Mehrfamilienhäuser in der Schweiz als Kapitalanlage


Der Marktreport für die gesamte Schweiz 2021/22
Zu den lokalen Marktberichten

Was macht die Regionen der Schweiz für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv?

Als Bindeglied zwischen der nationalen und lokalen Immobilienmarktentwicklung gehen wir nachfolgend auf den Mehrfamilienhaus-Markt der Schweiz in acht FPRE Regionen (Fahrländer Partner Raumentwicklung). Diese Regionen folgen nicht politischen Grenzen, sondern raumanalytischen Zuordnungen wie Binnenmigration, Kernbranchen, Ortsarten und Raumtypen.



1. Region Alpenraum: Eine Region der Vielfalt und Gegensätze

Die Alpen, höchste Bergkette Europas, umfassen zwei Drittel des Schweizer Staatsgebiets. Damit sind sie vor Jura und Mittellland die grösste der drei geografischen Zonen der Schweiz. Sie erstrecken sich vom Genfer See im Westen bis an die österreichische Grenze im Osten. Gemäss der raumanalytischen Zuordnung von der Fahrländer Partner AG setzt sich die Region Alpenraum aus 27 MS-Regionen (MS-Region = mobilité spatiale, siehe Glossar) zusammen. Die Bevölkerungszahl ist im Vergleich zu 2015 um ca. 1.5 % gewachsen und nach aktuellstem Stand bei etwa 729’000 Einwohnern. Davon leben rund 349’000 Menschen im Kanton Wallis. Hauptort des drittgrössten Schweizer Kanton ist Sitten in der MS-Region Sion.


Beliebter Zweitwohnsitz


Viele Gemeinden in den Gebirgskantonen der Region wie beispielsweise Uri, Wallis und Graubünden sind Touristen-Magnete und beliebte Luftkurorte (zum Kanton Graubünden gehören die in der Karte abgebildeten östlich im Alpenraum gelegenen MS-Regionen von Engiadina Bassa bis nach Surselva). Dementsprechend gibt es in nahezu allen Lagen Ferienimmobilien, die als Zweitwohnsitz dienen. 


Sprunghaft angestiegen ist ihre Nutzung während der Corona-Pandemie. Zudem sind im Alpenraum auch einige namhafte Unternehmen angesiedelt. Sie begünstigen die Nachfrage nach Wohnraum in der Region. So hat beispielsweise das schweizerische Chemie- und Pharmaunternehmen Lonza Group AG (Konzernsitz Basel) ihren ältesten und grössten Forschungs-, Entwicklungs- und Produktionsstandort mit heute rund 2’800 Mitarbeitenden in Visp im Kanton Wallis. 


Für Mietwohnungen im Bestand und im Neubau zusammen betrug die prozentuale Veränderung im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr – 4.2 %. Die Veränderung vom ersten zum zweiten Quartal 2020 lag bei + 0.1 %. Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser in der Region hat 2020 im Vergleich zum Vorjahr wieder zugelegt und lag bei 2.0 %. In den wenigen Zentren des Alpenraums werden voraussichtlich keine grösseren Bewegungen und damit ein stabile Entwicklung am Mietwohnungsmarkt erwartet.

 Hamburg
- Karte Alpenraum

Gespräch mit Heinz Senn, Geschäftsführer und Inhaber von Engel & Völkers Commercial Südostschweiz & Liechtenstein 


Was macht die Region Alpenraum für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv? 

„Bei dünn besiedelten Regionen wie dem Alpenraum ist für Investierende eine qualitative Analyse des Mikrostandorts durch Ortskundige besonders wichtig um eine nachhaltige Miete zu sichern. Die Mehrzahl der Mehrfamilienhäuser befinden sich in den Städten entlang der Rhône und des Rheins sowie in Graubünden im Raum Davos. Insbesondere entlang der Rhône wird auch in der Zukunft die größte Haushaltszunahme prognostiziert."

Gesamtrendite in der Region Alpenraum


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Alpenraum ist 2019 auf 0 Prozent gesunken und im Jahr 2020 wieder auf 2 Prozent angestiegen. 

