Als Bindeglied zwischen der nationalen und lokalen Immobilienmarktentwicklung gehen wir nachfolgend auf den Mehrfamilienhaus-Markt der Schweiz in acht FPRE Regionen (Fahrländer Partner Raumentwicklung). Diese Regionen folgen nicht politischen Grenzen, sondern raumanalytischen Zuordnungen wie Binnenmigration, Kernbranchen, Ortsarten und Raumtypen.
Inhaltsverzeichnis
1. Region Alpenraum: Steigende Wohnraumnachfrage - Region profitiert von Remote Work
Innerhalb der Region erstrecken sich grosse Teile der Schweizer Alpen vom im Westen gelegenen Genfer See bis ins östliche Hochtal Engadin an der österreichischen Grenze. Insgesamt gilt die Alpenraum Region als eher dünn besiedelt, doch im Vergleich zu 2016 wurde 2021 eine Bevölkerungszunahme von 2,4% registriert. Ob als Kletter- und Wandergebiet, zum Skifahren oder als Luftkurort – viele Gemeinden erfreuen sich grosser Beliebtheit sowohl bei Touristen als auch bei der einheimischen Bevölkerung. Daher sind Ferienimmobilien, die seit der Zunahme von Remote Work vermehrt als Zweitwohnsitz dienen, besonders begehrt.
Im Regionenvergleich lag der durchschnittliche Marktwert für Mehrfamilienhäuser mit rund 3’247 CHF/m2 im zweiten Quartal 2022 auf eher niedrigem Niveau. Einen Anstieg zwischen 15% und 30% gab es in den Regionen Davos und Engadina Bassa. Während die Mieten für Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahr (zweites Quartal) konstant geblieben sind, lagen sie für Neubauwohnungen mit – 2,1% unter dem Vorjahreswert. Bei einer stabilen Cashflow-Rendite und einer leicht gestiegenen Wertänderungsrendite lag die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser bei rund 4,3%.
Gespräch mit Heinz Senn, Geschäftsführer und Inhaber von Engel & Völkers Commercial Südostschweiz & Liechtenstein
Wie bewerten Sie aktuell die Wohnraumnachfrage in der Region Alpenraum?
„Der hohe Freizeitwert macht die Region nicht nur als Zweitwohnsitz sondern auch zunehmend für Arbeitnehmende in Remote Work attraktiv. Entsprechend hat die Nachfrage nach passendem Wohnraum in der Alpenregion zugenommen. Dies führt auch dazu, dass Objekte, die eigentlich eine schwierige Vermietbarkeit aufweisen, hervorragende Kapitalanlagen mit attraktiver Rendite sein können. Wichtig ist neben einer soliden Bausubstanz und Anbindung ans lokale Versorgungsnetz natürlich auch eine leistungsstarke Internet-Infrastruktur. Ortsfremde Anlegende sollten auf jeden Fall lokale Marktexpertinnen und -experten zu Rate ziehen.
Im Mietwohnungssegment insgesamt hat sich der Leerstand durch Zuzügler*innen zwar leicht verringert, dennoch liegt die Leerstandsquote mit durchschnittlich rund 3,0% etwas über dem schweizweiten Niveau von 2,4%. Dies spiegelt sich für Anlegende allerdings auch in weiterhin recht moderaten Ankaufspreisen wider. Gleichzeitig wird eine gesteigerte Nachfrage, insbesondere in touristischen Hotspots wie beispielsweise im Kanton Graubünden, registriert. Die Leerwohnungsziffer insgesamt ist dort weiterhin verhältnismässig gering."
Renditeentwicklung im Alpenraum
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2. Region Basel: Gesamte Region gewinnt an Attraktivität
Die Region Basel ist als starker Wirtschaftsstandort im Dreiländereck, wo die Schweiz, Deutschland und Frankreich aufeinandertreffen, sehr gut lokal vernetzt. Mit dem EuroAirport sowie per Autobahn- und Schienennetz ist sie darüber hinaus hervorragend international angebunden. Zudem bilden die in der Region gelegenen schweizerischen Rheinhäfen zusammen einen der wichtigsten europäischen Binnenhäfen.
