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Hausverkauf im Ruhestand

„Pensioniert– endlich kann ich mein Eigenheim ausgiebig geniessen“, darauf freuen sich viele Haus- und Wohnungsbesitzer. Doch der Ruhestand bringt nicht nur Ruhe und Entspannung mit sich. Die stark sinkenden Einnahmen führen dazu, dass die Banken die Tragbarkeit der Kunden nach der Pensionierung neu beurteilen. Damit Ihr Eigenheim Sie nach der Pensionierung nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringt, sollten Sie früh genug entsprechende Massnahmen ergreifen.

Wie stuft die Bank Ihre Tragbarkeit ein?
Zwei Drittel des Verkehrswertes eines Eigentumsobjekts können bei einer Hausfinanzierung mit einer ersten Hypothek auf unbestimmte Zeit belehnt werden. Eine zusätzliche zweite Hypothek ist vor Erreichen des Rentenalters zu amortisieren. Mittels der Tragbarkeitsberechnung überprüft eine Bank, ob ihr Kunde in der Lage ist, Amortisations-, Zins- und Unterhaltszahlungen für die erste Hypothek während der Pension zu leisten. Dabei rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5%, 1% des Liegenschaftswerts in Form von Unterhaltskosten plus allfälligen Amortisationsraten. Die resultierenden Kosten dürfen dabei nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen, damit das Eigenheim als tragbar angesehen wird.

Was hat sich dabei geändert?
Das Vorgehen bleibt dasselbe, aber sind Sie erst einmal älter als 50 Jahre, werden Sie seit kurzem durch Ihre Bank besonders unter die Lupe genommen. Um dem Risiko ausfallender Amortisations- und Zinszahlungen nach der Pensionierung vorzubeugen, prüfen Banken neu, ob bei Ihren Kunden auch explizit nach der Pension und den veränderten finanziellen Begebenheiten die Tragbarkeit gegeben ist. Diesem Umstand wurde bisher kaum Rechnung getragen.

Szenario Zwangsverkauf – realer als man denkt
Während die Tragbarkeit in der Zeit als Erwerbstätiger oftmals problemlos gegeben ist, ist diese für viele Hausbesitzer im Alter eine grosse Hausforderung. Das regelmässige Einkommen reduziert sich drastisch und die kalkulatorischen Kosten machen auf einen Schlag mehr als 1/3 des Einkommens aus – was nun? Oftmals verlangt die Bank eine hohe Amortisationsrate, um die Hypothek zu reduzieren und die Tragbarkeit zu gewährleisten. Zudem häufen sich gemäss dem Vermögenszentrum (VZ) die Fälle, in denen die Bank den Verkauf der Liegenschaft den Kunden nahelegt. Im schlimmsten Falle droht ein Zwangsverkauf.


Immobilien in Dietikon - Zwangsverkauf Immobilie

Wie kann ich einen Zwangsverkauf verhindern?
Stehen Sie an der Schwelle zur Pension, bietet sich Ihnen noch eine der folgenden Lösungen an. Benutzen Sie Angespartes um einen Teil der Hypothek zurückzahlen. Oftmals fehlt allerdings dieses Geld dann als finanzielle Absicherung. Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf Ihres Eigenheims an die eigenen Kinder, welche es Ihnen dann vermieten oder zur Nutzniessung überlassen. Alternativ lassen Sie sich im Grundbuch ein dauerndes Wohnrecht eintragen. Auch können die Kinder in Ihren Hypothekarvertrag miteinbezogen werden. Diese übernehmen gegenüber der Bank die Funktion als Solidarschuldner, was bedeutet, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls Ihrerseits die Kosten übernehmen würden. Von weiteren Optionen wie einem Darlehen von Dritten oder ähnlichem ist eher abzusehen.

Ist Ihnen keine dieser Varianten geheuer, dann folgen Sie unserem Tipp:

Vorbeugung statt nachträgliche Problemminimierung!
Überlegen Sie ab 45 spätestens jedoch 10 Jahre vor Ihrer voraussichtlichen Pensionierung die notwendigen Schritte und setzen Sie sich mit Ihrer Bank zusammen. Dabei gilt es verschiedene Optionen zu prüfen. Beispielsweise macht es bei der aktuellen Zinslage Sinn, dass durch tiefe Zinsen Ersparte für eine Teilreduktion der Hypothek vor der Pension anzusparen. Prüfen Sie Ihre Wohnbedürfnisse: womöglich macht ein Eigenheimverkauf verbunden mit einer tieferen Neuinvestition Sinn. Weiter sollte versucht werden, allfällige Vorsorgelücken bis hin zur Pensionierung zu schliessen. Insbesondere dann, falls Sie für die Eigenheimfinanzierung Ihr Vorsorgeguthaben beansprucht haben. Hypothekarkrediterhöhungen nach 50 sollten gut überlegt und detailliert geprüft werden.

Bei individuellen Fragen hilft Ihnen gerne Ihr Engel & Völkers Immobilienberater vor Ort weiter. 
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