 Hamburg
- Renditeentwicklung der Region

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Heinz Senn

Heinz Senn

Engel & Völkers Commercial Südostschweiz & Liechtenstein

2. Region Basel: Steigende Bevölkerungszahlen - stete Wohnraumnachfrage

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in der Region Basel bietet nicht nur in der Kantonshauptstadt attraktive Anlagemöglichkeiten. Die Gemeinden der MS-Regionen (MS-Region = mobilité spatiale, siehe Glossar) Unteres und Oberes Baselbiet sowie Laufental und Fricktal profitieren vom Angebotsmangel und der hohen Nachfrage im Kanton Basel-Stadt und werden bei Investierenden zunehmend beliebter. 


Die positive Bevölkerungsentwicklung (+ 2.8 % zu 2015), die Ansiedlung zahl reicher innovativer Unternehmen, die Hochschulen und Forschungsinstitute insbesondere der Sektoren Pharma und Life-Sciences sind Garanten für eine stete Wohnraumnachfrage. Auch Anlageobjekte in der Region Basel sind begehrt. Hinsichtlich der Bevölkerungszahl gab es den größten Anstieg in den Gemeinden Bottmingen im Unteren Baselbiet (+ 5,3 %) und in der Gemeinde Liestal im Oberen Baselbiet (+ 4,4 %). 


Mit hervorragenden Verkehrsanbindungen gilt die Region Basel als eine der wichtigsten Logistik-Drehscheiben der Schweiz und hat mit der Nähe zu Deutschland und Frankreich eine grenzübergreifende Bedeutung. Wohnimmobilien-Bereich sind die Mieten für Bestandsimmobilien im zweiten Quartal 2021 im im Vorjahresvergleich um 4.4 % zurückgegangen. Allerdings haben sie im Vergleich zum ersten Quartal 2021 bereits wieder um 2.3 % zugelegt. 


Die attraktiven Rahmenbedingungen der Region spiegeln sich in den steigenden Marktwerten von Mehrfamilienhäusern in der Region Basel wider. Den höchsten Zuwachs von über 45 % weist von 2016 zu 2021 die MS-Region rund um die Stadt Basel auf, gefolgt von der MS-Region Unteres Baselbiet mit einem Anstieg von bis zu knapp 45 %. Auch die MS-Region Fricktal konnte in den letzten Jahren davon profitieren, dass Investierende Alternativen zum Raum Basel suchen. Die Marktwertveränderungen liegen hier zwischen 15 % und 30 %. Insgesamt brachten Mehrfamilienhäuser 2020 in der Region Basel eine Rendite von 4.4 %.


 Hamburg
- Basel Landkarte

Im Gespräch mit Davy Hess, Geschäftsführer und Inhaber von Engel & Völkers Commercial Nordwestschweiz 


Was macht die Region Basel für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv? 

Die Region ist ein starker Wirtschaftsstandort und hat aufgrund ihrer Lage mit Angrenzungen an Frankreich und Deutschland eine bevorzugte handelsgeografische Bedeutung. Neben der Stadt Basel bietet auch das Umland viele Arbeitsplätze. Der damit verbundene stetige Wohnraum Bedarf wird somit die Nachfrage am Anlagemarkt weiter erhöhen. Verstärkt wird dieser Effekt durch das weiterhin niedrige Zinsniveau.



Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie auf den Anlageimmobilien-Markt im Bereich Mehrfamilienhäuser? 

Auch in der Krise zeigt sich der Anlagemarkt in der Region robust. Die Preise bleiben stabil und sind in einigen Lagen sogar gestiegen. Durch die Corona­Pandemie hat sich die Nachfrage nach Wohnraum verändert. Wohnen im Umfeld der Stadt Basel und darüber hinaus wird nicht zuletzt aufgrund der guten infrastrukturellen Anbindungen in der Region immer beliebter. So rücken auch zunehmend Gemeinden wie Reinach, Bottmingen und Liestal in den Fokus von Investierenden. Zusätzlich profitiert die Region Nordwestschweiz stark von der Life­Science ­Industrie, weshalb die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen ist. Die Preise sind insbesondere im Kanton Basel­-Stadt angestiegen sodass Eigentümer/ Innen gewinnbringend verkaufen können.

