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Sanieren, neu bauen oder verkaufen?

Haben Sie ein Bestandsgebäude und wissen nicht ob Sie sanieren, neu bauen oder verkaufen sollen? Früher oder später drängen sich an jedem Gebäude Renovationen auf. Aber wie geht man am Besten vor? Lohnt es sich, gleich mit der grossen Kelle anzurichten oder bessert man mit Vorteil nur punktuell aus? Als erstes empfiehlt sich stets eine Standortanalyse.

Luzern - Sanieren, neu bauen oder verkaufen

Welcher Renovationsbedarf besteht?

Gebäudeteile unterliegen unterschiedlichen Lebenszyklen. Während beispielsweise eine Heizung 20 bis 30 Jahre hält, bestehen Ziegeldächer problemlos 40 bis 50 Jahre. Eine Bestandaufnahme ist in jedem Fall angebracht. Ziehen Sie auch unabhängige Fachleute bei, die Sie bei Ihrem Renovationsvorhaben beraten. Beabsichtigen Sie, das Haus dereinst zu verkaufen, so sollten – nebst der Qualität der Bausubstanz – auch Faktoren wie Marktpotenzial in Ihre Überlegungen rund um eine Renovation einfliessen.

Gebäudestrategie ermitteln

Ebenfalls mit Blick auf einen allfälligen Verkauf oder eine Wertsteigerung gilt es folgende Faustregeln zu berücksichtigen:

  • Gute Bausubstanz und gutes Marktpotenzial = umfassende Erneuerungen (Wertsteigerung der Liegenschaft)
  • Gute Bausubstanz und schlechtes Marktpotenzial = Teilerneuerungen (Werterhaltung oder leichte Wertsteigerung der Liegenschaft
  • Schlechte Bausubstanz und gutes Marktpotenzial = Ersatz-Neubau
  • Schlechte Bausubstanz und schlechtes Marktpotenzial = nur Investitionen, die der weiteren Nutzung des Gebäudes dienen


Viele Eigentümer sind allerdings nicht bereit (Zeit, Know How etc.) ihre Liegenschaft selbst zu sanieren oder durch einen Neubau zu ersetzen. Hierbei lohnt es sich immer eine Rückmeldung zum aktuellen Marktpreis einer Liegenschaft einzuholen.

Flickwerk verhindern

Wer über Jahre und Jahrzehnte am und im Haus nur immer das Notwendigste renoviert oder renovieren lässt, tut sich keinen Gefallen. Flickwerk schadet dem Gebäude und dessen Wert mehr als es nützt. Auch wenn es ins Portemonnaie geht: Pinselrenovationen reichen früher oder später nicht aus, um ein Haus in Schuss zu halten.

Totalrenovation unter dem Strich günstiger

Es lohnt sich nicht, eine neue, energieeffizientere Heizung einzubauen, wenn eine schlecht gedämmte Gebäudehülle die Einsparungen wieder zunichte macht. Umgekehrt verändern neue, dichtere Fenster die Gebäudephysik, was bei der Fassadendämmung berücksichtigt werden sollte. Wenn der Bedarf ausgewiesen ist, und es die finanziellen Verhältnisse erlauben, fährt man mit einer Totalrenovation besser. Zudem erlaubt eine Totalrenovation die Abstimmung von Arbeiten und die Einbringung von neuen Gebäudeteilen.

Fördermittel nutzen

Bei Renovations- oder Sanierungsvorhaben können Sie in den Genuss staatlicher Fördermittel kommen. Hierfür sind aber bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. So muss beispielsweise für Beiträge aus dem Gebäudeprogramm die Gebäudehülle als Ganzes (Fenster, Wände und Dach) saniert werden. Viele Kantone und Gemeinden gewähren zudem für energetische Gebäudeerneuerungen Förderbeiträge. Auch solche Überlegungen sind in die Frage «Teil- oder Gesamtrenovation bzw. –sanierung?» miteinzubeziehen.

Über mehrere Steuerjahre verteilen

Steuertechnisch ist es von Vorteil, wenn sich Renovationsvorhaben über mehrere Jahre erstrecken. Auf diese Weise kann der Steuerprogression die Spitze gebrochen werden.

Lohnt sich eine Renovation immer?

Nein. Übersteigen die veranschlagten Renovationskosten 70% des Wertes einer Liegenschaft, so sollte ein Neubau in Erwägung gezogen werden. Gerade bei Renovationsarbeiten kommt oft Unvorhergesehenes zum Vorschein, das die Kosten zusätzlich in die Höhe treiben kann.

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