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Der Schweizer Immobilienmarkt in und nach der «Corona-Krise»

Die Corona-Krise schüttelt Gesellschaft, Politik und Wirtschaft durcheinander. Nicht nur in Bezug auf die Ansteckung, sondern auch betreffend der wirtschaftlichen Entwicklung macht sich Unsicherheit breit. Der Schweizer Immobilienmarkt kann sich diesen Einflüssen nicht entziehen. Wir sind jedoch überzeugt, dass der Markt für selbstbewohntes Wohneigentum die Krise gut meistern wird. Für andere Segmente dürfte es deutlich schwieriger werden.

 Market Center Rheintal
- Auswirkung der Covid19-Pandemie auf der Schweizer Immobilienmarkt.

Die aktuellen behördlichen Massnahmen belasten die Wirtschaft stark und schränken das öffentliche und private Leben ein. Der Verlauf der Pandemie ist ebenso schwer absehbar wie die Dauer der Einschränkungen. Wir gehen davon aus, dass ab ca. Mitte/Ende Mai eine Rückkehr zu geordneten Verhältnissen stattfinden wird. Die Einschränkungen werden in geringerem Umfang wohl bis ins 3. Quartal des laufenden Jahres hinein andauern.

Die Schweizer Wirtschaft ist aktuell in guter Verfassung. Mit den Massnahmen ist das öffentliche Leben jedoch praktisch zum Erliegen gekommen, die wirtschaftliche Aktivität wurde stark zurückgefahren. Gemäss KOF ist für mindestens zwei Quartale mit einem starken Rückgang sowohl von privatem Konsum als auch von Investitionen zu rechnen. Dank Kurzarbeit und Unterstützungsleistungen des Bundes kann eine Entlassungswelle wohl verhindert werden, trotzdem wird die Arbeitslosigkeit ansteigen. Vor allem die massiv betroffenen Branchen Einzelhandel, Tourismus und Gastronomie verfügen über wenig Reserven, so dass trotz Unterstützungsleistungen mit Konkursen zu rechnen ist. Die Volkswirtschaft wird in eine Rezession abgleiten, die während den Massnahmen massiv, dafür anschliessend eher von kurzer Dauer sein wird.    

Wohneigentum bleibt stabil

Wohneigentum ist in der Schweiz beliebt und weiterhin attraktiv. Aufgrund der Unsicherheit kann es sein, dass wie in früheren Krisenzeiten kurzfristig Verkäufer, insbesondere aber Käufer zurückhaltend sind und sich die Transaktionszeiten verlängern. Die leicht rückgängige Nachfrage kann zu temporärem Druck auf die Preise führen. Das Bedürfnis nach Sicherheit und schönem Wohnumfeld dürfte durch die aktuelle Krise jedoch noch vermehrt Auftrieb erhalten, was die Attraktivität von Wohneigentum weiter erhöht. Mittelfristig könnte eine durch eine Rezession weiter geminderte Zuwanderung Druck auf die Preise ausüben.

Solange die Unsicherheit anhält dürften Bauentscheide teilweise sistiert oder verzögert werden, so dass das Angebot mittelfristig leicht zurückgeht. Das dürfte zu einer Stabilisierung, bzw. Erhöhung der Preise beitragen.

Die rezessiven Tendenzen dürften dazu führen, dass die Zinsen weiterhin tief bleiben und damit die Finanzierung attraktiv bleibt. Aufgrund des schon jetzt zurückhaltenden Finanzierungsverhaltens der Banken und der grosszügigen Sicherheitsmargen bei der Tragbarkeitsberechnung ist nicht mit grossen Zahlungsausfällen zu rechnen. Notverkäufe sind kaum zu erwarten, bzw. erst im unwahrscheinlichen Fall, dass die Krise länger andauert.

Im Luxussegment könnte der Preisrückgang etwas stärker ausfallen, da die Käufer dabei sowohl von den rückläufigen Aktienmärkten betroffen sein dürften als auch im Fall von Unternehmern und Firmeneigentümern private Investitionen zugunsten von Sicherheitsmargen im Geschäft aufschieben dürften.

Alles in allem gehen wir sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern für einige Monate von leicht sinkender Nachfrage und Preisen aus. Danach werden sich sowohl Preise als auch Transaktionen stabilisieren, bzw. wieder leicht steigen.