Gesamtrendite in der Region Basel


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Basel ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 4,4 Prozent.

 Hamburg
- Rendite

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Davy Hess

Davy Hess

Engel & Völkers Commercial Basel

3. Region Genfersee: Steigende Bevölkerungszahlen - stete Wohnraumnachfrage

Die Region Genfersee liegt im Südwesten der Schweiz, direkt an der Grenze zu Frankreich (französischsprachige Schweiz oder Romandie). Die Bevölkerungszahl ist im Vergleich zu 2015 um rund 5 % gestiegen.
 

Höchste Mieten in der Stadt Genf


Heute leben in der Region etwa 1,3 Mio. Menschen, davon circa 200’000 in Genf, der zweitgrössten Stadt nach Zürich. Dabei bildet Genf das wirtschaftliche Zentrum der Region. In der Stadt Genf werden im nationalen Durchschnitt die höchsten Mieten aufgerufen. Die mittlere jährliche Miete pro m² liegt hier bei über 400 CHF. Insgesamt sind die Mietpreise im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 schweizweit zurückgegangen, so auch in der Region Genfersee. Allerdings fiel der Rückgang im Vergleich zu anderen Regionen in der Schweiz geringer aus. Für Bestandswohnungen lag der Rückgang bei 4.8 %, für Wohnungen im Neubau bei 0.7 %. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 haben die Mieten insgesamt aber wieder zugelegt (+ 0.7 %).


Marktwerte in See-Lagen gestiegen


Besonders begehrt bei Investierenden sind die Wohnlagen der Gemeinden, die am Genfer See (Lac Léman) liegen. Dort sind in den MS-Regionen (MS-Region = Mobilité Spatiale, siehe Glossar) Morges und Vevey die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser seit 2016 um 15 % bis 30 % gestiegen. Noch klarer sind die Tendenzen in den MS-Regionen Genève (Genf) und Lausanne. Hier stiegen die Werte sogar um 30 % bis 45 %. Zwar besteht in der gesamten Region eine rege Nachfrage nach lukrativen Anlageobjekten, allerdings fallen in den weiteren MS-Regionen die Steigerungen der Marktwerte für Mehrfamilienhäuser mit teilweise bis zu 15 % moderater aus. Mehrfamilienhäuser in der Region Genfersee brachten 2020 eine Gesamtrendite von 3.5 %.


 Hamburg
- Karte Genfersee.

Im Gespräch mit Richard Jennewein, Stellvertretener Head of Commercial DACH & Denmark

Was macht die Region Genfersee für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv?

Die Region Genfersee punktet in allen Kategorien bei Investierenden und gehört zur absoluten Spitzenklasse in der Schweiz: Sie verzeichnet die höchsten Wertzuwächse bei Mehrfamilienhäusern in den letzten fünf Jahren und und den höchsten, anzunehmenden Anstieg an Haushalten in den kommenden zehn Jahren. Auch 2021 und 2022 ist hier mit steigenden Marktwerten zu rechnen.


Gesamtrendite in der Region Genfersee


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Genfersee ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 3,5 Prozent.

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- Renditeentwicklung Genfersee

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Richard Jennewein

Richard Jennewein

Engel & Völkers Commercial Headquarter

4. Region Jura: Traditionell geprägte Region mit räumlicher Heterogenität

Mit rund 315’000 Einwohnern ist die Region Jura die kleinste der insgesamt acht betrachteten Regionen. Traditionell noch von einer stark industriellen Wirtschaftsstruktur geprägt, spielen auch heute noch Unternehmen der Mikrotechnik und Uhrenindustrie eine dominante Rolle. Auffällig in der Region ist eine sichtbare räumliche Heterogenität. Diese zeigt sich beispielsweise in der Bevölkerungsdynamik in den einzelne MS-Regionen (MS-Region = mobilité spatiale, siehe Glossar). 


