Immobilien im Fokus: Darf ich als Ausländer in der Schweiz Wohneigentum erwerben?

Unabhängig von der Nationalität ist der Einzug in die eigenen vier Wände ein grosser Traum vieler Menschen. Der schweizerische Gesetzgeber macht aufgrund des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland («Lex Koller») jedoch eine Unterscheidung zwischen einem schweizerischen und einem ausländischen Liegenschaftserwerber. Dadurch möchte er die «Überfremdung des einheimischen Bodens» verhindern. Dafür knüpft der Gesetzgeber in gewissen Fällen den Liegenschafts- oder Baulanderwerb an eine Bewilligungspflicht.

Staatsangehörige Europäische Union (EU) und Europäische Freihandelsassoziation (EFTA)

Personen, welche über eine Staatsangehörigkeit eines EU- oder EFTA-Staates verfügen sowie einen recht­mässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, benötigen für den Erwerb eines Wohngrundstücks in der Schweiz keine Bewilligung (Gleichstellung mit Schweizer Bürgern). Der rechtmässige Wohnsitz liegt vor, wenn der Erwerber über eine Kurzaufenthalts- (L), Aufenthalts- (B) oder Niederlassungsbewilligung (C) EU/EFTA ver­fügt. Der tatsächliche Wohnsitz im Sinne des schweizerischen Zivilgesetzbuches be­findet sich dort, wo sich der Betroffene mit der Absicht des dauernden Verblei­bens aufhält und wo sich der Mittel­punkt der Lebensbeziehungen befindet. Bei der Kurzaufenthaltsbewilligung L ist aus Behördensicht fraglich, ob sich der tatsächliche Wohnsitz in der Schweiz befindet. Daher wird in solchen Fällen dennoch oft die Bewilligungsbehörde zur Prüfung eingeschaltet.

Drittstaatsangehörige

Staatsangehörige aus Staaten ausserhalb der EU/EFTA, sogenannte «Dritt­staatsangehörige», welche über eine Aufenthaltsbewilligung B verfügen, können in der Schweiz bewilligungsfrei Wohneigentum erwerben, wenn sie die zu erwerbende Immobilie als Haupt­wohnung nutzen. Bei Drittstaatsangehörigen mit Kurzaufenthaltsbewilli­gung L besteht ein Risiko des Vorliegens eines Bewilligungserfordernisses, weil der Nachweis eines tatsächlichen Wohnsitzes schwierig sein kann. Dritt­staatsangehörige mit Niederlassungs­bewilligung C unterliegen keinen Be­schränkungen, was bedeutet, dass sie für den Erwerb von Wohneigentum kei­ner Bewilligung bedürfen.

Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz

Angehörige von EU- und EFTA-Staaten, welche ihren Hauptwohnsitz zwar nicht in der Schweiz haben, jedoch über eine Grenzgängerbewilligung G verfügen, dürfen in der Region ihres Arbeitsorts bewilligungsfrei eine Zweitwohnung er­werben. Für alle weiteren ausländischen natürlichen Personen (EU-/EFTA- sowie Drittstaatsangehörige) mit Hauptwohn­sitz im Ausland gilt die grundsätzli­che Bewilligungspflicht beim Kauf von Wohneigentum in der Schweiz.

Fazit und Empfehlungen

Grundsätzlich untersteht der Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz keiner Bewilli­gungspflicht, wenn diese die Immobilie als Hauptwohnung nutzen und zumindest über eine Aufenthaltsbewilligung B verfügen. Neben der Abklärung der Bewilligungspflicht bestehen jedoch noch weitere Hürden, wie beispielswei­se Sprachbarrieren zwischen Käufer und Verkäufer, Unkenntnis des schwei­zerischen Immobilienkaufrechts und des lokalen Immobilienmarktes. Daher empfiehlt sich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags die Einholung einer Bewertung der zu erwerbenden Immo­bilie sowie der Beizug eines versierten Beraters (Immobilienmakler, Rechts­anwalt).