Mehr Eigenkapital für Renditeobjekte

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In Vals soll ein Turm entstehen, der 381 Meter in den Himmel ragt. Vor 16 Jahren behauptete der Immobilienanalyst Andrew Lawrence, dass der Bau rekordhoher Gebäude oft ein Vorbote von Krisen ist. Gilt das auch für den Schweizer Immobilienmarkt? Abgesehen davon, dass selbst Lawrence seine Theorie vom Wolkenkratzer-Fluch mit einem Augenzwinkern vortrug, bleiben wir optimistisch für den Markt mit Renditeimmobilien. Der Grund sind die Renditevorgaben, die den Preisen einen Boden und Deckel geben. Investoren, die bestimmte Erträge erzielen müssen –wie die Pensionskassen und Versicherungen–, oder Immobiliengesellschaften, die einem unabhängigen Verwaltungsrat Rechenschaft ablegen müssen, kaufen nicht Objekte um jeden Preis. Für sie existiert so etwas wie eine Vernunftgrenze, sobald der Preis die erforderliche Rendite verunmöglicht. Damit befinden sich die institutionellen Anleger in einem Anlagedilemma. Bundesobligationen werfen kaum mehr Rendite ab. Je grösser die Renditedifferenz zugunsten der Immobilien ausfällt, desto attraktiver und teurer werden Liegenschaften für Investoren. Der Kauf von Aktien kotierter Immobiliengesellschaften ist für viele institutionelle Anleger keine echte Alternative,da die Marktkapitalisierung von diesem Segment nur rund 50 Mrd. Franken beträgt. Unter diesen Bedingungen drängen sich Immobilien-Direktinvestitionen mit einem sicheren Cashflow in Form von Mieten gerade zu auf. Ein Einbruch der Preise der Objekte, welche die grossen Immobiliengesellschaften interessieren, wird dadurch unwahrscheinlich. Zumindest für dieses Marktsegment ist der «Turm von Vals» also kein böses Omen. 

Auch Private müssen rechnen

Etwas anders funktioniert die Preisbildung bei Objekten im Wert von bis zu 10 Mio. Franken. Diese werden bevorzugt durch private Investoren mithilfe von Hypothekarkrediten erworben. Wie bei den Grossüberbauungen beobachten Marktanalysten auch bei den kleineren Rendite-Wohnobjekten nun schon seit Jahren einen strukturellen Nachfrageüberhang.

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Anders als die Grossinvestoren können sich Privatanleger aber zur Not eher mit einer geringeren Rendite zufriedengeben. Übertreibungen bei den Preisen mit entsprechendem Korrekturpotenzial sind demnach im unteren Segment der Renditeimmobilien eher möglich. Doch letztlich muss sich das Engagement auch bei Privatinvestoren rechnen. Darum erwarten wir auch bei kleineren Renditeobjekten keine generellen Preisrückschläge. Das gilt zumindest für die dicht bewohnten Zentrumsregionen.

Mögliche Korrekturen in Randregionen

Druck auf die Preise von Renditeobjekten könnte es allenfalls in Randgebieten geben. Angesichts der tiefen Hypothekarzinsen bleibt es für Mieter interessant, ein Eigenheim zu erwerben. Der Wechsel ins Lager der Eigentümer rechnete sich vor allem dort, wo das Preisniveau von Wohneigentum noch einigermassen tief ist. Als Folge davon könnte in den betreffenden Regionen die Nachfrage nach Mietwohnungen und damit der Mietzins für Neuwohnungen nachlassen. In den Zentren des Landes mit hohem Preisniveau für Eigenheime ist eine verstärkte Nachfrage nach Wohneigentum aber unwahrscheinlich. Damit bleibt dort die Nachfrage nach Mietwohnungen anhaltend fest.Auf dem aktuellen Preisniveau können mit kleineren Anlageimmobilien noch 3 Prozent Rendite erzielt werden. Zieht man den möglicherweise von den Banken erhobenen  Negativzins in Betracht, so ergibt das einen Nettozins von 3,5 bis 4 Prozent. Aber selbst 4 Prozent wären im langjährigen Rückblick eine immer noch tiefe Rendite. Wenn sich die Preise in diesem Segment dennoch auf hohem Niveau halten, dann hat es mit dem Mangel an Anlagealternativen aus dem Verkaufserlös der Liegenschaften zu tun. Wer heute solche Objekte verkauft, tut das nicht nur mit der Absicht, von den aktuell hohen Marktpreisen zu profitieren, sondern aus von der Marktlage unabhängigen Gründen: In einem Fall steht eine Liegenschaft wegen einer Scheidung zum Verkauf. Im anderen soll eine Erbschaft geregelt werden, oder aber es fühlt sich jemand schlichtweg zu alt, um die vermietete Liegenschaft zu verwalten. Insgesamt entsteht der Eindruck, dass sich auch an der Markliquidität von Renditewohnobjekten bis zu 10 Mio. Franken trotz ungewöhnlich tiefer Zinsen nichts geändert hat. Wie in früheren Jahren wechseln immer noch rund 2 Prozent der Bestände jährlich die Hand. Nichts deutet in diesem Marktsegment auf einen Ausstieg im grossen Stil hin . 

Gelichtete Reihen bei den Investoren

Innerhalb der Gruppe von Investoren, die sich für Renditewohnobjekte interessieren, ist es in den vergangenen Jahren zu Verschiebungen gekommen. Grund ist die immer konservativere Objektbewertung durch die Banken. Mittlerweile liegen die Liegenschaftsschätzungen der Hypothekarinstitute im Durchschnitt rund 20 Prozent unter den Marktpreisen. Es braucht demnach zum Erwerb deutlich mehr Eigenkapital als vor fünf Jahren.Konkret sind es 40 statt 20 Prozent des effektiven Preises. Das hat Konsequenzen für die Anlegerstruktur: Die Zahl der Privaten, die noch Rendite-Wohnliegenschaften kaufen, geht zurück. Umso vermögender sind diejenigen, die sich solche Investitionen leisten können.

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