Viele Menschen träumen von der eigenen Wohnung. Anders als bei einem Haus kaufen Sie die Wohnung nicht im Alleineigentum, sondern Sie erwerben Stockwerkeigentum. Doch was ist das genau und welche Rechte und Pflichten haben Sie dann?
Wohneigentum ist nach wie vor sehr beliebt und trotz steigender Hypothekarzinsen bleibt die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden hoch. Eine besonders begehrte Wohnform ist das Stockwerkeigentum, welches es auch jüngeren Menschen ermöglicht, Wohneigentum zu kaufen. Im Gegensatz zu einem freistehenden Einfamilienhaus ist eine Eigentumswohnung in den meisten Fällen immer noch günstiger und einfacher zu finanzieren. Doch auf was sollten Sie besonders Wert legen, wenn Sie planen eine Wohnung zu kaufen?
Stockwerkeigentum – was ist das genau?
Rechtlich gesehen ist Stockwerkeigentum eine Sonderform von Miteigentum. Das bedeutet, Stockwerkeigentümer besitzen nicht das Alleineigentum an ihrer Wohnung, sondern ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft. Im Gegensatz zum herkömmlichen Miteigentum besitzen jedoch Stockwerkeigentürmer*innen zusätzlich noch ein Sonderrecht auf ihre eigene Wohnung oder andere Gebäudeteile wie zum Beispiel den Kellerraum oder einen Bastelraum. Dieses Sonderrecht erlaubt die ausschliessliche Nutzung der genannten Gebäudeteile. Diese müssen aber zwingend durch Wände, Boden und Decke umschlossen und mit einer Abschliessvorrichtung versehen sein.
Ein Sondernutzungsrecht oder auch ausschliessliches Nutzungsrecht genannt, besteht zum Beispiel auf die Nutzung der Wohnung zugewiesenen Terrassen, Sitzplätzen und sonstige Aussenflächen oder auf Abstellplätze in der gemeinsamen Tiefgarage.
Alle anderen Teile gehören der Gemeinschaft und dürfen von den Miteigentümer*innen sofern möglich mitgenutzt werden. Dies kann zum Beispiel Aussenabstellplätze, Treppenhäuser, Lift oder gemeinsame Gartenanteile umfassen. Zudem erwirbt man mit dem Kauf einer Wohnung auch immer das Miteigentum an Boden, Gebäude und Fassaden. Dies bedeutet, dass Beschlüsse für Sanierungen oder Erweiterungen stets von der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung beschlossen und die Kosten dann von allen Parteien anhand ihrer Wertquote getragen werden.
Die Wertquote hängt von der Grösse der Wohnung, vielfach auch von der Lage innerhalb des Gebäudes, ab und wird in Promille angegeben (beispielsweise 37/1000). In diesem Fall wären bei angenommen Sanierungskosten in der Höhe von CHF 100'000 ein Anteil von CHF 3'700 für diese Wohnung fällig, sollten die Sanierungskosten nicht aus dem Erneuerungsfond entnommen werden können.
Der Erneuerungsfond dient der Instandhaltung der Liegenschaft und wird für künftige Sanierungen oder Erneuerungen durch die Stockwerkeigentümer durch jährliche Einlagen im Verhältnis der Wertquote geäufnet.
Was gilt es zu beachten?
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte nebst dem Zustand der Wohnung und dem Kaufpreis noch einige weitere wichtige Dinge beachten.
1. Das Reglement
Jede Stockwerkeigentümerschaft verfügt über ein Reglement welches die Bestimmungen über die gemeinschaftliche Verwaltung und Benutzung der gesamten Liegenschaft regelt und die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer aufzeigt. Zudem wird in diesem auch die Kostenaufteilung, die Verwendung des Erneuerungsfond oder etwa die Beschlussfassung an den Versammlungen geregelt um nur einige Beispiele aufzuzeigen. Alle Eigentümer*innen sind an dieses Reglement gebunden. Somit sollten Sie dieses genau durchlesen und offene Fragen gleich klären. Denn ist beispielsweise im Reglement festgelegt, dass das Halten von bestimmten Tieren nicht oder nur mit Auflagen erlaubt ist, haben sich alle daran zu halten.
2. Die Nachbarschaft
Informieren Sie sich über Ihre künftigen Nachbar*innen, denn im Gegensatz zu einer Mietwohnung sind Sie bei Stockwerkeigentum mittel- bis langfristig aneinander gebunden. Zudem sind Sie, genauso wie bei einer Mietwohnung, auch verpflichtet, sich an die Hausordnung zu halten und beispielsweise die Ruhezeiten oder die Ordnung in und um das Gebäude einzuhalten. Vermieten Sie die Wohnung, haben sich Ihre Mieter ebenfalls an die Hausordnung und an das Reglement zu halten.
3. Die Kosten
Die Nebenkosten für die Heizung, Wasser, Strom usw. werden gemäss der Wertquote aufgeteilt und sind durch die einzelnen Stockwerkeigentümer zu bezahlen. Alle Kosten für die gemeinschaftlichen Anteile (Lift, Zugangswege, Garten usw.) sind für Unterhalt, Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen gemeinsam zu tragen. Ihr Beitrag wird ebenfalls anhand der Wertquote ermittelt. Verlangen Sie deshalb vor dem Kauf einer Wohnung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und achten Sie gut darauf, was beschlossen wurde. Fällt eine Sanierung nämlich erst in der Zeit nach Unterzeichnung des Kaufvertrags an, werden Sie sich an den Kosten beteiligen müssen.
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