Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen mit Abstand eine der wichtigsten privatwirtschaftlichen Transaktionen ihres Lebens. Ob ein traditionelles Landhaus im Tiroler Stil, ein hochwertiges Chalet oder eine exklusive Eigentumswohnung – Käufer erfüllen sich in der Alpenregion Tirol & Salzburger Land mit dem Erwerb einer eigenen Immobilie oftmals ihren persönlichen Lebenstraum. Da es dabei auch um größere Summen geht, sind gewisse Risiken bei der Abwicklung der Transaktion zu beachten. Wir haben einen unseren langjährigen Rechtsanwälten gebeten, eine übliche Abwicklung des Kaufes zu schildern. Herr Dr. Emilio Stock aus Kitzbühel teilt gerne sein Wissen mit uns.
In aller Regel bedeutet ein Liegenschaftskauf einen Tausch der Liegenschaft gegen den Kaufpreis - also Geld. Die einfachste Form der Absicherung eines Leistungsaustausches stellt die Leistung “Zug um Zug" durch die Vertragsteile selbst dar.
Beim Kauf einer Liegenschaft allerdings, und anderen häufig damit verbundenen Rechtsgeschäften (vor allem Kreditaufnahme durch den Käufer bzw. Kreditzurückzahlung durch den Verkäufer) ist diese strikte “Zug um Zug”-Abwicklung praktisch kaum erreichbar. Die Ursachen dafür sind einerseits die aufgrund mangelnder Liquidität von Käufer oder Verkäufer notwendiger Mitwirkung von Banken bei der Abwicklung oder die aus sonstigen Gründen enorme Komplexität des abzuwickelnden Rechtsgeschäftes, andererseits aber auch, dass das Eigentum an einer Liegenschaft erst mit Eintragung ins Grundbuch erworben wird.
Es bedarf also der Erfüllung gesetzlicher und/oder vertraglicher Vorbedingungen.
Aus all diesen Gründen entspricht es in Österreich dem ,,Stand der Technik", dass die Abwicklung eines Liegenschaftskaufvertrages vom Vertragsverfasser als Treuhänder vorgenommen wird. Das Vertragsverhältnis zwischen ihm und den Vertragsparteien erweitert sich regelmäßig auch durch ein solches mit beteiligten Banken.
Im Zuge der Treuhandabwicklung führt der Treuhänder für den Käufer regelmäßig im Wege der Sofortbemessung die Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr ab. Ebenso leitet er die Immobilienertragsteuer des Verkäufers an die Abgabenbehörde weiter.
Er holt betreffend Pfandrechte, die auf dem Kaufgegenstand lasten, Löschungsquittungen ein und verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger, diese nur zu verwenden, wenn er den vereinbarten Betrag überweist.
Ebenso verpflichtet er sich gegenüber einer den Kaufpreis finanzierenden Bank entsprechende Pfandrechte zusammen mit dem Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch einzutragen.
Der Verkäufer kann darauf vertrauen, dass die Umschreibung im Grundbuch erst erfolgt, wenn der gesamte Kaufpreis samt Nebengebühren bezahlt wurde. Der Käufer wiederum kann sich sicher sein, dass der Kaufpreis erst ausbezahlt wird, wenn sein Eigentumsrecht verbüchert wurde.
Es empfiehlt sich jedenfalls, die Treuhandvereinbarung im Detail zu besprechen. So sollte beispielsweise festgelegt werden, ob nach der Übergabe auftretende Mängel ein Hindernis für die Auszahlung des Kaufpreises darstellen, oder ob nur die Herstellung des Grundbuchsstandes dafür wesentlich ist.
Die ordnungsgemäße Abwicklung durch den Rechtsanwalt als Treuhänder wird regelmäßig von der Tiroler Rechtsanwaltskammer überprüft.
Wir stehen Ihnen gerne für weitere Auskünfte zur Verfügung.
Stock & Endstrasser Rechtsanwälte, Kitzbühel | www.kitzlaw.at | +43 5356 72728