Wachsende Nachfrage in der Agglomeration
Da aufgrund von Remote-Work die Nähe zum Arbeitsort nicht mehr eine so grosse Bedeutung besitzt, wie noch vor wenigen Jahren, wird bei Wohnungssuchenden auch Wohnraum in ländlichen Gebieten immer beliebter. Entsprechend erfahren wohnwirtschaftliche Anlageobjekte insbesondere in den Randlagen der Agglomeration eine gesteigerte Nachfrage von Investierenden. Demzufolge fallen die Marktwerte im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zu 2017 in einigen Gebieten höher aus. In den zurückliegenden fünf Jahren wurde in Basel-Stadt sowie im Unteren Baselbiet ein Anstieg um mindestens 45% verzeichnet. Im Oberen Baselbiet sowie in Fricktal lag dieser bei 15% bis 30%.
Für die gesamte Region lag der durchschnittliche Marktwert für Mehrfamilienhäuser stabil bei 5’898 CHF/m2 . Die Marktmieten in der Gesamtregion sind insgesamt zurückgegangen und lagen für Wohnungen im Bestand um 1,7 % unter dem Vorjahresquartal. Für Neubauwohnungen wird ein Rückgang von 3,7% verzeichnet. Allerdings wurde im Kanton BaselStadt im ersten Halbjahr 2022 im Bestand ein durchschnittlicher Nettomietzins von rund 260 CHF/m2 /Jahr aufgerufen. Das ist im Vergleich zum Vorjahr eine Zunahme von rund 2,0%. Insbesondere am Hauptort ist mit der dortigen Einführung einer Bewilligungspflicht und einer Mietzinskontrolle zukünftig eine konstante Entwicklung der Mieten zu erwarten. Die Gesamtrendite in der Region lag im zweiten Quartal bei 6,3%.
Im Gespräch mit Davy Hess, Geschäftsführer und Inhaber von Engel & Völkers Commercial Nordwestschweiz
Welche Veränderungen gibt es am Markt in der Region Basel?
Insbesondere in der Agglomeration hat eine starke Nachfrage bei Investierenden eingesetzt. Im Kanton Basel-Stadt gibt es seit Mai 2022 mit der neuen Wohnraumschutzverordnung einige Veränderungen für Investierende. Durch die Einführung einer Bewilligungspflicht und einer Mietzinskontrolle sollen Mietende von bezahlbaren Wohnungen künftig besser vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen geschützt werden. Sanierungen und wichtige energetische Erneuerungen von Wohngebäuden bleiben aber nach wie vor möglich, können aber schwieriger vollständig amortisiert werden. Trotz des neuen Gesetzes bleibt die Nachfrage konstant.
Renditeentwicklung in Basel
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3. Region Genfersee: Wachsende Region mit geringer Leerstandsquote
Mit über einer Millionen Einwohnern gehört die Region Genfersee, nach Mittelland und Zürich zu den bevölkerungsstärksten. Rund 200’000 Menschen davon leben in der international geprägten Stadt Genf, dem europäischen Hauptsitz der UNO.
Nachfrage breitet sich aus
Angesichts der wachsenden Bevölkerung kommt es zu einer vermehrten Nachfrage nach Wohnraum in der Region. Dementsprechend sind Nachfrageüberhänge zu beobachten, die sich auf die Preise auswirken. So haben die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser in Nyon, Morges und Aigle im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zu 2017 zwischen 15% und 30% zugelegt. In den Hauptorten Lausanne und Genf sowie in Vevey lag die Wertsteigerung sogar zwischen 30% und 45%. Die Mieten in der Region sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Für Bestandswohnungen liegt das Plus im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr bei 3,4%. Die Gesamtrendite ist im zweiten Quartal 2022 auf insgesamt 7,7% angestiegen und lag damit beispielsweise noch deutlich über den 10-Jahres-Obligationen der Eidgenossenschaft.
