Endlich die eigenen vier Wände! Möchten Sie eine Wohnung kaufen oder haben Sie bereits eine eigene Wohnung gekauft? Wir erklären Ihnen die Grundsätze von Stockwerkeigentum und zeigen, worauf Sie als Käufer oder Eigentümer besonderen Wert legen sollten.
In der Schweiz wurde das Stockwerkeigentum 1965 offiziell eingeführt. Ziel war es in erster Linie, einem grösseren Teil der Bevölkerung den Erwerb von Eigentum zu ermöglichen. Der Anstieg der Wohneigentümer in der Schweiz auf aktuell rund 40 Prozent lässt sich unter anderem auf die Einführung des Stockwerkeigentums zurückführen.
Rechtlich gesehen stellt das Stockwerkeigentum ein Miteigentum dar, welches untrennbar mit einem Sonderecht verbunden ist. Dies bedeutet, dass der Stockwerkeigentümer Miteigentum am gesamten Grundstück hat und durch das Sonderrecht für spezifische Gebäudeteile über eine ausschliessliche Nutzung verfügt. In anderen Worten hat der Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht für seine Wohnung und die dazugehörigen Räume (z.B. Keller). Eine detaillierte Zuteilung der einzelnen Flächen liefern die Stockwerkaufteilungspläne, welche beim Grundbuchamt hinterlegt sind.
Alle Teile, welche nicht dem Sonderrecht zugeordnet sind, werden gemeinschaftliche Teile genannt. Die gemeinschaftlichen Teile sind in Art. 712b ZGB geregelt und umfassen unter anderem:
Während Käufer den Fokus vorwiegend auf die Finanzierung legen, werden teilweise weitere wichtige Unterlagen übergangen. Sowohl als Käufer als auch als Eigentümer lohnt es sich aber, sich intensiv mit den weiteren Aspekten des Stockwerkeigentums zu befassen.
Ob Eigentümer oder Mieter, ein kameradschaftliches und angenehmes Klima zwischen den Nachbarn ist in jedem Fall wünschenswert. Als Stockwerkeigentümer ist man jedoch besonders auf ein gutes Verhältnis angewiesen. Einerseits, leben Stockwerkeigentümer näher aufeinander als dies bei Einfamilienhäusern der Fall ist und andererseits sind sie im Gegensatz zu Mietern mittel- bis langfristig an die Wohnung gebunden.
Ein zusätzlicher Aspekt wird erst bei näherer Betrachtung erkennbar. Stockwerkeigentümer sind bei Entscheidungen über die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sowie teilweise auch für Umbaumassnahmen der eigenen Wohnung von der Gunst der Nachbarn abhängig. Sie können beispielsweise nicht einfach ohne den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung die Fenster Ihrer Wohnung ersetzen. Entscheidungen, die Einfluss auf die äussere Erscheinung der Liegenschaft haben, sind in jedem Fall von der Stockwerkeigentümerversammlung zu bewilligen. Deshalb lohnt sich die Pflege der guten Nachbarschaft. Ganz nach dem Grundsatz „zusammen leben“ anstatt lediglich „leben lassen".
Das Gesetz schreibt das Erstellten eines Reglements nicht zwingend vor. Die Ausformulierung eines solchen erleichtert aber das Zusammenleben der Stockwerkeigentümer durch die klare Vorgabe wichtiger Bestimmungen. Im Stockwerkeigentümerreglement sollte insbesondere die Mehrheit der Eigentümerversammlung geregelt werden. Weitere Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Teilen wie dem Garten oder dem Treppenhaus können ebenfalls Teil des Reglements sein. Detaillierte Reglemente enthalten zudem Bestimmungen über die gewerbliche Nutzung, Haustierhaltung und vieles mehr. Es lohnt sich deshalb, das Reglemen tsorgfältig zu studieren. Eigentümer sollten die wesentlichen Bestimmungen kennen und das aktuelle Reglement im Zweifelsfall zur Verfügung haben.
Viele Stockwerkeigentümer wissen nicht, dass die gemeinschaftlichen Teile rund zwei Drittel des Gesamtwertes der Liegenschaft ausmachen. Als Stockwerkeigentümer ist man nicht nur für den Unterhalt der eigenen Wohnung zuständig, sondern als Gemeinschaft auch für den Unterhalt und die Instandhaltung der gesamten Liegenschaft. Damit dies überhaupt möglich ist, wird die Einrichtung eines Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben. Jedoch macht das Gesetz keine Angaben über die Höhe der Einlagen. Untersuchungen haben gezeigt, dass der Erneuerungsfonds vielfach nicht ausreicht, die nötigen Sanierungsmassnahmen durchzuführen. Zum Leid der Stockwerkeigentümer sind die langfristigen Unterhalts-und Sanierungsarbeiten meist mit erheblichen Kosten verbunden. Reicht der Erneuerungsfonds nicht aus, die nötigen Unterhalts- und Instandhaltungsarbeiten zu decken, so tragen die Stockwerkeigentümer die zusätzlichen Kosten.
Ob als Käufer oder als Eigentümer, informieren Sie sich über den Stand des Erneuerungsfonds und lassen Sie sich Informationen über anstehende Massnahmen in den nächsten 10-15 Jahren zukommen. Die Aufstellung zeigt Ihnen, wie der aktuelle Stand ist und ermöglicht ein frühzeitiges Erkennen von Engpässen.
Haben Sie Fragen zum Stockwerkeigentum oder wünschen Sie fachliche Unterstützung? Dann zögern Sie nicht unseren Shop in Ihrer Nähe zu kontaktieren.
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Zusatz:
Die rechtlichen Grundlagen für das Stockwerkeigentum finden Sie im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB):