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Stockwerkeigentum - Nachbarschaft mit Konfliktpotenzial

Egal ob nur durch eine Mauer getrennt oder mehrere Kilometer voneinander entfernt - Nachbarn hat jeder. Gerade beim Stockwerkeigentum zeichnen sich neben den bekannten Nachbarschaftskonflikten noch besondere Konfliktsituationen ab.

St. Moritz - Mehrfamilienhaus mit Garten

Hohes Konfliktpotenzial bei Eigentumswohnungen

Stockwerkeigentümer leben neben- bzw. übereinander und begegnen sich regelmässig im Hauseingang, der Waschküche, dem Garten, etc. Gerade diese Nähe führt immer wieder zu Konflikten. Auch Mieter befinden sich in einer ähnlichen Situation. Durch die Möglichkeit, das Mietverhältnis innert kurzer Zeit zu kündigen, sind Mieter jedoch weitaus flexibler als Eigentümer.

Neben persönlichen Auseinandersetzungen gibt es zwei primäre Konfliktsituationen im Stockwerkeigentum. Entweder weil ein Stockwerkeigentümer sich in den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft unangemessen verhält oder dann, weil ein Stockwerkeigentümer die Nachbarn durch sein Verhalten in der eigenen Wohnung stört (z.B. durch Lärm, Gerüche, etc.).

Je nach Ursache ist eine andere Vorgehensweise zu wählen. Bei allen Konfliktsituationen ist der wesentliche Einfluss der persönlichen Verhältnisse nicht zu unterschätzen. Wichtig ist auch zu erwähnen, dass kein schweizweit verbindliches Nachbarschaftsrecht existiert. Bestimmungen werden vom Bund, den Kantonen oder den Gemeinden erlassen und unterscheiden sich von Ort zu Ort. Aus persönlichen wie auch aus rechtlichen Gründen ist deshalb, wenn immer möglich, eine aussergerichtliche Lösung zu empfehlen.

Eine Last für die ganze Gemeinschaft

Wer beispielsweise überfüllte Abfallsäcke im Treppenhaus lagert, den Velokeller mit Altpapier vollstellt oder die Waschmaschine ständig besetzt, macht sich bei den Nachbarn nicht gerade beliebt. Im ersten Moment schaut die Gemeinschaft vielleicht noch darüber hinweg. Dauert der Zustand aber an, entsteht über kurz oder lang ein Konflikt. Der einfachste Weg ist dann, das Problem im persönlichen Gespräch zu klären.

Sollte keine Lösung gefunden werden, so ist in erster Linie die Verwaltung zu benachrichtigen. Anschliessend wird geprüft, ob Konkretisierungen zur Nutzung bereits im Reglement oder in der Hausordnung vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, dann werden betreffende Bestimmungen an der Stockwerkeigentümerversammlung erlassen. Im Einzelfall können auch entsprechende Beschlüsse gefasst werden. Sind keine Bestimmungen oder Beschlüsse möglich oder verhält sich der fehlbare Stockwerkeigentümer weiterhin unangemessen, so kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Klage zur Einhaltung des Reglements einreichen. Haben Stockwerkeigentümer durch das Verhalten des störenden Nachbars Schaden genommen, können die Betroffenen zusätzlich einen Anspruch auf Schadenersatz anmelden.

Die Grenzen der eigenen vier Wände

Ein Irrtum vieler Stockwerkeigentümer ist, dass man in der eigenen Wohnung tun und lassen kann, was man will. Es wird dabei von der Gestaltungsfreiheit gesprochen. Tragende Gebäudeelemente und Teile, die einen Einfluss auf das äussere Erscheinungsbild der Immobilie haben (Fenster, Balkon, etc.) gehören aber zu den gemeinschaftlichen Teilen und unterliegen deshalb nicht der Gestaltungsfreiheit des einzelnen Stockwerkeigentümers. Hinzu kommt, dass man auch innerhalb der eigenen Wohnung Rücksicht auf die anderen Stockwerkeigentümer zu nehmen hat. 

Sowohl bauliche Massnahmen (z.B. Satellitenschüssel, Sonnenstore, etc.) als auch Immissionen wie Lärm oder Gerüche können von anderen Stockwerkeigentümern als störend empfunden werden.

Die Art der Nutzung wie auch das Verhalten innerhalb der eigenen Wohnung ist in der Regel bereits Bestandteil des Reglements. Auch hier können viele Konflikte bereits im Gespräch beigelegt werden. Bei anhaltender Störung ist die Verwaltung einzuschalten und abzuklären, ob sich andere Stockwerkeigentümer ebenfalls gestört fühlen. Dies entscheidet darüber, ob die Gemeinschaft als Ganzes oder einzelne Stockwerkeigentümer individuell gegen den Störer vorgehen. 

Ist keine aussergerichtliche Lösung möglich, steht als rechtliche Massnahme die Klage auf Einhaltung des Reglements, die nachbarrechtliche Klage sowie die Besitzesschutzklage zur Verfügung. Je nach Fall sollte im Vorfeld genau abgeklärt werden, welche Massnahme zu ergreifen ist.


Unsere Tipps

  • Vor dem Kauf die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung auf vergangene Konflikte prüfen
  • Immer erst das Gespräch mit dem fehlbaren Stockwerkeigentümer suchen
  • Bei Problemen die Verwaltung einschalten
  • Wenn immer möglich eine aussergerichtliche Lösung finden
  • Rechtsstreitigkeiten gut überdenken, da diese die Stimmung innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft langfristig regelrecht vergiften können und Gegenreaktionen meist nicht lange auf sich warten lassen
  • Innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft absprechen, ob die Gemeinschaft als Ganzes oder einzelne Stockwerkeigentümer gegen den Störer vorgehen
  • Unterstützung durch die anderen Stockwerkeigentümer absichern
  • Rechtliche Ansprüche detailliert prüfen


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