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Den Schatz auf der eigenen Parzelle heben

Eigentümer älterer Häuser mit reichlich Umschwung verschenken oft viel Geld. Denn auf ihrem Grundstück könnte zusätzlicher Wohnraum zum Vermieten oder Verkaufen entstehen. Dabei muss nicht immer die bestehende Liegenschaft abgerissen werden.


Oldies but Goldies: Was für die Rock- und Popmusik der 1950er- bis 80er-Jahre gilt, gilt auch für viele Schweizer Ein- und Mehrfamilienhäuser. Die Bausubstanz dieser in die Jahre gekommenen Gebäude ist oft so intakt, dass sich darin noch immer wunderbar wohnen lässt. Erst recht, weil viele alte Häuser grosszügigen Umschwung besitzen, der die Wohnqualität mitbeeinflusst. So sinnvoll es ist, Bestehendes zu erhalten: Für die Eigentümer älterer Liegenschaften muss sich früher oder später die Frage stellen, ob sie auch in Zukunft auf viel Geld verzichten wollen. Tatsächlich haben in den letzten Jahren die meisten Gemeinden die Bau- und Zonenordnung angepasst und dabei die Ausnützungsziffer deutlich erhöht. Je höher die Ausnützungsziffer, desto dichter darf eine Parzelle bebaut werden. So stellt sich oft heraus, dass dort, wo derzeit ein älteres Einfamilienhaus mit grosszügigem Obstgarten steht, ein Doppelhaus gebaut wird, das im Verkauf schöne Erträge einbringt. Oder es könnte ein Mehrfamilienhaus entstehen, das dem Besitzer des Grundstücks durch Mieteinnahmen oder den Verkauf von Eigentumswohnungen zusätzliche Einnahmen beschert.


Wertpotenzial ermitteln

Für viele Eigentümer älterer Liegenschaften ergibt es darum Sinn, wenn sie vor einem angedachten Verkauf das Wertpotenzial ihrer Parzelle ermitteln lassen, auf der sich im Moment noch ein Altbau mit einer sogenannten «Unternutzung» befindet. Die Frage, wie viel Wohnraum auf diesem Grundstück entstehen könnte, wird mittels Potenzialanalyse beantwortet. Aber es geht dabei nicht nur um Quantität durch mehr Wohnfläche, mehr Baumasse, mehr Etagen, sondern auch um Qualität, z. B. durch flexible Grundrisse oder die Maximierung der Aussicht und Besonnung, gerade in den verschiedenen Jahreszeiten. 


Ein wichtiger Punkt: Die bestehende Liegenschaft muss nicht zwingend einem Neubau weichen. Stattdessen kann man z. B. den Altbau heute vielerorts mit einer zusätzlichen Etage auf aufstocken oder einem modernen Anbau weiteren Wohnraum schaffen. Dies erhöht nachhaltig den Wert der Liegenschaft. Wie auch immer die Optionen für die bessere Ausnützung einer Parzelle ausfallen: Durch die Anpassung der Wohnfläche an die aktuelle Bau- und Zonenordnung – sei es Neubau oder Erweiterung – lässt sich oft ein erheblicher Mehrwert realisieren. Dies gilt nicht nur für den Besitzer des Grundstücks, sondern auch für die Nutzer des neuen Wohnraums.


Ein Um- oder Ausbau ist zudem ein geeigneter Zeitpunkt zu prüfen, welche Massnahmen hinsichtlich der Nachhaltigkeit umgesetzt werden sollen. Die Stichwörter sind CO2-Austoss, Energieeinsparungspotenzial und damit verbunden Senkung der Betriebskosten. Falls man sich im Zuge einer Potenzialanalyse für den Verkauf entscheidet, muss eines bedacht werden: De gustibus non est disputandum – über Geschmack lässt sich (nicht) streiten. Was für den Eigentümer zu den «Goldies» seiner Immobilie gehört, beispielsweise ein seltener Kachelofen, Laufteppiche oder ältere Fenster, mag ein potenzieller Käufer eher als «Oldies» betrachten und mehr an Instandhaltungs- oder Erneuerungsbedarf denken lassen.


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