Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Vor allem in Ballungszentren und Großstädten wie Hamburg und München bleibt das Angebot an neu geschaffenem Wohnraum Jahr für Jahr hinter der hohen Nachfrage zurück. Darum wurden in den vergangenen Jahren einige staatliche Fördermaßnahmen eingerichtet.
„Doch die Rentabilität dieser Fördermaßnahmen wird von vielen Bauherren und Investoren häufig unterschätzt”, sagt Christoph Herbers, Gebietsleiter für Schleswig-Holstein bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Er stelle das immer wieder in Kundengesprächen und auf Konferenzen fest. Mitunter seien die Subventionsprogramme sogar gar nicht bekannt. „Dabei können Neubauprojekte, die den geltenden Förderkriterien entsprechen, zum Teil wesentlich günstiger realisiert werden”, betont Herbers. „Es lohnt sich, einen genaueren Blick auf die angebotenen Möglichkeiten zu werfen.”
Abschreibung von 28 Prozent der Baukosten
Zur allgemeinen Förderung bezahlbaren Wohnraums zur Miete kann seit dem 8. August 2019 beispielsweise eine zusätzliche Steuerabschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten neuer Wohnungen in Höhe von fünf Prozent jährlich wahrgenommen werden.
„Zusätzlich zu der bereits zuvor möglichen Ersparnis von zwei Prozent können nun über den Zeitraum von maximal vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Baukosten steuerlich geltend gemacht werden”, unterstreicht der ehemalige Sparkassenvorstand. Das sei eine nicht unerhebliche Förderungsleistung, für die lediglich vorausgesetzt werde, dass die geschaffenen Wohneinheiten für zehn Jahre dauerhaft vermietet und bewohnt werden.
Es werden ausschließlich Projekte gefördert, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne Grund und Boden zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen. „Das soll verhindern, dass der subventionierte Neubau in der Vermietung zu teuer wird”, erläutert Herbers, „aber parallel dafür sorgen, dass er dennoch eine zeitgemäße Wohnqualität bietet.”
Für alle neuen Immobilien, die den genannten Anforderungen entsprechen und deren Bauantrag zwischen dem 31. August 2018 und dem 1. Januar 2022 gestellt wurde bzw. wird, kann die Sonderabschreibung getätigt werden. „Das sollte auf jeden Fall Grund genug sein, gemeinsam mit seinem Steuerberater im Rahmen des geplanten Neubauprojekts eine diesbezügliche Kalkulation aufzustellen.”
Gute Konditionen im Förderprogramm „KfW-Effizienzhaus”
Doch damit nicht genug: Wer sich für den Neubau einer besonders energieeffizienten Immobilie entscheidet, kann zusätzlich das Förderprogramm „KfW-Effizienzhaus” in Anspruch nehmen. Christoph Herbers erklärt, wie sich Bauherren und Investoren darauf vorbereiten können: „In Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Energieeffizienz-Experten wird ein nachhaltiges Gesamtkonzept für den geplanten Neubau entwickelt, sodass sich das finale Objekt deutlich über den Vorgaben der aktuellen Energiesparverordnung bewegt.”
Dabei gibt es drei Klassen „40Plus”, „40” und „55”. Sie geben jeweils an, wie hoch der Energieverbrauch anteilig im Vergleich zu einem Gebäude bemessen ist, das der Verordnung von 2016 zu 100 Prozent entspricht. „Ein KfW-Effizienzhaus 40 benötigt folglich nur 40 Prozent der Energie des Referenzgebäudes.”
Einsparung von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit
Wird ein KfW-Darlehen zur Finanzierung genutzt, bezuschusst der Förderer die Rückzahlung mit 15 Prozent (Effizienzhaus 55), 20 Prozent (Effizienzhaus 40) oder 25 Prozent (Effizienzhaus 40Plus mit eigener Energieerzeugung). „Bei einem maximalen Darlehensbetrag von 120.000 Euro pro Wohneinheit können also bis zu 30.000 Euro der Kreditsumme eingespart werden”, betont Christoph Herbers. „Das rentiert sich besonders bei der Potenzierung durch einheitenstarke Projektierungen.”
Und auch denjenigen, die in Sachen Energieeffizienz nicht alles ausnutzen wollen, was möglich ist, macht der Immobilienexperte Hoffnung auf Einsparungen: „Da viele gegenwärtige Neubauprojekte ohnehin eine bessere Energieeffizienz aufweisen als der Standard von 2016 erfordert, kann zumindest der 15-Prozent-Zuschuss in einigen Fällen sogar ohne eine große Aufstockung der Investitionssumme ausgezahlt werden”, erklärt er. „Eine intensive Auseinandersetzung mit der Thematik erweist sich in meinen Augen fast immer als gewinnbringend.” (23. Juli 2020)