Bei Zweitwohnungen als Luxusgut erwarten wir eine gewisse Zurückhaltung der Kaufinteressenten und damit auch einen fühlbareren Preisrückgang. Die Erholungszeit könnte in diesem Segment etwas länger dauern.

Mietwohnungen mit weiterem Preisdruck, Mehrfamilienhäuser stabil

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Städten dürfte unvermindert hoch bleiben. An periphereren Lagen dürften die ohnehin schon steigenden Leerstände weiter zunehmen, ebenso der Druck auf die Mietzinsen. Dank Kurzarbeitsentschädigungen und gut ausgebauten Sozialwerken sind kaum Mietzinsausfälle zu erwarten, mit Ausnahme des untersten Segmentes, wo Personen, die im Stundenlohn oder auf Abruf arbeiten in Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten.

Aufgrund der gefallenen Aktienmärkte, den weiterhin tiefen Zinsen und dem Fehlen von echten Anlagealternativen dürften die Renditen tief bleiben, so dass die Preise von Mehrfamilienhäusern auch in dieser Zeit mindestens stabil bleiben, eher aber leicht steigen dürften.

Gewerbliche Immobilienmärkte kommen unter Druck

Hotellerie, Restaurants, Einzelhandel und Tourismus sind von der Krise direkt und am stärksten betroffen. Die Umsatzeinbussen werden beträchtlich sein. Selbst wenn sie durch die staatlichen Massnahmen minimiert werden, ist trotzdem mit Zahlungsausfällen zu rechnen. Überall dort, wo Umsatzmieten vereinbart sind, werden die Umsatzeinbussen direkt auf die Eigentümer durchschlagen. Eigentümer werden wohl Mietzinsstundungen oder Mietzugeständnisse machen müssen. Auch Büromieter werden sich eher zurückhaltend bewegen und im jetzigen Umfeld kaum Neuanmietungen tätigen. Coworking-Anbieter mit ihren flexiblen Mietmodellen dürften unmittelbare Mietrückgänge erleben. Durch die Arbeits- und Reiseeinschränkungen wird der digitale Wandel beschleunigt, wodurch der Flächenbedarf pro Mitarbeiter weiter zurück gehen dürfte.

Mit der steigenden Unsicherheit und den höheren Risiken dürfte ein Preisrückgang, bzw. eine Renditeerhöhung einhergehen. Andererseits fehlen aufgrund der weiterhin sehr tiefen Zinsen Anlagealternativen, so dass Immobilien mit ihren laufenden Cashflows weiterhin attraktiv bleiben. Durch die stark gefallenen Aktienmärkte dürften insbesondere institutionelle Investoren für eine Zeit als Käufer ausfallen, da sie die Grenzwerte ihrer Immobilienquote überschossen haben. Wie weit das sogar zu Verkäufen führen kann, bleibt offen.

Insgesamt ist somit im Investmentmarkt mit einem kurzfristigen Rückgang der Transaktionen und je nach Segment mehr oder weniger nachgebenden Preisen zu rechnen. Für opportunistische Investoren dürften sich durchaus Chancen ergeben.

Pandemie beschleunigt Strukturwandel

Die jetzige Erfahrung dürfte vor allem die durch die Digitalisierung ausgelösten Veränderungen beschleunigen. Der Onlinehandel wird nachhaltig an Marktanteilen gewinnen, der Einzelhandel kaum mehr auf das Niveau von vor der Krise zurückkehren. Bildungseinrichtungen und Unternehmen werden einen Crash-Kurs in Online-Unterricht und Online-Kollaboration durchgemacht und sich in deren Anwendung geübt haben. Auch nach dem Ende der Massnahmen werden die positiven Elemente beibehalten werden. Das wird zu nachhaltig reduzierter Flächennachfrage, aber auch zu vermehrtem dezentralem Arbeiten führen. Dadurch könnten sich neben dem Pendlerverhalten und der Attraktivität dezentraler Standorte auch die Anforderungen an flexibel nutzbare Wohnungen weiter verändern.

Was bedeutet das konkret für Sie?

Selbstverständlich äussern sich die skizzierten Auswirkungen regional und nach Preissegment unterschiedlich stark und sind für Ihre konkrete Immobilie differenziert zu betrachten.

Ihr Engel & Völkers Immobilienberater vor Ort kennt den lokalen Markt im Detail und gibt Ihnen sehr gerne eine konkrete Einschätzung für Ihre Immobilie.

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