Na základě naší dlouholeté praxe v oboru realit vnímáme stále vzrůstající zájem o informace týkající se spoluvlastnictví. Na podzim 2019 jsme uspořádali pro veřejnost přednášku s tímto tématem. Pro velký úspěch jsme ji vzápětí opakovali a nyní Vám pro vzrůstající zájem o tématiku přinášíme souhrn.
Podělíme se s Vámi o praxi z realitního úhlu pohledu. Možnými příčinami vzniku spoluvlastnictví je navrácení majetku v rámci restitucí, dále dědictví, kdy dojde k rozdělení majetku mezi potomky, darování nebo prodej části majetku. Specifickou formou spoluvlastnictví je také společné jmění manželů (SJM). Všichni majitelé jsou tzv. na jedné lodi, pokud tvoří funkční organismus, dokáží se shodnout na společné strategii, nedochází k rozepřím a těší se z vysokých výnosů, není důvod nic měnit. Tento idylický stav většinou končí v momentě, kdy někdo ze spoluvlastníků svůj podíl prodá, zemře nebo uzavře manželství. Pochopitelně čím méně spoluvlastníků, tím větší šance shody, rozumný počet spoluvlastníků jsou tedy obecně dvě až tři osoby.
„Pradědeček by se otočil v hrobě, kdyby zjistit, že prodáváme...“ Především by nechtěl, aby se rodina hádala. Nic není možno zakonzervovat. Dříve možná byla tato nemovitost rodinou pokladnicí, doba se mění, dnes tomu může být jinak. Dávno pryč je doba, kdy existoval jen jeden majoritní dědic, nejstarší syn se stal „hlavním výhercem“ a ostatní si museli hledat svou cestu jinde. Dnes vlastníci nemovitostí nepřebírají jen výhody. Jste jedním z dědiců, sourozenec Vás chce vyplatit, bojíte se, že jste v nevýhodě? Se správou nemovitosti je obvykle spojeno mnoho povinností, těch se můžete prodejem zbavit a peníze můžete investovat i jinak.
Nemusíte dělat vůbec nic. Každá nemovitost vyžaduje péči, pokud nejste schopni se domluvit a činit rozhodnutí, která jsou dříve či později nutná, samotná hodnota či výnos z nemovitosti půjde dolů. Řešením může být dělba majetku. Lze si rozdělit dům na jednotlivé bytové jednotky a každý může dál hospodařit se svým dílem, jak uzná za vhodné. Vlastníte činžovní dům? Prodejte půdu, nechte nového investora, ať Vám v rámci výhodné koupě zrenovuje fasádu a střechu. Tím se můžete zbavit jistého objemu starostí, ovšem zároveň do hry vstupuje další strana. Dělba majetku musí být ale smysluplná. Pokud jste spoluvlastníkem garsonky, těžko ji přestavíte na dva byty. Možným řešením je odkoupení podílů jednoho vlastníka od druhého. Pokud se rozhodnete pro prodej, prodejte dům ideálně jako celek. Je jednodušší najít kupce a také si můžete dovolit stanovit vyšší kupní cenu. Hodnota spoluvlastnického podílu dosahuje zpravidla 50 – 80% poměrové tržní hodnoty ceny celé nemovitosti.
Dva spolumajitelé se nemohli dohodnout, volili první strategii nic nečinění. Vlastnili dům v Holešovicích ve stavu před rekonstrukcí, s užitnou plochou 917 m2, celkem 13 bytovými jednotkami a 2 volnými půdami k možné vestavbě (278 m2). Zaručený roční nájem by dosahoval výše 1 650 600 Kč. Jejich reálný roční nájem činil pouhých 453 000 Kč, což odpovídá průměrné garsonce 2+kk, na nájmu tedy mohli mít až o 70 % vyšší výnos. Došlo k prodeji první poloviny domu, ovšem hodnota prodaného podílu vůči hodnotě podílu za předpokladu, že by se dům prodal jako celek, činila pouze 67 % své tržní hodnoty. Jiným příkladem je spoluvlastnictví víceúčelové nemovitosti na Novém Městě s užitnou plochou 1 440 m2, 5 bytovými jednotkami, 3 kancelářemi, 1 obchodem, 1 studiem a volnou půdou s rozlohou 300 m2. Jejich roční nájem činil 1 972 068 Kč, ačkoliv zaručený roční nájem mohl být až o 40 % vyšší, tj. 3 243 960 Kč. Zde se majitelé dohodli na prodeji jako celku. Jeden z majitelů, který vlastnil ¼ investoval do jiné nemovitosti a zvýšil svůj příjem o více než 50 %. Spoluvlastnictví může fungovat i velice zdařile, příkladem je činžovní dům v Libni na velice rušné ulici, kde spolu 2 spolumajitelé dokáží komunikovat a efektivně přistupovat k dílu. Tento dům má užitnou plochu 496 m2, celkem 14 bytových jednotek a jejich roční nájem činí dokonce 2 018 640 Kč.
