Das Fremdkapital, auch als Hypothek bezeichnet, wird über ein Hypothekendarlehen finanziert, welches als Grundpfand im Grundbuch eingetragen wird. Meist bei einer Bank oder Versicherung. Das Wort Hypothek kommt aus dem griechischen "hypothéke" für Grundpfand. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer das Geld nur dann vom Gläubiger ausbezahlt erhält, wenn der Kreditnehmer ein Grundpfand als Sicherheit hinterlegt. In der Schweiz gibt es folgende Arten von Hypothek:
• Festhypothek
Diese Art von Hypothek hat eine feste Laufzeit und für diesen Zeitraum einen vereinbarten Zinssatz. Das heisst, der Zinssatz ist unabhängig von der Marktentwicklung. Die Festhypothek ist die meist verbreitete Art der Fremdfinanzierung und hat den Vorteil eines stabilen Zinssatzes. Die Laufzeit variiert je nach Vertragsabschluss.
• Variable Hypothek
Wie der Name dieser Art schon sagt, kann sich der Zinssatz dieser Hypothek verändern. Es gibt auch keine feste Laufzeit und die Kündigungsfrist ist 3 – 6 Monate lang. Die Banken legen den Zinssatz anhand des allgemeinen Zinsniveaus und weiteren Kriterien fest. Verändert sich der Markt, so ändert sich auch der Zinssatz der Hypothek.
• LIBOR- Hypothek
LIBOR steht für London Interbank Offered Rate. Bei diesem Zins handelte es sich ursprünglich um den Zahlungsverkehr zwischen Banken. Doch seit einigen Jahren wurde dieser Zins auch für Geschäfte mit Privatkunden eingesetzt. Bei dieser Hypothek verwendet die Bank den jeweils aktuellen LIBOR-Zinssatz als Basis, welcher täglich in London bekannt gegeben wird. Hinzu kommt eine Marge, welche die Bank definiert. Während sich die Marge nicht verändert, ändert sich der LIBOR-Satz täglich. Das bedeutet aber nicht, dass dem Kreditnehmer bei dieser Art täglich ein neuer Hypothekarzins berechnet wird. Wer zum Beispiel eine LIBOR-Hypothek auf 3 Monate abschliesst, bei dem wird der Hypothekarzins quartalsweise angepasst. Die LIBOR-Hypothek hat verschiedene Namen, sie wird unter anderem auch Geldmarkt-Hypothek oder Flex-Rollover-Hypothek genannt.
• SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek sollte den LIBOR bis spätestens Ende Dezember 2021 ablösen. SARON steht für Swiss Average Rate Overnight. Der LIBOR wird abgelöst, da er manipulierbar sei. Banken hätten höhere Zinsen angegeben und somit mehr Geld bekommen. Dies wäre jedoch aufgekommen und der LIBOR werde immer weniger oft gebraucht. Schweizer sassen also zusammen und suchten nach einer Lösung, diese lautet SARON. Die Art gibt es nun bereits seit fast 10 Jahren.
Tragbarkeit
Die Tragbarkeit ist im Grunde das Verhältnis zwischen dem Bruttoeinkommen und den Finanzierungskosten. Zu den Finanzierungskosten gehört folgendes:
• die langfristigen Zinszahlungen (kalkulatorischer Zinssatz von 5%) für die Hypothek
• die Pflichtamortisationszahlungen für eine allfällige 2. Hypothek
• die Unterhalts- und Nebenkosten für das Eigenheim – grundsätzlich 1% des Liegenschaftswertes pro Jahr (Versicherungsprämien, Heizungs- und Stromkosten sowie Kosten für Renovationen und Unterhalt)
Die Faustregel besagt, dass 33% die Obergrenze für die Bewilligung einer Finanzierung der Immobilie ist. Da die Banken derzeit die strengen Regulierungsvorgaben der FINMA einhalten müssen und auch «hartes Eigenkapital» gefordert ist, ist es meist nicht ganz einfach die Finanzierung für das eigene Eigenheim auf die Beine zu stellen.
Gerne beraten wir Sie bei Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Ihr Engel & Völkers Team Winterthur