Wer einen Um- oder Neubau plant, kommt nicht um die Ausnützungsziffer herum. Doch was ist das genau und wie können Sie Ihre Pläne trotz dieser Vorgaben des Bauzonenplans realisieren?
Jede Gemeindefläche ist in bebaubare und nicht bebaubare Zonen eingeteilt, welche im Bauzonenplan zu sehen sind. Wer sich nun für den Kauf einer Parzelle oder Altliegenschaft interessiert, sollte sich ganz genau mit diesem Bauzonenplan auseinandersetzen. Denn genau dieser entscheidet, ob Ihr Traumhaus auf Ihrer Parzelle entstehen darf oder nicht – und zwar mittels der Ausnützungsziffer. Doch was ist das genau und wie wird die Ausnützungsziffer berechnet?
Ausnützungsziffer – Bedeutung und Berechnung
In den meisten Fällen finden Sie den Bauzonenplan und die Bauordnung auf der Gemeindewebsite oder dann direkt bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Auf dem Zonenplan sehen Sie jeweils die Geschossflächenzahl und die Ausnützungsziffer.
Die Ausnützungsziffer stellt dabei das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der Bruttogeschossfläche des Gebäudes dar. Es beschreibt somit das Mass, wie gross Ihr Haus maximal werden darf, und ist eine der wichtigsten Auflagen, die es zu beachten gilt. Je höher diese Ziffer nun also ist, desto mehr Wohnfläche kann auf dieser Parzelle entstehen. Doch wie wird nun die maximal mögliche Wohnfläche gerechnet?
Ein Beispiel: Sie haben ein 600 m² grosses Grundstück gekauft und planen darauf ein Einfamilienhaus zu bauen. Die Ausnützungsziffer des Grundstücks liegt bei 0,3 (30 Prozent). Die Berechnung lautet also wie folgt: 600 m² x 0,3 = 180 m². Dies bedeutet, dass Ihr Haus eine maximale Bruttogeschossfläche von 180 m² haben darf.
Die Fläche wird im Allgemeinen für alle nutzbaren Räume inklusive Wände und Mauerwerk berechnet. Nicht zur Wohnfläche zählen beispielsweise der Keller, Lagerräume, Garagen, Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern, Dachterrassen und offene Balkone.
Die Ausnützungsziffer variiert in einer Gemeinde von Bauzone zu Bauzone, denn es gibt dichter besiedelte Stadtkerne oder aber andere Gegenden, wo nur eine Bebauung von maximal 30 Prozent erlaubt wird.
Zudem gibt es auch kantonale Unterschiede, wo statt der Ausnützungsziffer mit der Geschossflächenziffer (GfZ) gerechnet wird. Doch eine höhere Geschossflächenziffer bedeutet nicht gleichzeitig auch eine grössere Ausnützung, denn bei der GfZ werden alle Flächen des Gebäudes mitgezählt – also auch die Keller- und Dachräume, welche bei der Ausnützungsziffer nicht enthalten sind.
Mehrere Möglichkeiten prüfen und vom Profi beraten lassen
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