Im Gespräch mit Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research, Engel & Völkers Commercial GmbH
Was macht die Region für Investierende attraktiv?
Mit den wachsenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen beschränkt sich die Nachfrage nach Wohnraum nicht allein auf die prominenten Lagen rund um den Genfersee sowie den Städten Genf und Lausanne. Gebiete rund um Vevey oder beispielsweise die Region La Broye im Kanton Freiburg, die zusätzlich mit ihrer Nähe zu Bern punkten, rücken vermehrt in den Fokus bei wohnwirtschaftlichen Anlegenden. Dennoch ist die Nähe zum Genfersee für den Marktwert und das Interesse der Investierenden von ausserordentlicher Bedeutung. Nicht zuletzt, da dort die Vermietbarkeit und infolgedessen der Cashflow quasi gesichert ist. Das trifft aber auch auf die gesamte Region Genfersee zu: So gilt die Leerstandsquote mit 1,4% als eine der geringsten in der ganzen Schweiz.
Worauf sollten Investierende bei potenziellen Kapitalanlagen am Genfersee achten?
Nachhaltige Kriterien und eine gute Gebäudesubstanz werden immer wichtiger. Neben den Kaufpreisen sind auch die Mieten im schweizerischen Vergleich verhältnismässig hoch, entsprechend verhält es sich auch mit den Ansprüchen der Mieterschaft. Die steigenden Energie- und Baustoffpreise beeinflussen den Cashflow und erschweren Modernisierungsmassnahmen. Ein Sanierungsstau wird von Investierenden infolgedessen derzeit besonders kritisch bewertet.
Renditeentwicklung in Genfersee
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4. Region Jura: Kleine Region mit spannenden Investmentchancen
Die traditionelle Uhrmacherei in der Region Jura hat sich zu einer fortschrittlichen Uhrenindustrie entwickelt und auch in anderen Bereichen wie der Mikrotechnik, der Werkzeugmaschinenindustrie und insbesondere der Medizintechnik haben sich mittlerweile versierte Unternehmen in der Region erfolgreich niedergelassen. Mit einer Bevölkerungszahl von rund 315’670 ist Jura die kleinste der in diesem Bericht betrachteten Regionen. Neben dem bewaldeten, an Frankreich angrenzenden Kanton Jura werden bei der Betrachtung der Regionen nach der Fahrländer Partner AG auch mit Jura Bernois ein französischsprachiger Teil des Kantons Bern und das Gebiet La Vallée im Kanton Waadt sowie der vergleichsweise stärker besiedelte Kanton Neuenburg (Neuchâtel) mit eingeschlossen.
Deutliche Mietsteigerungen im Bestand
Während die Mieten im zweiten Quartal 2022 für Neubauwohnungen mit 0,5% im Vergleich zum Vorjahr stabil blieben, legten sie für Bestandswohnungen deutlich um 4,0% zu. Bei näherer Betrachtung stiegen sie für Bestandswohnungen im Kanton Jura ebenfalls um 4,0% und im Kanton Neuenburg um rund 2,0%. Die Wertänderungsrendite lag im zweiten Quartal 2022 bei 2,7% und ergab zusammen mit einer recht stabilen Cashflow-Rendite von 3,3% eine Gesamtrendite von 6,0%, das bedeutet eine Steigerung von 0,8 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Im Kanton Neuenburg wurde eine Wertänderungsrendite von 3,9% und eine Gesamtrendite von 6,8% verzeichnet. Im Kanton Jura lag die Gesamtrendite bei 4,6%, dazu hat massgeblich die stabile Cashflow-Rendite von 4,1% beigetragen. Die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser in der Region Neuenburg haben im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zu 2017 zwischen 30% und 45% zugelegt. Leichte Veränderungen zwischen 0% bis 15% gab es in der MSRegion Jura und in Val-de-Travers.