Im Vergleich zu 2015 ist die Bevölkerungszahl in der Region Jura um rund 0,3% zurückgegangen. Während an einigen Standorten die Einwohnerzahl quasi jährlich zurückgeht weisen andere MS-Regionen wie Jura, Neuchâtel und La Vallée ein positives Bevölkerungswachstum auf. Besonderes La Valée profitiert von der Nähe zur boomenden Region Genfersee. Für den Kanton Jura, der an die Kantone Basel-Landschaft, Solothurn, Bern und Neuenburg (Neuchâtel) grenzt und eine ausgedehnte Staatsgrenze mit Frankreich hat, beträgt das Bevölkerungswachstumim Vergleich zu 2015 rund 1.2%. Mit einem Wohnungsbestand von etwa 172’000 (Stand 2019) in allen Segmenten ist das Angebot deutlich geringer als in den anderen sieben Regionen (Wohnungsbestand Gesamtschweiz: Rund 4’582’300).


Region profitiert vom erschwinglichen Preisniveau


Die Mieten für Wohnungen in Bestands- und Neubauten zusammen sind im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 4.0% zurückgegangen. Während im Vergleich vom zweiten zum ersten Quartal 2021 die Mieten in den anderen Regionen wieder zugelegt haben, wurde in der Region Jura ein weiterer Rückgang von – 1.4% registriert. Für Mietwohnungen im Neubau fiel dieser mit –0.1% deutlich geringer aus als für Bestandsmietwohnungen (–2.5%). Die jährlichen Preisanstiege auf hohem Niveau u. a. in der Region Genfersee tragen auch bei der Objektauswahl von Investierenden zu Ausweicheffekten in die Region Jura bei.


Marktwertsteigerung in der MS-Region Neuchâtel


Kaum Veränderungen ergaben sich bei den Marktwerten für Mehrfamilienhäuser im Vergleich zu 2016. Doch in der MS-Region Neuchâtel wurden Anstiege zwischen 15% und 30% registriert. 2020 lag die Gesamtrendite in der Region Jura bei 2.9%.

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- Karte Jura

Im Gespräch mit Richard Jennewein, Stellvertretener Head of Commercial DACH & Denmark


Was macht die Region Jura für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv?


Der südliche Teil der Region Jura profitiert mit noch erschwinglichen Miet- und Kaufpreisen von der Nachfrage aus der Region Genfersee. Gleichwohl ist bei Investments auf die lokale Leerstandsentwicklung zu achten, die besonders in der MS-Region La-Chaux-de-Fonds hoch ist. Insgesamt herrscht aber immer noch eine rege Nachfrage nach Mehrfamilienhausinvestments, sodass an gut erschlossenen Standorten weiterhin von einer stabilen Wertänderungsrenditeauszugehen ist.

Gesamtrendite in der Region Jura


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Jura ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 2,9 Prozent.



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- Renditeentwiclung Jura

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Richard Jennewein

Richard Jennewein

Engel & Völkers Commercial Headquarter

5. Region Mittelland: Eine intakte ökonomisch aufstrebende Region

Mit rund 2.2 Millionen Einwohnern und einer Unterteilung in 23 MS-Regionen ist die Region Mittelland die zweitgrösste nach der Region Zürich. Die Region Mittelland umfasst teils flache, weitgehend jedoch hügelige Gebiete. Sie ist zentral eingebettet zwischen den Regionen Jura, Basel, Zürich, Genfersee und Alpenraum. Die zentrale Lage mit einem sehr gut ausgebauten Verkehrsnetz machen die Region für Selbstnutzende und Kapitalanlegende gleichermassen attraktiv. Im westlichen Teil der Region Mittelland liegt der wirtschaftliche Motor in den Regionen Bern, Biel/Bienne und Thun. Die Regionen Luzern und Schwyz sind beliebte Hochschulstandorte. Die Hochschule Luzern (HSL) lebt insbesondere die Verknüpfung von beruflicher Ausbildung und Hochschulstudium. Der Kanton Aargau im Norden der Region Mittelland fördert mit moderaten Steuern und niedrigen Grundstückspreisen seinen Wirtschaftsstandort.