Při volbě strategie nechat vše tak, jak je, průměrné držení nemovitosti v rodině trvá 30 let. Dříve nebo později se majitel rozhodne pro prodej nebo jeho úmrtím přechází vlastnické právo nejčastěji na jeho potomky. Jak v budoucnu naložit s nemovitostí? Variantou je chránit rodinné stříbro, nemovitost si ponechat, ale v tom případě je velmi žádoucí se s ostatními spolumajiteli dokázat domluviti na efektivní strategii. Zejména pokud tato cesta nefunguje, doporučení zní nemovitost prodat. Buď ji můžete prodat po podílech nebo jako celek, což bude vždy finančně výhodnější.
Cenu ovlivňuje několik faktorů. V prvé řadě je to lokalita. Dům sice nepřestěhujete, ale můžete zvážit potenciál místa, např. plánovaná výstavba v okolí může být přínosem nových pracovních příležitostí, ale také negativním faktorem např. v rezidenční lokalitě může dojít k znehodnocení výhledů do okolí, zvýšení hladiny hluku, úbytku parkovacích míst. Samozřejmě velký vliv má i stav nemovitosti, zda je před nebo po rekonstrukci. Tento fakt může být výhodou, ale také nemusí. Čím více spolumajitelů nemovitost má, tím méně lákavý je podíl ke koupi. Každý si dovede představit, že se lépe dohodne se dvěma dalšími majiteli než s deseti. Taktéž je lákavější koupit celou polovinu nemovitosti než její desetinu, kde hrozí, že nebudete mít téměř žádné rozhodující slovo. Někdy i jeden náročný spolumajitel dokáže být komplikovanější než deset profesionálně jednajících.
Na spoluvlastnictví se můžete dívat i z jiného úhlu pohledu. Pokud se rozhodnete investovat do nemovitosti, jednodušší cestou je, koupit ji jako celek. Pokud ji ale skoupíte postupně po podílech, pravděpodobně bude součet celkové kupní ceny nižší, neboť cena jednotlivých podílů nikdy nemůže být tak vysoká, jako když se majitelé rozhodnou prodávat dům jako celek. Vy tak budete investovat méně. Zdatní investoři, kteří volí tuto strategii, dokáží pro sebe zpravidla vyjednat výhodnější podmínky, neboť koupě nemovitosti ve spoluvlastnictví přináší vždy problémy. Toho by si měli být majitelé podílů dobře vědomi, neboť je většinou potřeba ochoty jít s cenou níže.
Na světě existuje již více než 730 poboček v 33 zemích světa, v Praze působíme již 12. rokem. V počátku se česká pobočka specializovala na prodej činžovních domů, otázky spoluvlastnictví řešíme na denním pořádku. Dnes se navíc zabýváme prodejem i pronájmem rezidenčních nemovitostí a také nově pronájmem kancelářských ploch a prodejem zemědělských pozemků. Máte-li jakékoliv otázky týkající se nejen spoluvlastnictví, náš tým realitních specialistů je Vám plně k dispozici v Praze na Janáčkově nábřeží. Vlastníte nemovitost v Praze? Vypracujeme Vám bezplatný tržní odhad bez jakýchkoliv závazků. Uvidíte, jak my pracujeme, naší odměnou bude, pokud se na nás v budoucnu opět obrátíte.
Zdroj informací: Dipl. Ing. Andreas von Schlik, jednatel společnosti & Ing. Lukáš Křenek, Team leader Commercial Sales
Více o společnosti Engel & Völkers.
Otevírací doba
pondělí - pátek
8:30 - 17:30
