Kaum jemand füllt gerne Steuererklärungen aus, dennoch stehen jedes Jahr immer wieder dieselben Fragen im Raum: Wie kann die Steuerbelastung gesenkt werden? Als Eigenheimbesitzer haben Sie bereits einen grossen Trumpf im Ärmel: Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Denn auch trotz tiefer Hypothekarzinsen lässt sich mit Immobilien die Steuererklärung optimieren.
Die gute Nachricht zuerst: Ihre Schuldzinsen für die Hypothek lassen sich zu 100 % von den Steuern abziehen. Je mehr Zinsen Sie Ihrer Bank gezahlt haben, desto weniger Einkommen müssen Sie versteuern. Da aber die Hypothekarzinsen heutzutage sehr tief sind, ist die damit einhergehende Steuerentlastung eher gering.
Dagegen lässt sich gleich mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie bei der Vermögenssteuer sparen, denn der zu versteuernde Wert der Immobilie liegt in der Regel bei etwa 70 % des effektiven Marktwertes. Haben Sie also eine Eigentumswohnung für 1’000’000 Franken gekauft, müssen Sie in der Steuererklärung effektiv nur 700’000 Franken zum steuerbaren Vermögen anrechnen.
Hinzu kommt, dass die meisten Eigenheimbesitzer eine Hypothek bei einer Bank aufgenommen haben. Diese Schuld vermindert das Vermögen um den geschuldeten Betrag. Wenn bei obigem Beispiel nur 20 % durch Eigenkapital und 80 % aus der Hypothek finanziert wurden, sind 800’000 Franken Hypothekarschuld fällig. Bei einem Steuerwert von 70 % entfällt damit die Vermögenssteuer komplett, sofern nicht noch weiteres Vermögen vorhanden ist.
Weil Eigentümer für eine selbstbewohnte Immobilie keine Miete zahlen, müssen Sie den Eigenmietwert der Immobilie, das sind rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste, komplett als Einkommen versteuern. Trotz dieses fiktiven Einkommens, kann auch hier die Steuerbelastung durch Unterhalts- oder Renovierungsabzüge gesenkt werden. Alle werterhaltenden Arbeiten und Investitionen sind steuerlich abzugsfähig: die neu gestrichenen Wände, ein neues Dach oder aber auch der Austausch von alten Heizungen oder Küchengeräten. Hier gelten aber kantonale Richtlinien, die es individuell zu beachten gilt.
Falls Sie einen Neubau besitzen und in den ersten Jahren keine solchen Kosten anfallen, können Sie trotzdem von den Pauschalabzügen profitieren. In der Regel gilt für Immobilien, die jünger als zehn Jahre alt sind, ein Abzug von 10 % des Eigenmietwerts. Ab zehn Jahren dürfen Sie 20 % pauschal abziehen. Sollten Sie aber grössere Renovationen oder einen Umbau planen, lohnt sich ein effektiver Abzug auf zwei Jahre verteilt. So können Sie die Steuerprogression am meisten senken.
Wie bei vielen anderen Bereichen auch, ist es von Kanton zu Kanton unterschiedlich, was Sie alles von den Steuern abziehen dürfen. In vielen Kantonen zählen Prämien für die Gebäudeversicherung und weitere Versicherungen zum Unterhalt – da lohnt sich eine genaue Gegenüberstellung, ob ein pauschaler oder effektiver Abzug lohnender ist. Bei Stockwerkeigentum gelten auch Einzahlungen in den Erneuerungsfonds und die Verwaltungskosten in einigen Kantonen als Unterhalt und können vom Eigenmietwert abgezogen werden.
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Wenn Sie also bis jetzt noch keine Immobilie besitzen, lohnt es sich nicht nur steuerlich, in unseren Angeboten zu stöbern. Vielleicht ist Ihr Traumhaus nur einen Klick entfernt!
