Oldies but Goldies: Was für die Rock- und Popmusik der 1950er- bis 1980er-Jahre gilt, gilt auch für viele Ein- und Mehrfamilienhäuser. Die Bausubstanz dieser in die Jahre gekommenen Gebäude ist oft so intakt, dass sich darin noch immer wunderbar wohnen lässt. Erst recht, weil viele alte Häuser grosszügigen Umschwung besitzen.
So sinnvoll es ist, Bestehendes zu erhalten: Für die Eigentümer älterer Liegenschaften muss sich früher oder später die Frage stellen, ob sie auch in Zukunft auf viel Geld verzichten wollen. Tatsächlich haben in den letzten Jahren die meisten Gemeinden die Bau- und Zonenordnung angepasst und dabei die Ausnützungsziffer deutlich erhöht. Letztere definiert die maximal zulässige Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr darf auf einer Parzelle gebaut werden. Und so stellt sich oft heraus, dass dort, wo im Moment nur ein älteres Einfamilienhaus mit grosszügigem Obstgarten steht, ein kleines Mehrfamilienhaus entstehen könnte, das dem Eigentümer des Grundstücks schöne Erträge beschert – durch Mieteinahmen oder durch den Verkauf von Wohnungen. Eine andere Möglichkeit, mehr Wohnraum zu schaffen, besteht darin, den bestehenden Bau durch eine oder mehrere zusätzliche Etagen aufzustocken oder einen Anbau zu realisieren. So muss das bestehende Haus nicht abgerissen werden.
Für viele Eigentümer älterer Liegenschaften macht es darum Sinn, wenn sie vor einem angedachten Verkauf das Wertpotenzial ihrer Parzelle ermitteln lassen. Zentral dabei ist die sogenannte Landrückwärtsrechnung. Ein Beispiel: Nehmen wir an, dass der aktuelle Wohnraum auf dem Grundstück 250 Quadratmeter beträgt, die Ausnützungsziffer aber einen Wohnraum von 600 Quadratmetern erlauben würde. Wenn dieser z.B. in Form von 5 Eigentumswohnungen à 120 Quadratmeter genutzt würde, könnte der theoretische Ertrag bei einem angenommenen Preis von CHF 14’000 pro Quadratmeter bebauter Wohnfläche wie folgt aussehen:
Verkauf von 5 Eigentumswohnungen à CHF 1.68 Mio.
+ 10 Parkplätze à CHF 40’000 = Total Einnahmen CHF 8.8 Mio
Von diesem theoretischen Ertrag zieht man nun die Kosten für die Planung, Erstellung und Vermarktung des neuen Mehrfamilienhauses ab und landet dann bei einem geschätzten Ertrag von z.B. CHF 2.5 Mio. Ist dieser Betrag höher als der Marktpreis der sanierungsbedürftigen Liegenschaft, die sich aktuell auf der Parzelle befindet (in diesem Fall angenommene CHF 1.5 Mio.), empfiehlt sich die Durchführung einer professionellen Machbarkeitsstudie.
Gerne bieten Ihnen die Immobilienexperten von Engel & Völkers eine unverbindliche Potenzialanalyse für Ihr Grundstück an. Diese besteht aus folgenden fünf Schritten:
1. Begehung Liegenschaft/Bestandsaufnahme und -analyse
2. Analyse des möglichen Wohnflächenzuwachses
3. Grobe Skizze einer Umsetzungsvariante
4. Ertragsrechnung und Landrückwärtsrechnung
5. Fazit und Empfehlung
Wir freuen uns darauf herauszufinden, welches Potenzial in Ihrer Liegenschaft steckt!
Vereinbaren Sie jetzt eine unverbindliche Potenzialanalyse.
Montag - Freitag 09.00 - 18.00
Samstag nach Vereinbarung