Populationswachstum fördert Nachfrage nach Wohnraum


In der Gesamtregion hat die Anzahl der Bevölkerung seit 2015 zugenommen (+4.3%). In den fünf näher betrachteten Investitionsstandorten ist die Population gewachsen: Aarau (+4.9%), Bern (+2.4%), Solothurn (+0.5) und in den Kantonen Luzern (+4.4%) und Schwyz (+5.2%). Die Mieten für Bestandswohnungen sind im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 um 5.2% zurückgegangen. Doch im Vergleich zum ersten Quartal 2021 fiel der Rückgang mit 0.2% deutlich geringer aus. Während die Mieten für Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Rückgang von 0.9% verzeichneten, haben sie vom ersten zum zweiten Quartal 2021 um 1.4% erneut zugelegt. Trotz einer regen Bautätigkeit werden neben Neubauobjekten auch sanierte Renditeobjekte in gut erschlossenen Lagen aufgrund des Niedrigzinsumfelds attraktiv bleiben. Bei der Betrachtung der Entwicklung der Marktwerte für Mehrfamilienhäuser von 2016 bis 2021 sind in den MS-Regionen (MS-Region = mobilité spatiale, siehe Glossar) La Sarine, Thun, Bern, Biel/Bienne, Nidwalden und Aarau Steigerungen zwischen 15% bis 30% zu beobachten. In der MS-Region Luzern sogar zwischen 30% bis 45%. 2020 lag die Gesamtrendite bei in der Region Mittelland bei 3.2%.

 Hamburg
- Mittelland Karte

Im Gespräch mit Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research, Engel & Völkers Commercial GmbH


Was macht die Region Mittelland für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv?


In der Region Mittelland bietet sich Investierenden an verschiedenen Standorten vielefältige Möglichkeiten Anlageobjekte zu erwerben. Ebenfalls nutzen Eigentümer_innen das gestiegene Preisniveau, um ihre Bestandsobjekte gewinnbringend zu veräussern. Die Region Mittelland umfasst sowohl städtische Gebiete, darunter die Hauptstadt Bern und die Kantonshauptstädte Aarau, Luzern und Solothurn, sowie landschaftlich reizvolle Gebiete wie z.B. Teile der UNESCO Biosphäre im Kanton Luzern. Nicht nur die Städte, sondern auch das Umland machen sie als Wohnraum für Jung und Alt und für Kapitalanlegende gleichermassen attraktiv. Neben Anlegenden aus der Region interessieren sich auch überregionale Investierende für den Objekterwerb.

Gesamtrendite in der Region Mittelland


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Mittelland ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 2,9 Prozent.


 Hamburg
- Renditeentwicklung Region Mittelland

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Jan Kotonski

Jan Kotonski

Engel & Völkers Commercial Headquarter

6. Region Ostschweiz: Erschwingliche Einstiegspreise im ländlich geprägter Umgebung

Mit einer Bevölkerungszahl von rund 880’000 Einwohnern liegt die Region Ostschweiz im mittleren Durchschnitt der betrachteten Regionen. Der Zuwachs seit 2015 beträgt rund 4%, der primär Zuzügen zu verdanken ist. Gemäss der raumanalytischen Zuordnung nach Fahrländer umfasst die Region Ostschweiz 12 MS-Regionen (MS-Region = mobilité spatiale, siehe Glossar) in denen auch die Kantonshauptstädte Frauenfeld, St. Gallen und Chur liegen. Im Kanton Thurgau MS-Regionen Thurtal, Oberthurgau und Untersee) hat die Bevölkerung bis Ende 2020 um rund 5.8 % zugelegt, im Kanton St. Gallen um 3.1%. Die Gemeinde Chur konnte zum Jahresende 2020 einen Zuwachs von 3.4% verzeichnen. Teilweise hat das hohe Preisniveau im Grossraum Zürich gewisse Ausweicheffekte ausgelöst und zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum und Anlageobjekten in der Ostschweiz geführt. Die regen Bautätigkeiten der letzten Jahre in der Region haben die Zusatznachfrage nach Wohnraum teils überschritten. Die Leerwohnungsquoten, insbesondere im Mietwohnungssegment sind in einigen Teilen der Region überdurchschnittlich hoch (2020: insgesamt rund 2.3%). Daher werden die Mieten wohl weiterhin unter Druck geraten und sich rückläufig entwickeln. Dabei rechnet etwa die Hälfte der befragten Experten_innen mit steigenden Preisen im Mehrfamilienhausbereich.


