Notartermin - Die wichtigsten Tipps beim Immobilienverkauf

Ein Hausverkauf geht seinem Ende entgegen: Der Käufer für die Immobilie ist gemeinsam mit dem Makler gefunden worden, die Preisverhandlungen sind beendet. Nun fehlt nur noch der notarielle Kaufvertrag oder auch Notarvertrag, um das Geschäft rechtskräftig abzuschliessen und den Kauf beim Notar zu beurkunden. Doch was beinhaltet ein solcher Kontrakt überhaupt und welche Rechtskraft besitzt er? Kann man von einem Notarvertrag nach dem Unterzeichnen zurücktreten? 

1. Kein Hausverkauf ohne Notarvertrag

Damit der Verkauf der Immobilie rechtskräftig abgewickelt werden kann, ist der notarielle Kaufvertrag zwingend notwendig. Denn erst durch den Notarvertrag, der den Kauf einer Immobilie beurkundet, können Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch beantragt werden. Dass der Kaufvertrag der Immobilie durch einen Notar beurkundet wird, hat aber auch noch andere Gründe: Der Notar fungiert als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und soll während des Notartermins aufkommende Fragen unparteiisch erläutern sowie die juristische Rechtmässigkeit der Vertragsinhalte gewährleisten.

Diese Beratung lassen sich Notare selbstverständlich bezahlen, die Notariatskosten gehören zu den obligatorischen Nebenkosten beim Hauskauf. Wer die Notargebühren zu tragen hat, kann sich kantonal unterscheiden, oftmals teilen sich das die Parteien jedoch hälftig auf. Gleiches gilt beispielsweise für die Handänderungssteuer.

Neben der juristischen Beratung fliessen die Ausfertigung der Vertrages sowie die Beurkundung selbst in die Notarkosten mit ein. Da sich der Notar in der Regel auch um die Eintragung der Grundschuld kümmert, fallen zusätzlich Kosten für den Grundbucheintrag an. Die exakte Höhe der Notarkosten variiert aufgrund dieser Faktoren auch von Immobilie zu Immobilie und sind ebenfalls kantonal unterschiedlich - sie liegen im Promillebereich des Verkaufspreises. Im Kanton Zürich betragen die Notariatsgebühren beispielsweise 0,1 Prozent des Kaufpreises

2. Was muss im Notarvertrag stehen?

Ein Grossteil des Notarvertrages besteht oftmals aus standardisierten Formulierungen und Paragraphen. Das bedeutet allerdings nicht, dass hier nicht auf individuelle Wünsche eingegangen werden kann: Während des Notartermins wird der Notar den Kaufvertrag, der im Vorfeld bereits an Käufer und Verkäufer der Immobilie zur Durchsicht überreicht wurde, noch einmal vorlesen. 

Auch in diesem Abschnitt des Immobilienverkaufs können noch Änderungen hinsichtlich des Kaufvertrages getroffen werden, sofern dies dem Wunsch beider Parteien entspricht. Der Notar wird in seiner Funktion als Vermittler erläutern, inwiefern solche Änderungen juristisch möglich sind. Zu seinen Aufgaben gehört es allerdings nicht, festzustellen, ob solche kurzfristigen Änderungen des Notarvertrags der einen oder anderen Partei zum Nachteil gereicht.

3. Wann ist ein Notarvertrag gültig?

Mit der Unterschrift unter dem Notarvertrag sind die beschriebenen Vertragsinhalte für alle unterzeichnenden Personen bindend. Trotzdem können Umstände auftreten, durch die von einem Notarvertrag zurückgetreten werden kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Immobilienverkäufer der Kaufpartei eklatante Mängel an der Immobilie wissentlich vorenthalten hat. Ebenfalls ist ein Rücktritt möglich, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer der Immobilie im Vorfeld eine entsprechende Rücktrittsklausel oder bestimmte Rücktrittsgründe im Vertrag vereinbart haben.



4. Checkliste: Was gehört in den Notarvertrag?

Keine Immobilie ist wie die andere – deshalb unterscheiden sich auch alle Notarverträge inhaltlich voneinander. Trotzdem gibt es gewisse Abschnitte, die in jedem Notarvertrag aufgeführt sind. Hier sind die wichtigsten Informationen, die ein Notarvertrag in der Regel enthält:

• Persönliche Daten der Vertragsparteien: Dieser Teil des Notarvertrages führt die allgemeinen Informationen zu den beiden beteiligten Vertragsparteien auf.
  
  

• Informationen zur Immobilie: Hier werden die wichtigsten, allgemeinen Daten zur Immobilie erfasst. Dazu gehören zum Beispiel die Art des Objekts, die Anschrift und die Grösse der Wohnfläche.
  
  
• Energieausweis: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis. Durch den Energiepass bekommen Immobilienkäufer einen Eindruck, mit welchen Heizkosten sie beispielsweise rechnen können.
  
  
• Grundbuchdaten: In diesem Teil werden die wichtigsten Daten aus dem Grundbuch aufgelistet. Enthalten sind unter anderem Informationen zu den bisherigen Eigentümern, die im Grundbuch stehen, und die vorangegangenen Besitzer der Immobilie.
  
  
• Informationen über Grundschulden: Eng mit den Grundbuchdaten verknüpft sind die Informationen über eventuell bestehende Grundschulden. Diese führen alle Darlehen im Notarvertrag auf, die für die Immobilie aufgenommen wurden, oder die für die Immobilie als Sicherheit dienen.
  
  
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Was kostet die Immobilie und wann muss der vereinbarte Kaufpreis für das Objekt beglichen werden? In diesem Abschnitt des Notarvertrages werden solche Informationen aufgeführt.
  
  
• Finanzierungsinformationen: Der Notarvertrag enthält in der Regel auch Informationen dazu, wie der Käufer die Immobilie finanziert. 
  

Entsprechend der Immobilie und der Wünsche beider Vertragsparteien kann der Notarvertrag beim Immobilienverkauf selbstverständlich noch weitere Punkte beinhalten. Deshalb stellt die oben aufgeführte Liste lediglich ein allgemeines Beispiel für den notariellen Kaufvertrag dar. 

Um den Weg zu dieser entscheidenden Phase des Immobilienverkaufs möglichst effizient zu gestalten, lohnt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser kann die mühseligen aber notwendigen Aufgaben nach den Wünschen des Hausverkäufers abwickeln. Kontaktieren Sie uns gerne, wir freuen uns Sie bei diesem wichtigen Schritt zu unterstützen.