Im Gespräch mit Miriam Siegert, Researchanalystin, Engel & Völkers Commercial GmbH
Was macht die Region Jura für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv?
Die Region Jura profitiert mit noch erschwinglichen Miet- und Kaufpreisen von der Nachfrage und dem knappen Objektangebot, beispielsweise aus der Region Genfersee sowie dem Kanton Bern. Gleichwohl ist bei Investments auf die lokale Leerstandsentwicklung zu achten. An gut erschlossenen Standorten sind die Aussichten für eine Investition im Mehrfamilienhaussegment in der Region mit Blick auf die Mikrolagen, die Beschaffenheit der Objekte sowie auf die Nachhaltigkeitskriterien durchaus profitabel.
Renditeentwicklung in Jura
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5. Region Mittelland: Bevölkerungsreiche Region bietet vielfältige Anlageoptionen
Die Region Mittelland bietet eine abwechslungsreiche Auswahl städtischer und ländlicher Gebiete. Die typische Mischung aus Siedlung, Natur und einer guten Infrastruktur findet man fast überall in der Region.
Attraktive Gefüge
Ob in Aarau, Bern, Luzern oder Solothurn, die Bevölkerung wächst in nahezu allen Teilen der Region und Wohnraum ist entsprechend gefragt. Die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser in den einzelnen MS-Regionen haben zugelegt. Rund um die Städte Luzern und Bern lag die Wertsteigerung im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zu 2017 bei mindestens 45%. Rund um Biel/Bienne und Thun gab es eine Steigerung zwischen 30% und 45%. In weiteren MS-Regionen wie beispielsweise Aarau, Innerschwyz und Sense lagen die Zunahmen zwischen 15% und 30%. Für die Mieten von Bestandswohnungen wurde im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal eine Veränderungsrate von 3,0% registriert. Bei einer über die letzten Jahre stabilen Cashflow-Rendite legte die Wertsteigerungsrendite seit 2021 wieder zu und betrug im zweiten Quartal 2022 3,7%. Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser lag damit bei rund 7,0%.
Im Gespräch mit Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research, Engel & Völkers Commercial GmbH
Welche Möglichkeiten bietet die Region Mittelland Investierenden?
Zentral eingebettet zwischen den Regionen Zürich, Basel, Alpenraum, Jura und Genfersee ist die Region infrastrukturell für Verkehr und Wirtschaft sehr gut angebunden. Das Mittelland bietet einen attraktiven Mix aus Natur und einer gut funktionierenden Infrastruktur, der die Lebensqualität deutlich erhöht. Sie ist mit einer Bevölkerung von 2,2 Millionen Menschen neben Zürich (2,3 Millionen Einwohner*innen) die grösste Region. Mit den wachsenden Bevölkerungszahlen ist daher auch weiterhin mit einer lebhaften Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Objekte, die nicht direkt in den Städten, sondern eher im Umland mit guter Anbindung liegen, werden auch für Investierende zunehmend interessanter. Ob in und rund um die Grossstädte wie beispielsweise Bern und Luzern oder in kleineren Standorten in den verschiedenen Umlandregionen – Die zahlreichen verschiedenen Lagen bieten Investierenden vielfältige Anlageoptionen.
