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Immobilien im Fokus - VERDICHTUNG UND WEITERENTWICKLUNG VON WOHNRAUM

In den letzten zehn Jahren ist die Anzahl der Arbeitsplätze in Basel um rund 20’000 Stellen gewachsen, die Zahl der Einwohner jedoch nur um 10‘000 Personen – eine deutliche Diskrepanz. Dies liegt unter anderem am nicht vorhandenen Wohnraum. So lag die Leerstandesquote 2018 bei durchschnittlich 0,7 Prozent aller verfügbaren Wohnungen.

Um in Basel-Stadt mehr Wohnraum zu erhalten, existiert das Zauberwort «Verdichtung». Können Sie mehr über die Strategie erzählen?
Als Vorbemerkung möchte ich anführen, dass die kürzlich angenommenen Initiativen – wie z.B. die «Wohnschutzinitiative» – eine Veränderung auf Verfassungsebene bewirken. So verlangt diese Initiative eine Erweiterung der kantonalen Verfassung um den Aspekt des Wohnungserhalts und -schutzes. Der Kanton muss neu ältere Mieter und langjährige Mietparteien vor Verdrängung durch Kündigung oder Mietzinserhöhungen schützen. Zudem verlangt die Initiative den Schutz des Charakters der einzelnen Quartiere. Dies kann grundsätzlich Auswirkungen bei Themen wie Verdichtung oder Erneuerung haben. Hierzu befindet sich der Regierungsrat gerade in der Beratung zur möglichen Anpassung von Gesetzen.
Verdichtung ist gerade in unserem Kanton, der in Bezug auf die Fläche begrenzt ist, zentral. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Das grösste Potenzial haben Arealentwicklungen. In der Stadt Basel besteht vor allem auch dank der sogenannten Transformationsarealen ein Potenzial von Wohnraum für rund 20’000 zusätzliche Einwohner und 30’000 zusätzliche Arbeitsplätze bis ins Jahr 2035. Bei den Arealen in Transformation handelt es sich um Areale, wie das Lysbüchel oder das Dreispitz, die bis anhin ausschliesslich industriell und gewerblich genutzt wurden und die nun schrittweise entwickelt werden sollen. Damit verbunden ist die grosse Chance, diese Areale zu verdichten und für Wohnnutzung zu öffnen. Ebenfalls zur Verdichtung beitragen können Aufzonungen, wie es die sich im Gang befindende Revision der Zonenplanung vorsieht. Hierbei wird in einzelnen, sorgfältig eruierten Gebieten eine höhere Geschosszahl erlaubt. Dies ermöglicht Aufstockungen oder ist für Ersatzneubauten interessant. Schliesslich bleibt noch punktuelles Bauen in die Höhe – also Hochhäuser an bestimmten Orten, wie rund um den Bahnhof oder das Messeareal. Der Claraturm ist hierfür ein gutes Beispiel.


Es gibt in Basel auch viele Altbauten, welche durch eine Sanierung im Innenausbau eher den heutigen Raumbedürfnissen entsprechen könnten. Ist auch dies Thema?
Erneuerungen und auch Ersatzbauten sind in den Schweizer Städten ein grosses Thema, denn der Bestand an älteren, renovationsbedürftigen Liegenschaften ist vor allem in den Städten historisch bedingt hoch. Abbrüche und Ersatzneubauten bleiben jedoch selten und die Abbruchquote liegt in Basel im Promille-Bereich.


In Basel stechen immer mehr Hochhäuser in den Himmel und weitere sind geplant. Ist in Basel die Zukunft in der Höhe?
Die Dichte eines Hochhauses muss nicht unbedingt höher sein, wie die einer Blockrandbebauung, da oftmals die Grundfläche des Hochhauses vergleichsweise kleiner gehalten wird. Bereits vor einigen Jahren wurde von Seiten des Kantons jedoch ein Konzept ausgearbeitet, an welchen Standorten Hochhäuser als geeignet gesehen werden. Eine gute Platzierung zum Beispiel minimiert den Schattenwurf auf andere Gebäude, und die Nachbarschaft sollte auch sonst nicht zu stark beeinflusst werden. Zusätzlich gilt, dass Hochhäuser mit dem ÖV gut erreichbar sein sollen. Unter diesen Bedingungen sind Hochhäuser ein gutes Instrument zur Verdichtung. 


Zuletzt hat man viel über eine Aufstockung gelesen. Eine praktikable Lösung für Eigentümer? Und welche regulatorischen Hindernisse gibt es? Gibt es auch staatliche Unterstützung?
Bereits heute ist es oftmals möglich aufzustocken, da die erlaubte Ausnützung einer Parzelle nicht erreicht ist. Dabei ist es die Entscheidung des Eigentümers. Und nicht überall, wo es möglich wäre, wird dies auch effektiv genutzt. Wichtig zu wissen ist, dass bei einer Aufstockung das Haus in Fragen wie Erdbebentauglichkeit, Hindernisfreiheit oder energietechnischen Sanierungen komplett beurteilt wird. Nicht zu vergessen sind auch die anfallenden Mehrwertabgaben in der Höhe von 50 Prozent. Damit der Eigentümer die Aufstockung schliesslich tatsächlich vornimmt, müsste diese sich trotz all dieser Vorschriften noch lohnen. Es gibt Unterstützungsbeiträge für energietechnische Sanierungen vom Kanton und Bund, jedoch keine für stärkere Ausnutzungen.



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Die Fachstelle Wohnraumentwicklung der Kantons- und Stadtentwicklung ist das Kompetenzzentrum für Wohnfragen im Kanton. Das Interview wurde mit Frau Regula Küng, der Leiterin der Fachstelle Wohnraumentwicklung, geführt.

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