Zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und
zur Konjunkturstärkung wurde eine beschleunigte Abschreibung für Gebäude im
Betriebsvermögen und im Privatvermögen geschaffen. Diese beschleunigte
Abschreibung ist erstmals auf Gebäude anzuwenden, die nach dem 30.6.2020
angeschafft oder hergestellt wurden.
Für Gebäude im Privatvermögen sieht der Gesetzgeber grundsätzlich eine reguläre Abschreibung von 1,5 % der Anschaffungs- bzw Herstellungskosten vor, was einer Nutzungsdauer von 66,67 Jahre entspricht.
Neu: Im Jahr der Anschaffung bzw. der Herstellung der Immobilie können sie die dreifache Jahresabschreibung, im zweiten Jahr die zweifache Jahresabschreibung geltend machen, ab dem dritten Jahr greift wieder der gesetzliche AFA-Satz. Bei Investitionen in und Inbetriebnahme von Immobilien in der 2. Jahreshälfte ist nun auch eine volle Abschreibung möglich (beschleunigte AfA), da für neu angeschaffte Gebäude die
Halbjahresregel nicht mehr gilt. Dabei kann im ersten Jahr – je nach Gesamteinkommen – auch weniger als die dreifache AfA geltend gemacht werden; im zweiten Jahr auch weniger als das Zweifache, jedoch nicht mehr als die AfA des ersten Jahres; im ersten und zweiten Jahr muss überdies auch immer mindestens die AfA des 3. Jahres abgesetzt werden.
Die beschleunigte Abschreibung beträgt daher im ersten Jahr der Abschreibung bis zu 4,5 % und im zweiten Jahr bis zu 3 %. Im dritten Jahr beträgt der Abschreibungssatz bis zu 1,5 %. Nach drei Jahren sind in Summe 9 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Betriebsgebäudes abgeschrieben, ein echter Steuervorteil!
Ist eine Immobilie bei der Anschaffung bereits älter und weist es zb. technische Mängel auf, kann auch überlegt werden ein Gutachten über die Nutzungsdauer der Immobilie erstellen zu lassen. Wenn das Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer als vom Gesetzgeber vorgesehen bescheinigt, kann diese bei der Abschreibung angesetzt werden.
Sie haben eine Immobilie erworben und sind nun auf Mietersuche. Können sie die Abschreibung (AfA) des Objekts bereits laufen lassen? Ja! Denn diese können sie bereits ab Erwerbszeitpunkt steuerlich absetzen, wenn Sie aktiv auf Mietersuche sind.
Setzen Sie Ihre Werbungskosten (sowohl regelmäßige Werbungskosten wie beispielsweise die AfA, Betriebskosten, Zinsen und Finanzierung für Immobiliendarlehen sowie einmalige bzw. unregelmäßige Werbungskosten wie Herstellungskosten, Sanierungsarbeiten, Maklergebühren oder steuerliche und rechtliche Beratungskosten) in ihrer Steuererklärung an, um Steuervorteile auszunutzen.
Beachten Sie aber dabei: Bloße Instandhaltungen sind immer sofort absetzbar, Instandsetzungen nur, wenn es sich um betrieblich genutzte Immobilien handelt. Bei privat genutzten Immobilien müssen Instandsetzungen auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden.
Überlegen Sie sich auch, ob für das kommende Jahr Aufwendungen im Hinblick ihrer Immobilie getätigt werden müssen und tätigen Sie noch dieses Jahr dementsprechende Zahlungen, um diese noch absetzen zu können. Achten Sie darauf, dass die Ausgabe tatsächlich noch 2021 stattfinden muss.
Weiters können Sie Vorauszahlungen auf laufende Reparaturen des kommenden Jahres
bereits jetzt tätigen und diese sofort absetzen. Ebenso können Vorauszahlungen von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-, Garantie-,
Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Verwaltungskosten bereits abgesetzt werden, wenn sie das laufende oder das folgende Jahr betreffen.