Marktwertsteigerungen bis zu 45 Prozent


Mit Blick auf die Niedrigzinspolitik werden Anlageobjekte weiterhin eine rege Nachfrage verzeichnen. Die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern haben im Zeitraum von 2016 bis 2021 in den MS-Regionen St. Gallen und Chur sowie im Kanton Thurgau in direkter Bodenseelage (MS-Region Untersee) mit 30 % bis 45 % besonders zugelegt. Für Mehrfamilienhäuser wurde 2020 eine Gesamtrendite von 3.5% verzeichnet.

 Hamburg
- Karte Ostschweiz

Im Gespräch mit Roger Pascale, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Zürich und St.Gallen


Was macht die Region Ostschweiz für Investierende Mehrfamilienhäuser attraktiv?


Die Region Ostschweiz bietet für private und institutionelle Investierende interessante Anlagemöglichkeiten zu vergleichsweise moderaten Einstiegspreisen. Dabei lohnt sich der Blick in die einzelnen Gemeinden der Regionen. Die Lagen zwischen Zürich und Bodensee mit sehr guten ÖV- Anbindungen an die Zentren sind für Selbstnutzende und Anlegende gleichermassen attraktiv. Ob in der Stadt St. Gallen oder in den Gemeinden wie beispielsweise im Kanton Thurgau – die Märkte zeigen sich wertstabil.

Gesamtrendite in der Region Ostschweiz


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Ostschweiz ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 2,9 Prozent.



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- Renditeentwicklung Ostschweiz

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Roger Pascale

Roger Pascale

Engel & Völkers Commercial Ostschweiz

7. Region Südschweiz: Anlegende profitieren vom aktuellen Preisniveau

Mit den vier MS-Regionen (MS-Region = mobilité spatiale, siehe Glossar) Locarno, Bellinzona, Lugano und Mendrisio sowie einer Bevölkerungszahl von rund 326’000 gehört die Südschweiz neben Jura zur kleinsten der betrachteten acht Regionen. Im Vergleich zu 2016 ist die Einwohnerzahl um rund 0.5% gestiegen. Doch das Bundesamt für Statistik (BFS) prognostiziert rückläufige Entwicklungen, wobei insbesondere die Wanderungsbewegungen mit dem grenznahen Ausland (Italien) grossen Unsicherheiten unterliegen. Dabei sind die internationalen Migrationsströme stark von der in- und ausländischen Konjunkturentwicklung abhängig. Die Südschweiz ist auch auf internationaler Ebene attraktiv. Denn sowohl die Anbindung an Italien als auch ihre logistische Position ist sehr gut. Das Tessin gehört zu einer der beliebtesten Feriendestinationen in der Schweiz und in vielen Lagen werden Objekte gerne auch als Zweitwohnsitz genutzt. Die Mieten von Bestandswohnungen liegen im zweiten Quartal 2021 um – 4.7% unter dem Vorjahreswert und bei Wohnungen in Neubaugebäuden um – 0.2%. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 liegen sie bei +1.1% (Bestand) bzw. +3.0% (Neubau). 


Altbauten bieten Wertsteigerungspotenzial

Von den rund 222’400 registrierten Wohnungen im Gesamtbestand in der Region entfallen rund 40’500 auf die Stadt Lugano. Mit einer Bevölkerung von rund 62.300 Menschen ist sie die grösste Stadt des Kantons. Als drittgrößte Finanzplatz der Schweiz liegt sie knapp hinter Zürich und Genf. Neben der Attraktivität Luganos für Investitionen in Anlageobjekte in allen Lagen sind insbesondere bei lokalen Anlegenden auch Regionen wie beispielsweise Locarno, Malcantone und Bellinzona und Umgebung begehrt. Für renditeorientierte Anlegende lohnt sich der Blick in die Mikrolagen der Region. Dort gibt es hohe Altbaubestände in den Gemeinden, die nachhaltige Wertsteigerungen durch Sanierung, Ausbau und Mietsteigerung erfahren könnten.


