Der Immobilienmarkt mit seiner Vielzahl an Begriffen und Regelungen kann verwirrend sein. Ein solcher Begriff, der häufig im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen auftaucht, ist das Vorkaufsrecht. Was es damit genau auf sich hat, erklären wir Ihnen im folgenden Blogbeitrag.
Das Vorkaufsrecht ist im Grunde genommen recht unkompliziert. Es handelt sich um eine rechtliche Regelung, die einer bestimmten Person das exklusive Recht verleiht, bei einem Hausverkauf die Immobilie zu erwerben, bevor sie öffentlich auf dem Markt angeboten wird.
Im Schweizer Immobilienrecht werden zwei Arten des Vorkaufsrechts unterschieden: das gesetzliche Vorkaufsrecht und das vertragliche Vorkaufsrecht.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann von den Berechtigten beansprucht werden, ohne dass ein spezieller Vertrag nötig ist. Das Vorkaufsrecht steht ihnen von Gesetzes wegen zu. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Miteigentümer der Immobilie oder um Personen mit Bodenrechten an landwirtschaftlichen Grundstücken. Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist zeitlich unbegrenzt und bedarf keines Vertragsabschlusses. Trotzdem kann es nicht vererbt werden. Es dient dazu, das gerechtfertigte Interesse bestimmter Personen mit besonderer Verbindung zur Immobilie zu wahren. Aber Achtung: Selbst langjährige Mieter besitzen kein gesetzliches Vorkaufsrecht auf die Immobilie, in der sie leben.
Im Gegensatz dazu entsteht das vertragliche Vorkaufsrecht durch, wie der Name schon sagt, einen Vorkaufsvertrag. In diesem verpflichtet sich der Eigentümer, einem ausgewählten Begünstigten, beispielsweise einem Familienmitglied oder einem langjährigen Mieter, den Vortritt vor Dritten zu lassen, wenn die Immobilie verkauft wird. Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann maximal für eine Dauer von 25 Jahren festgelegt werden. Weiter unterteilt das Schweizer Recht das Vorkaufsrecht in zwei Kategorien:
1. Limitiertes Vorkaufsrecht
Beim limitierten Vorkaufsrecht sind sowohl der Kaufpreis als auch eventuelle zusätzliche Konditionen bereits im Vertrag festgelegt. Diese Bedingungen gelten für den vorkaufsberechtigten Käufer, unabhängig davon, zu welchen Bedingungen und auch zu welchem Kaufpreis der Verkäufer die Immobilie an Dritte verkauft hätte. Wird der Preis im Vorfeld festgelegt, ist es erforderlich, den Vertrag von einem Notar beglaubigen zu lassen.
2. Unlimitiertes Vorkaufsrecht
Das unlimitierte Vorkaufsrecht hingegen gestattet dem Berechtigten lediglich den Erwerb der Immobilie zu den Konditionen, zu denen sie auch an Dritte verkauft worden wäre. In diesem Fall wird auch der Verkaufspreis des Hauses nicht festgelegt.
In der Praxis bedeutet das Vorkaufsrecht, dass der Verkäufer verpflichtet ist, das Angebot der Person mit Vorkaufsrecht vor anderen Angeboten zu berücksichtigen. Dies geschieht normalerweise nach vorheriger Benachrichtigung des potenziellen Käufers. Wenn der berechtigte Käufer sein Vorkaufsrecht ausübt, wird der Verkaufsprozess mit ihm durchgeführt, sofern die Bedingungen erfüllt sind.
Als Verkäufer müssen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie normal planen, inklusive der Aufsetzung eines Kaufvertrages. Jedoch sind Sie dazu verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten schriftlich über den geplanten Verkauf zu informieren. Dieser hat dann ab Erhalt der Mitteilung drei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzusteigen. Sollten Sie den Vorkaufsberechtigten nicht schriftlich informieren, so hat dieser das Recht, die Immobilie bis zu drei Monate nach dem Verkauf an eine Drittperson nachträglich noch einzufordern.
Für Sie als Käufer ist es wichtig, sich beim Grundbuchamt über allfällige Vorkaufsrechte bei Ihrer Wunschimmobilie zu informieren. Nur so können Sie verhindern, dass eine Drittperson Ihnen Ihr Traumhaus in der letzten Sekunde oder sogar nach Vertragsabschluss doch noch unter der Nase wegschnappt.
