Investmentstrategie und Portfolioentwicklung

Renditeliegenschaften als Investment stossen aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage nach wie vor auf grosse Nachfrage. Der Ansturm auf das „Betongold“ ist durch eine anhaltenden Bautätigkeit von Mietwohnungen und stetem Ausbau von Portfolios institutioneller Anleger gekennzeichnet und wird gestärkt durch die vorbildliche Performance der Immobilienfonds und -aktien des letzten Jahres.

Immobilienanlagen. Das Vertrauen der Anleger in Immobilien ist da. Ein Grund ist das Negativzinsumfeld, das zwischen Immobilienanlagen und festverzinslichen Anlagen hohe Renditeunterschiede aufweist. Nach der US-Präsidentenwahl Donald Trumps stiegen die US-Zinsen deutlich. Trotzdem bewegen sich die langfristigen CHF-Zinssätze anhaltend im negativen Bereich. Die Ausschüttungsrenditen von CH-Immobilienfonds lagen Ende 2016 noch über der Rendite einer 10-jährigen Bundesobligation. Direktanlagen verzeichnen eine noch höhere Renditedifferenz. Anlegern wird vom Markt noch immer eine hohe Risikoprämie offeriert. Die Anleger scheint der Aufschlag zu überzeugen, was sich in der rekordhohen Anzahl eingereichter Baugesuche für neue Mietwohnungen wiederspiegelt.

Institutionelle Anlegergruppe. Nebst Pensionskassen sind auch Versicherungen im Anlagenotstand und gezwungen, ihr Portfolio auszubauen. Laut Geschäftsbericht von zehn führenden Schweizer Versicherungen ist deren Immobilienwert in den letzten fünf Jahren um 35% gestiegen. Institutionelle Anleger investierten noch vor ein paar Jahren bevorzugt in Bestandsliegenschaften. 

Preisanstiege und das geringe Angebot führten zu einer Investitionsneuorientierung in Immobilienprojekte. Viele Investoren bevorzugen heute Entwicklungsprojekte oder übernehmen diese von Entwicklungspartnern aus ihrem Netzwerk.

Durch Zukauf von ganzen Immobilienportfolios werden Immobilienquoten positiv beeinflusst. Ein Beispiel dazu ist das Kaufangebot von Baloise für die Pax Anlage AG. Investoren können dadurch Bieterverfahren mit einer Vielzahl von Interessenten vermeiden. 

Private Anlegergruppe. Nebst einer steigenden Anzahl institutioneller Anleger sind auch Privatinvestoren auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich. Eine deutliche Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bis fünf Millionen ist in der Zentralschweiz klar spürbar. 

Ein Portfolio aufzubauen und zu managen ist keine leichte Aufgabe. Zum einen spielen persönliche Faktoren eine wichtige Rolle. Wie sehen die aktuellen und zukünftigen Pläne aus? Sind genügend Zeitreserven vorhanden, um Liegenschaften unterhalten zu können? Welche Investitionen sind fällig? Sind dazu genügend finanzielle Mittel vorhanden?

Zum anderen ist die Lage der Liegenschaft entscheidend. Es gilt zu überlegen, wer als Nachfragegruppe für die Liegenschaft in Frage kommt. Stadtlagen als Beispiel weisen Verkaufsflächen im Erdgeschoss sowie Büro- und Wohnflächen in den Obergeschossen aus. Noch vor ein paar Jahren zählten Liegenschaften mitten in der Altstadt zu den Top Lagen. Heute sind besonders für Verkaufs- und Büroflächen Parkplätze vor dem Haus ein wichtiges Kaufkriterium. 

Aufgrund des demographischen Wandels wird es langfristig immer mehr ältere, alleinstehende Personen geben. Wohnungen für kleinere Haushalte mit 1.5 bis 2.5-Zimmern profitieren von dieser Entwicklung. Insbesondere diese Nachfragegruppe ist auf eine vielfältige Infrastruktur in Fussdistanz angewiesen. Gleichzeitig werden sie aufgrund sinkender Altersvorsorge immer weniger finanzielle Mittel zur Verfügung haben.

Eine Vielzahl von Aspekten spiele zusammen, um sich für eine Portfolioentwicklung bzw. -bereinigung zu entscheiden. Aus dem Grund empfehlen wir eine detaillierte Vorabklärung:

  • Klumpen Risiko vermeiden und nur Teile des Vermögens in Immobilien investieren
  • Zinsanstieg und/oder fallende Immobilienpreise einkalkulieren
  • Nettorenditen kalkulieren (Unterhalt, Arbeitsaufwand oder Kosten für die Verwaltung, Versteuerung der Mieteinnahmen, Leerstandsrisiko, Zahlungsunfähigkeit der Mieter sind Positionen, die es zwingend zu beachten gilt)

Renditeanforderungen. Obwohl alle Interessengruppen Renditeliegenschaften suchen zeichnen sich deutliche Unterschiede ab. Eine Anlageimmobilie bedeutet für jeden etwas anderes. Für die eine Interessengruppe muss es eine gut intakte Bestandsliegenschaft mit wenig Verwaltungsaufwand und einer klar berechenbaren Rendite-Entwicklung sein, für die Anderen eine sanierungsbedürftige Liegenschaft mit Entwicklungspotential und der Chance einer renovationsbedingten Steueroptimierung. Ein Weiterer plant mit den Mietzinseinnahmen einer Immobilie die Finanzierung seines persönlichen Wohntraums zu realisieren. Allen haben das gemeinsame Ziel, einen Gewinn zu erwirtschaften. 

Studien prognostizieren, dass die Bruttoanfangsrenditen von Wohnliegenschaften mit 4.2% auf den Tiefstand gesunken sind. Mittelfristig wird eine Stagnation der Anfangsrenditen erwartet. Aufgrund möglicher Mietpreissenkungen ist im laufenden Jahr nochmals mit tieferen Renditen und höheren Preisen zu rechnen.


Ob Geschäftskunde, Privateigentümer oder Erbengemeinschaft nutzen Sie die aktuell attraktiven Marktpreise und profitieren Sie von einer gewinnbringenden Portfoliobereinigung.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und heissen Sie für ein unverbindliches Erstgespräch in unserem Büro herzlich willkommen.

Engel & Völkers

Luzern Commercial
Pilatusstrasse 41
6003 Luzern
Schweiz
Telefon
+41(0)41 410 66 91

Zum Shop


Immobilie anbieten

 
Ja, ich möchte meine Immobilie gerne kostenlos und unverbindlich durch Engel & Völkers einwerten lassen.

Array
(
    [EUNDV] => Array
        (
            [67d842e2b887a402186a2820b1713d693dd854a5_csrf_offer-form] => MTM5MjE5NzU3NkJ4d29xancwTDVhZWFIRzEycXAxcW9SdElHdVBqMTdV
            [67d842e2b887a402186a2820b1713d693dd854a5_csrf_contact-form] => MTM5MjE5NzU3NnlHcUR0Y2VlTXVPUndLMHZkMW9zMnRmRlgxaUcwaFVG
        )

)