Renditeentwicklung in Mittelland
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6. Region Ostschweiz: Abwechslungsreiches Spektrum im Dreiländereck
Vom gigantischen Rheinfall bis zum idyllischen Bodensee bietet die Ostschweiz zahlreiche Sehenswürdigkeiten. Die hohe Wohnqualität ist geprägt von einem Mix aus städtischen sowie vermehrt gefragten ländlichen Lebensräumen mit sehr guten Verkehrsanbindungen an die Zentren. Zudem gilt die Region mit wichtigen Forschungseinrichtungen wie der EMPA sowie weiteren Entwicklungsunternehmen als innovativer Wirtschaftsund Forschungsstandort im Dreiländereck Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Gestiegene Marktwerte
Bei der Betrachtung der Marktwerte für Mehrfamilienhäuser im Vergleich des zweiten Quartals 2022 zu 2017 sind in nahezu allen Teilen der Region Steigerungen zu beobachten, in St. Gallen und Chur sogar um 45% und mehr. Auch in den an der Grenze zu Österreich gelegenen Regionen Rheintal und Werdenberg lag der Anstieg zwischen 30% und 45%. Teilweise hat das hohe Preisniveau im Grossraum Zürich gewisse Ausweicheffekte ausgelöst und zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum und Anlageobjekten geführt. Nachdem die Wohnungsmieten 2021 zwischenzeitlich zurückgegangen sind, haben sie mittlerweile wieder angezogen und fielen im zweiten Quartal 2022 um insgesamt 2,3% höher aus als im Vorjahr. Deutliche Steigerungen wurden z.B. für Bestandsmieten in den Kantonen Thurgau (4,9%) und Graubünden (4,0%) registriert. Das bisherige Überangebot an neu gebauten Wohnungen in den vergangenen Jahren hat sich seit 2021 etwas reduziert, doch die Leerstandsquote bei Mietwohnungen liegt mit durchschnittlich 3,5% über der schweizweiten Quote von 2,4%. Für Investierende rücken entsprechend Indikatoren, die sich auf die Vermietbarkeit auswirken, besonders in den Fokus. Neben lokalen sozioökonomischen Entwicklungen sind das vor allem auch die Bausubstanz und die Mikrolage im Quartier. Die Gesamtrendite im Segment Mehrfamilienhäuser legte von 3,5% im Jahr 2020 auf 7,2% im zweiten Quartal 2022 zu.
Im Gespräch mit Roger Pascale, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Zürich und St.Gallen
Welche Chancen bieten sich Investierenden in der Region?
Die Region bietet in vielen Teilen optimale Voraussetzungen als Wohn- und Arbeitsstandort. Mit der Einrichtung des neuen Switzerland Innovation Park Ost sollen die wirtschaftlichen Potenziale, vorhandene exzellente Grundlagenforschungen und innovative Produkt- und Prozessentwicklungen der Ostschweiz stärker verknüpft und ausgebaut werden. Die Einstiegspreise für wohnwirtschaftliche Kapitalanlegende sind vergleichsweise moderat. Abhängig von der Mikrolage in den einzelnen Gemeinden, der Mieterstruktur und dem Modernisierungsgrad bieten sich Investierenden rentable Anlagemöglichkeiten.
Renditeentwicklung in Ostschweiz
Fragen? Roger Pascale freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme
7. Region Südschweiz: Aussicht auf attraktive Investments in der ,,Sonnenstube“
Die nach der Fahrländer Partner AG betrachtete Region Südschweiz entspricht dem Kanton Tessin der als sogenannte ,,Sonnenstube” der Schweiz bekannt ist. Bei der Entwicklung der Marktwerte wurde im zweiten Quartal 2022 in der MS-Region Bellinzona ein Anstieg von über 45% im Vergleich zu 2017 registriert. In den MS-Regionen Locarno und Lugano lag die Wertsteigerung bei bis zu 15%. Für die MS-Region Mendrisio wurde ein Rückgang verzeichnet. Im Vergleich mit den in diesem Bericht betrachteten Regionen ist die Südschweiz die einzige Region mit zuletzt rückläufigen Mieten: Zweites Quartal 2022 – 2,7% im Vergleich zum Vorjahr. Dabei fiel der Rückgang für Wohnungen im Bestand mit 0,9% deutlich geringer aus als bei Mietwohnungen im Neubau (– 4,2%). Im Kanton Tessin ist eine leicht schwankende Seitwärtsbewegung der Mietentwicklung sichtbar: Im Vorjahresvergleich zeigte sich ein Rückgang um 0,1% für Bestandswohnungen, im Vergleich zum ersten Quartal 2022 legten die Mieten jedoch wiederum 0,4% zu. Für Neubauwohnungen wurde ein Rückgang von 3,0% im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. Die Reduzierung zum ersten Quartal betrug 1,2%.
