzungsänderungen zu Ferienwohnungen oder Gewerbe
• Einbau Zweitbad oder Gästetoilette
• Einbau Fußbodenheizung
• Einbau Loggia, Terrasse oder Wintergarten

Weiteres Erhaltungsgebiet: Städtebauliche Eigenart

In Ergänzung zum sozialen Erhaltungs- bzw. Milieuschutzgebiet sieht das Baugesetzbuch auch Regelungen für Gebiete „zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart“ vor (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), deren Ziel ist es, charakteristische Bauformen und Nutzungsstrukturen zu bewahren, sodass neben dem Rückbau, der Änderung oder der Nutzungsänderung baulicher Anlagen auch deren Errichtung in diesen Gebieten zu genehmigen ist. Diese gesetzlichen Genehmigungserfordernisse sind dabei nicht mit denen des Denkmalschutzes gleichzusetzen.

Zu den Erhaltungsgebieten zählen im Land Berlin beispielsweise die Karl-Marx-Allee, Westend, der Kurfürstendamm und die Friedrichstadt.

Die Mietpreisbremse

Mit der verschärften Mietpreisbremse prägt den Berliner Wohnungsmarkt neben dem Milieuschutz ein weiteres umstrittenes Thema. Die Mietpreisbremse gilt seit Einführung im Juni 2015 berlinweit. Zusätzliche Verschärfungen sind seit 1. Januar 2019 in Kraft, im August wurde zudem beschlossen, die Gültigkeit um fünf Jahre bis 2025 zu verlängern. Fast zeitgleich entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig sei.

Auskunftspflicht, Modernisierungsumlage und Ausnahmen bei Neubau und Sanierung, Modernisierung

Bei Neuvermietung gilt: Wenn die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter den Grund dafür vor Vertragsabschluss mitteilen und von sich aus Auskunft über das Vorliegen einer Ausnahme von der Mietpreisbremse geben. Er muss z. B. mitteilen, ob Bestandsschutz für eine höhere Vormiete besteht und ggf. den vorherigen Mietvertrag offenlegen. Neu ist weiter das mieterseitige Recht, mutmaßliche Verstöße gegen die Mietpreisbremse mittels „einfacher Rüge“ zu monieren.

Ausgenommen von der Mietpreisbremse bleiben Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556 f Satz 1 BGB). Auch eine umfassende Sanierung, deren Kosten einem Drittel des Neubauaufwands entsprechen muss, führt bei der ersten Vermietung nach Durchführung zur Befreiung von der Mietpreisbremse (§ 556 f Satz 2 BGB).

Eine weitere Änderung besteht in der Absenkung und Kappung der Modernisierungsumlage von bisher 11 % auf nunmehr 8 %. Für Wohnungen mit Nettokaltmieten unter 7 Euro/m² darf die Miete nach Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 2 Euro/m² erhöht werden, für Einheiten mit Mieten über 7 Euro/m² sind Erhöhungen um maximal 3 Euro/m² zulässig.

Hinzu tritt die wegen neuer Vermutungsregelungen einfachere Möglichkeit von Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter bei nachweislicher „verdrängender Modernisierung“ sowie die Verschärfung der Vorschriften zu einer entsprechenden Ordnungswidrigkeit.

Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sieht eine Rückzahlungspflicht für Vermieter vor, dass Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu 30 Monate nach Vertragsbeginn zurückfordern können.

Die Umwandlungsverordnung

Die am 14. März 2015 in Kraft getretene Umwandlungsverordnung stellt im Land Berlin in Milieuschutzgebieten zusätzlich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt. Diese Genehmigung wird in der Regel nur erteilt, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, diese Wohnungen sieben Jahre lang nur an die jeweiligen Mieter zu veräußern, was die wirtschaftliche Verwertbarkeit erheblich einschränkt.

Das Baulandmobilisierungsgesetz

Der Berliner Senat hat im August 2021 beschlossen, die Rechtsverordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) zu erlassen. 

Milieuschutz in Berlin – strategische Beratung für Ihren Erfolg

Liegt Ihre Immobilie im Milieuschutzgebiet oder liegt ein Aufstellungsbeschluss vor? Auch wenn Ihr Objekt (noch) nicht in einem der sozialen Erhaltungsgebiete in Berlin liegt, sollten Sie die damit verbundenen Veränderungen und Ihre Handlungsoptionen kennen – denn die Ausweitung des Milieuschutzes ist politisch gewollt und wird aktiv vorangetrieben.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen jederzeit persönlich, telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung. Unsere mehr als 70 Immobilienexpert:innen für den Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt freuen sich, von Ihnen zu hören.