Durch teure Renovierungsarbeiten oder zwischenzeitige Leerstände kann es ein, dass Sie als Vermieter Verluste erwirtschaften. Diese können Sie jedoch im selben Jahr mit Ihren Einkünften, etwa aus einem Angestelltenverhältnis oder einem selbstständigen Gewerbebetrieb verrechnen. Dadurch reduziert sich die Einkommenssteuerlast. Es ist allerdings nicht möglich, die Verluste ins kommende Jahr zu übertragen. Existieren also keine
Gewinne, mit denen Sie als Vermieter die Verluste verrechnen können, ist der Steuervorteil verloren. In diesem Fall sollten Sie überlegen, manche Reparaturen in das nächste Jahr zu verschieben.
Nicht nur dann, wenn Mietzinseinnahmen vorliegen können Vermieter Steuervorteile nutzen – sondern auch vor oder nach einem Mietverhältnis.
Möchten Sie als Vermieter eine Immobilie vermieten, sind im Vorfeld manchmal bestimmte Sanierungs- und Reparaturarbeiten notwendig. Außerdem beauftragen Sie vielleicht einen Makler zur Mietersuche und inserieren in Immobilienportalen. Die anfallenden Kosten können Sie dann als sogenannte Vorwerbungskosten in ihrer Steuererklärung ansetzen. Doch Vorsicht: Sie müssen grundsätzlich eine Vermietungsabsicht nachweisen. Steht etwa vorBeginn der Sanierungsarbeiten schon ein zukünftiger Mieter fest, können Sie auf Nummer sicher gehen, indem Sie mit dem Mieter einen Vormietvertrag abschließen. Wer einen Makler zur Mietersuche beauftragt, kann ebenfalls eine Vermietungsabsicht nachweisen.
Beachten Sie, dass manche Sanierungsarbeiten sofort abgesetzt werden können, größere Sanierungen jedoch auf 15 Jahre verteilt abzusetzen sind. Bei Vermietung von betrieblichen Immobilien können auch größere Sanierungen oftmals sofort abgesetzt werden. Unser Tipp: Hier hilft ihnen Ihr Steuerberater bei der optimalen Gestaltung der Steuererklärungen.
Endet ein Mietverhältnis können Sie unter Umständen Nachwerbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Dies ist dann möglich, wenn Ihnen durch den Auszug des Mieters Kosten entstanden sind. Dazu zählen etwa offene Betriebskosten wie Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Grundsteueranteile oder Reparaturen. Diese Posten können Sie dann in ihrer Steuererklärung ansetzen.
Die Vermietung von Geschäftsräumen ist in Österreich grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall steht Ihnen als Vermieter kein Vorsteuerabzug für jene Aufwendungen zu, die im Zusammenhang mit der umsatzsteuerbefreiten Vermietung stehen. Ist ihr Mieter selbst umsatzsteuerpflichtig, können auf die Steuerfreiheit der Geschäftsraumvermietung verzichten und die Mieten mit 20 % Umsatzsteuer verrechnen.
Dann steht auch für die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Vorsteuerabzug zu (unter anderem also auch für eine etwaige beim Erwerb oder bei der Errichtung angefallene Umsatzsteuer).
Das kann sinnvoll sein, wenn Sie größere Investitionen bzw. Sanierungen planen. Die Vermietung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken ist in Österreich mit 10 % Umsatzsteuer pflichtig. Hier könnte die Kleinunternehmerregel greifen:
TIPP für Kleinunternehmer
Vermieter mit einem Jahresnettoumsatz von 35.000 Euro gelten als Kleinunternehmer. Sie sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit – können im Gegenzug aber auch keine Vorsteuer in ihrer Steuererklärung geltend machen. Sind keine größeren Investitionen geplant, macht es durchaus Sinn, Kleinunternehmer zu bleiben. Wenn höhere Investitionen wie umfangreiche Sanierungsmaßnahmen oder ein Immobilienkauf anstehen, kann es sich lohnen, auf den Kleinunternehmervorteil zu verzichten und zur umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung zu optieren.
Beachten Sie: Vermietern ist es allerdings nicht möglich, zwischen Steuerfreiheit und Steuerpflicht beliebig zu springen – nutzt ein Vermieter die Option zur Steuerpflicht, gilt diese für fünf Jahre. Auch hier unsere Empfehlung: Besprechen Sie die steuerlich optimale Vorgehensweise mit Ihrem Steuerberater!
Quelle:
BG&P Binder Grossek & Partner
Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung GmbH
Expertin Mag. Michaela Rabl
Teamleiterin Steuerberatung
michaela.rabl@bgundp.com