Die aufkommende Inflation hinterlässt auch in der Schweiz ihre Spuren und die Schweizerische Nationalbank musste im vergangenen Jahr mehrfach die Zinsen sukzessive erhöhen. Eine ganz neue Situation für viele Marktteilnehmer, welche bis jetzt nur sinkende Zinsen kannten und für die Immobilien die bevorzugte Anlageklasse war.
Wie stellt sich für die Marktteilnehmer nun die neue Situation dar?
Die Zinsen sind deutlich gestiegen und eine Refinanzierung wird für den Hypothekarschuldner einiges teurer werden. Eine Fremdfinanzierung ist somit nicht mehr gleich attraktiv und durch die steigenden Zinsen sind Anlagen in Immobilien nicht mehr alternativlos. Ebenso entsteht Druck auf die Immobilienbewertungen durch die steigenden Diskontierungssätze. Der Immobilienmarkt wird also herausfordernder für sämtliche Marktteilnehmer.
Die Schweiz hat jedoch im Vergleich zum Ausland insofern noch einen Vorteil, dass aufgrund der immer noch robusten Nachfrage (u.a. auch durch Zuwanderung) und den sinkenden Leerständen sich die Mieterträge positiv entwickeln und man allgemein von einer weichen Landung ausgehen kann. Zudem ist die Inflation vergleichsweise tiefer und die noch zu erwartenden Zinserhöhungen werden wohl schwächer ausfallen als im Ausland. Dazu könnte zudem nun auch die neuste Entwicklung im Bankensektor (Zusammenschluss der CS und UBS) beitragen, da die Schweizerische Nationalbank Interesse haben muss, ihren Beitrag zum guten Gedeihen dieser neuen Grossbank nicht mit allzu stark steigenden Zinsen zu beeinträchtigen. Es wird auch in dieser Hinsicht für die kommenden Zinsentscheide viel Fingerspitzengefühl gefordert sein.
Allgemein kann aber festgehalten werden, dass der Boom beim Kauf von Wohneigentum sich etwas abschwächen wird. Insbesondere das Modell buy-to-let wird sich in Zukunft nicht mehr gleich lohnen, weil sowohl Zinsen als auch Nebenkosten aktuell markant steigen, wodurch sich nicht nur der Kauf von Wohnungen zur Vermietung erheblich verteuert.
Da sich das Angebot gesamtschweizerisch im Durchschnitt stärker entwickeln wird als die Nachfrage und sich auch die Insertionsdauer verlängern dürfte, gehen wir für das laufende Jahr von einem sich abschwächenden Preiswachstum beim Wohneigentum aus und für das kommende Jahr könnten sich partiell sogar Preisrückgänge abzeichnen. Die Schweiz wird jedoch weiterhin und gerade im Vergleich zum Ausland für Immobilienanleger wie auch Eigentümer attraktiv bleiben, besonderes in den Hotspots wie Genf, Zug und Zürich sowie in den Zweitwohnungsmärkten.
Wie entwickelt sich der Mietwohnungsmarkt?
Aufgrund der immer noch robusten Nachfrage nach Mietwohnungen in der Schweiz sinken die Leerstände, was zu einer Verknappung des Angebotes führt. Durch die verschiedenen Zinserhöhungen im abgelaufenen Jahr und auch aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise wird Mieten auf breiter Basis deutlich teurer werden.
Wir erwarten die Anpassung des Referenzzinssatzes auf Juni 2023. Mieter werden also in Zukunft wieder Abstriche machen müssen, bspw. bei der Wohnungsgrösse oder der Lage, da die Vermieter eindeutig am längeren Hebel sein werden. Hier hinkt auch der Wohnungsbau hinter her, denn die Baupipeline ist viel zu tief und wird auf kurze Sicht nicht für Abhilfe schaffen können. Auch wirkt sich nun ungünstig aus, dass wir in der Schweiz noch immer Kostenmieten haben und die Anpassung an Marktmiethöhen stets abgelehnt worden war.