Im Gespräch mit Simon Incir, Geschäftsführer Engel & Völkers Lugano
Welche Faktoren beeinflussen die Nachfrage in der Region Südschweiz?
Die Region Südschweiz ist ein wesentliches Bindeglied zwischen Mailand und Zürich. Die Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Anlageobjekten in der Region hat merklich zugenommen. Als Erst- oder Zweitwohnsitz wird die Region insbesondere von Pendlerinnen und Pendlern sehr geschätzt – nicht zuletzt aufgrund der hervorragenden Anbindungen in verschiedene Zentren und Regionen. In einigen Lagen, beispielsweise in Ascona und Lugano, werden aufgrund der hohen Nachfrage noch Preissteigerungen bei stabilen bis steigenden Bruttorenditen erwartet.
Welche Chancen bietet die Region Südschweiz im Anlagebereich?
Aufgrund der differenzierten Marktwertentwicklungen in den einzelnen Regionen der Südschweiz müssen Investierende sich besonders intensiv mit dem lokalen Markt vertraut machen. Dabei können und sollten fachkundige Expertinnen oder Experten zu Rate gezogen werden. Die Recherchearbeit wird jedoch mit exzellenten Aussichten auf attraktive Immobilieninvestments belohnt. Selbst die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser lag mit 4,3% z.B. weiterhin über dem Return der 10-Jahres-Obligationen der Eidgenossenschaft.
Renditeentwicklung in Südschweiz
Fragen? Simon Incir freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme
8. Region Zürich: Hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern hält an
Die Bevölkerung in der Region Zürich nimmt stetig zu und lag zuletzt bei rund 2,3 Millionen Einwohnern. Zürich ist ein weltweit angesehener Finanzplatz und hat sich darüber hinaus zum bedeutenden Zentrum für Chemische Technologie (Fraunhofer-Institut), Life Sciences, Cleantech sowie Kreativwirtschaft und Tourismus entwickelt. Zudem überzeugen in der Region die hohe Lebensqualität und die Nähe zu etablierten Bildungseinrichtungen.
Mehrfamilienhäuser sind gefragt
Die rege Nachfrage nach Anlageobjekten in der Region dehnt sich von den Grossstädten auf das Umland aus. Grund sind das begrenzte Angebot in begehrten Lagen sowie noch erschwingliche Preise ausserhalb der Zentren. Die Leerwohnungszahlen in der Region sind weiterhin gering. So wurde beispielsweise in der Stadt Winterthur der tiefste Stand seit acht Jahren registriert (0,4%). In der Region Zürich werden im schweizweiten Vergleich die höchsten Marktwerte für Mehrfamilienhäuser aufgerufen. In den überwiegenden Teilen der Region haben sie im zweiten Quartal 2022 erneut zugelegt. In Zürich, Winterthur und Zug aber auch beispielweise im Zürcher Oberland, in Pfannenstiel oder in Zimmerberg werden mittlerweile im Vergleich zu 2017 Steigerungen von mindestens 45% registriert. Die Wertsteigerung in den weiteren MS-Regionen beträgt überwiegend 15% bis zu 45%. Die Mieten für Bestandswohnungen haben ebenfalls angezogen und lagen im zweiten Quartal 2022 um 4,0% über dem Vorjahreswert, bei Neubauwohnungen um 1,2%. Mit dem Anstieg der Wertänderungsrendite auf 6,3% im zweiten Quartal 2022 und einer recht stabilen Cashflow-Rendite von 2,9% ist die Gesamtrendite in der Region auf 8,8% gestiegen. Für Core-Investments in der Stadt Zürich lag die Spitzenrendite zuletzt bei etwa 1,2%.
Renditeentwicklung in Zürich
Fragen? Roger Pascale freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme
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