UNTERHALTS- UND NEBENKOSTEN: da war doch noch was.

Kaufpreis, Eigenkapital und verschiedene Finanzierungsmodelle sind zwar die primär entscheidenden Faktoren, ob man sich den Kauf einer Immobilie tatsächlich leisten kann. Vergessen oder zumindest unterschätzt wird dabei aber immer wieder ein wichtiger Aspekt – die richtige Berechnung der Unterhalts- und Nebenkosten. Über diese regelmässig anfallenden Kosten sollte man sich besser frühzeitig informieren.

Wer sich den Traum eines Eigenheims erfüllen möchte, hat schnell einen neuen besten Freund: den Taschenrechner. Benötigt man für die Baufinanzierung ohnehin ein optimal aufgestelltes Gesamtbudget, sollten laufende Neben- und Unterhaltskosten am besten von Anfang an bei der Planung der möglichen Darlehensrate berücksichtigt und von einem Fachmann beurteilt werden, da diese Auslagen letztlich sowieso zur Rückzahlungsrate hinzukommen.

Vom Wasser bis zur neuen Fassade

Als Ausgangslage gilt grundsätzlich, dass die monatlich anfallenden Kosten für Eigenheim 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten. Mitgerechnet werden hier aber nicht nur Hypothekarzinsen und Amortisation, sondern auch die zu erwartenden Unterhalts- und Nebenkosten. Sie betragen in der Regel jährlich ein Prozent des Immobilienwertes. Dazu gehören alle Ausgaben, die unabhängig von den Anschaffungskosten der Immobilie regelmässig anfallen. Während Wasser, Strom, Kehricht, Heizung und Hauswartung zu den Nebenkosten zählen und mit 0,6 Prozent des Immobilienwertes berechnet werden, entfallen weitere 0,4 Prozent auf die Unterhaltskosten, die Anwendungen wie kleinere Reparaturen und die Pflege von Garten und Umschwung, welche dem Instandhalten der Liegenschaft dienen, zusammenfassen. Dazu gehören zusätzlich einfache Arbeiten wie Streichen der Wände, Erneuerung von Bodenbelägen und grössere Auslagen wie Erneuerung der Küche, Sanitärinstallationen oder Fassadenausbesserungen.

Mit Rücklagen Überraschungen vorbeugen

Um die effektiven monatlichen Neben- und Unterhaltskosten richtig zu erfassen und mögliche Sparpotenziale auszuloten, benötigt man erstens einen umfassenden Überblick über alle relevanten Kostenpunkte und zweitens eine realistische Einschätzung der Bausubstanz. Ist die Liegenschaft nämlich bereits etwas in die Jahre gekommen, oder befindet sie sich sogar in einem baufälligen Zustand, besteht die Gefahr, dass die Neben- und Unterhaltskosten unverhofft massiv höher ausfallen – besonders dann, wenn dringender Renovationsbedarf besteht. Deshalb ist es wichtig, zur Absicherung Rücklagen zu bilden. So können Eigenheimbesitzer verhindern, dass finanzielle Engpässe entstehen und im schlimmsten Fall die Hypothek erhöht werden muss, was ansonsten die einzige Variante ist, die benötigten Mittel für Renovierungsarbeiten zu decken.

Es lohnt sich auch aus steuerlicher Sicht, Renovations- und Reparaturarbeiten sorgfältig zu koordinieren und genau zu planen. Aufwendungen für den Unterhalt einer Liegenschaft können zwar von den Steuern abgezogen und anschliessend in die Unterhalts- und Nebenkostenabrechnung erfasst werden. Aber nicht alle: Ausgeschlossen sind Ausgaben, welche von der Steuerverwaltung als wertvermehrende Investitionen eingestuft werden. Darunter fällt zum Beispiel der Einbau einer neuen luxuriösen Kochkombination, welche die ursprüngliche und eine in die Jahre gekommene Küche ersetzen soll. In diesem Fall kann lediglich die Differenz zum Neuwert einer einfachen Küche steuerlich abgezogen werden, da die deutliche teurere Küche normalerweise als wertvermehrende Investition beurteil wird.

Hausbesitzer sind im Vorteil

Verhältnismässig einfach ist die Ausgangslage für Hausbesitzer. Komplexer wird die Situation hingegen beim Stockwerkeigentum oder bei der Eigentumswohnung. In diesem Fall kann der Besitzer der gesamten Liegenschaft, zum Beispiel eines Einfamilienhauses, frei entscheiden, welche Renovationsarbeiten er zu welchem Zeitpunkt ausführen lassen will. Zwar können Wohnungsbesitzer die eigene Wohnung in Eigenregie erneuern und umgestalten, dies betrifft aber lediglich die eigenen vier Wänden. Alle weiterführenden Arbeiten müssen von der Stockwerkeigentümerschaft abgesegnet werden, was nichts anderes bedeutet, als dass der Eigentümer einer Wohnung schlimmstenfalls gezwungen werden kann, sich an diesen Kosten zu beteiligen.

Ungeachtet dessen, ob es sich um ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung handelt: Für Immobilienbesitzer lohnt es sich vorauszuschauen und einen eigenen Fond anzulegen. Wer regelmässig Geld für Renovationen, Reparaturen, Unterhalt und Nebenkosten zur Seite legt, vermindert das Risiko, plötzlich auf seine Ersparnisse zurückgreifen zu müssen.