Hohe Renditen im Segment Wohn- und Geschäftshäuser


Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser in der Region ist im Jahr 2020 auf 1.7% zurückgegangen. Gemischt genutzte Objekte mit einem überwiegendem Wohnanteil und einem Anteil an Gewerbeflächen stossen in der Südschweiz bei Investierenden auf grosses Interesse. 2020 brachten sie eine Gesamtrendite von 4.3%. Im Jahr 2021 lagen die Bruttorenditen für Wohn- und Geschäftshäuser in den einfachen Lagen der Stadt Lugano zwischen 6% bis 7%.

 Hamburg
- Karte Südschweiz

Im Gespräch mit Simon Incir, Geschäftsführer Engel & Völkers Lugano


Was macht die Region Südschweiz für Investierende in Mehrfamilienhäuser attraktiv?


Die verheissungsvollen Renditeaussichten in der Region machen besonders Objekte aus dem Wohn- und Geschäftshaus-Segment bei Investierenden zunehmend begehrter. Sie sehen auch in einzelnen Bestandsobjekten in der Region Wertsteigerungspotenzial durch Sanierungs- und Ausbaumassnahmen. Die geographisch günstige Lage verbindet das nördliche und das südliche Europa sowie zwei der bedeutendsten Wirtschaftsregionen Europas: die Lombardei - mit Mailand im Zentrum - und Zürich. Die über die letzten Jahre ausgebauten guten Anbindungen haben die Region auch für Pendler als Wohnraum noch attraktiver gemacht.

Gesamtrendite in der Region Südschweiz


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Südschweiz ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 2,9 Prozent.




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- Renditeentwicklung Südschweiz

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Simon Incir

Simon Incir

Engel & Völkers Commercial Südschweiz

8. Region Zürich: Starke Wirtschaftsregion - gute Optionen zur langfristigen Kapitalsicherung

Die Region Zürich ist mit über 2 Mio. Einwohnern die bevölkerungsreichste Region in der Schweiz. Gemäss der Einteilung nach Fahrländer setzt sie sich aus 20 MS-Regionen zusammen. Der gesamte Wohnungsbestand der Region lag 2019 bei rund 1,1 Millionen. Weit über die Hälfte (etwa 750’000 ) liegen im Kanton Zürich. Davon befinden sich ca. 478’000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. 



Bei einer schweizweit unterdurchschnittlichen Leerstandsquote von rund 1.2 % ist die Nachfrage nach Wohnraum in der gesamten Region höher als das Angebot. Seit 2021 sind die Mieten sowohl für Bestands- und Neubauwohnungen in der Gesamtregion Zürich zurückgegangen. Im zweiten Quartal 2021 fiel der Rückgang zum Vorjahr mit 4.3 % geringer aus. 


Die von der Fahrländer Partner AG befragten Expertinnen und Experten weisen auf regional sehr unterschiedliche Entwicklungen hin. Die Wohnungsmietpreise in der Region Zürich bewegen sich seitwärts, während mit steigenden Mietwohnungsangeboten in den Regionen Freiamt, Glarner Unterland, Linthgebiet und Schaffhausen zu rechnen ist. Insbesondere unsanierte Bestandsobjekte sind nicht konkurrenzfähig und Eigentümer_innen müssen mit einem entsprechenden Mietrückgang rechnen. 


Die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser stiegen in den letzten Jahren um 45 % und mehr in sechs MS-Regionen (MS-Region = Mobilité Spatiale, siehe Glossar), darunter Zürich, Winterthur und Zug. Dabei weisen auch die Umlandregionen sowie Schaffhausen einen Zuwachs von mindestens 15 % bis 30 % auf. Mehrfamilienhäuser verzeichneten im Jahr 2020 in der Region eine Gesamtrendite von 7.1 %. Trotz der im Vergleich zu anderen Regionen niedrigeren Renditen bieten sich in der Region Zürich Anlegenden gute Optionen zur langfristigen Kapitalsicherung. Die Marktdynamik hält durch das gesunde Rendite-Risiko-Verhältnis an und überzeugt die Investierenden.
 Hamburg
- Karte Region Zürich

Gesamtrendite in der Region Zürich


Die Rendite einer Immobilie ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger mit ihr erwirtschaftet. Der Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Die Gesamtrendite der Region Zürich ist 2020 stark gesunken und liegt aktuell bei 2,9 Prozent.

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- Renditeentwicklung Zürich

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