Wohnen und Leben in Vaals bei Aachen

Haus kaufen in Vaals: eine Alternative zu Laurensberg, Richterich oder dem Vaalserquartier

Viele Familien können sich in Aachen und Umgebung kein Eigenheim mehr leisten oder finden einfach keine Immobilie, die ihren Wünschen entspricht. Da lohnt sich ein Blick über die Landesgrenzen hinaus, zum Beispiel in die Niederlande. Vaals, oder „Kleine Schwester von Aachen“, wie der Ort mit etwas über 10.000 Einwohnern gerne genannt wird, landet oft ganz oben in der Auswahl. Die Gründe sind vielfältig: die Nähe zu Aachen, niedrigere Kaufnebenkosten und viele deutsche Einwohner (ca. 25%). Und die traumhafte Natur, die zum Spazieren, Wandern und Fahrradfahren einlädt und sich nur einen Steinwurf vom Zentrum befindet. Geographisch trennen Vaals und Vaalserquartier nur ein paar Meter, ansonsten gibt es jedoch eine große Anzahl an Unterschieden, die es bei der Immobiliensuche zu beachten gilt. 

Attraktive Nähe zu Aachen

​Vor allem für Mitarbeiter des Uniklinikums Aachen ist Vaals der ideale Wohnort, nur 10 Minuten mit dem Fahrrad entfernt. Viele Ärzte sind auf der Suche nach einem Haus in Laurensberg, Richterich oder Vaalserquartier. Was die meisten am Wohnungsmarkt in Vaals abschreckt, ist nicht nur die Sprache, sondern auch die unterschiedlichen Regeln und Gesetze, zum Beispiel was die Erbschaftssteuer betrifft. Aus diesem Grund haben wir in diesem Beitrag einige wertvolle Tipps für Sie zusammengefasst.

Niedrige Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer für Eigenheime liegt bei 2% und gilt nur, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. Kapitalanleger (auch für Ferienwohnungen & -häuser) zahlen 8 %. Wenn Sie als Käufer 35 Jahre oder jünger sind, dann können Sie die Grunderwerbsteuer für Ihre erste selbstgenutzte Immobilie erstattet bekommen. Dafür müssen Sie sich dann auch auf jeden Fall auf der Adresse anmelden und der Kaufpreis darf 400.000 € nicht überschreiten. Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1.000 bis 2.000 €. Wenn Sie einen Makler für Ihre Suche beauftragt haben, bekommt dieser auch Geld von Ihnen. Die Maklerkosten dafür variieren. Wenn Sie ein Haus kaufen, das über einen Makler angeboten wird, werden die Maklerkosten vom Verkäufer getragen. Die Schätzung des Immobilienwertes durch einen Gutachter kostet in der Regel auch ca. 500 bis 1.000 €. 

Immobilienfinanzierung in Deutschland

Einigen lokale und regionale Banken finanzieren Immobilien in Vaals und Umgebung, verlangen dafür jedoch oft deutlich mehr Eigenkapital als bei einer vergleichbaren Immobilie in Aachen. Der Grund dafür ist, dass die Banken den niederländischen Markt anders bewerten. Sie können sich auch an eine niederländische Bank wenden.

Langfristig planen: Erbschaft

Wenn Sie Ihr Haus später Ihren Kindern vererben möchten, dann sollten Sie beachten, dass die Freibeträge deutlich geringer als in Deutschland sind. Stand 2020 wären ca. 20.000  €  pro Kind steuerfrei. Danach würden bereits 10% Erbschaftssteuer für die ersten ca. 127.000 € anfallen und danach sogar 20%. Das ist ein Unterschied wie Tag und Nacht zu den 400.000 €, die Sie Ihren Kindern in Deutschland jeweils steuerfrei vererben könnten. Auch in den Niederlanden besteht die Möglichkeit, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und zu Lebzeiten Stück für Stück an Ihre Kinder zu verschenken. Hierzu sollten Sie sich von einem Steuerberater beraten lassen.

Weitere Faktoren

Bei einem Umzug in die Niederlande geht es natürlich auch um viele andere Themen, wie Steuererklärung und Krankenversicherung. Viele Entscheidungen hängen davon ab, ob Sie in Deutschland oder in den Niederlanden arbeiten. Auf www.grenzinfo.eu/emra finden Sie hierzu mehr Informationen.

Ein relevanter Punkt für Familien ist auch, dass Sie mit einem Wohnsitz in Vaals in der Regel keinen Anspruch auf einen KiTa-Platz in Aachen.

Zeitlicher Ablauf bis zum Eigentumsübergang

Einer der wichtigsten Punkte, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Vaals kaufen, ist der zeitliche Ablauf bis zum Eigentumsübergang. Noch bevor es zum Notar geht, unterschreiben Sie und der Verkäufer einen Vorvertrag. Danach haben Sie 3 Tage Zeit, diesen Vertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Wenn die Frist verstrichen ist, gibt es in der Regel kein (kostenloses) Zurück mehr. Im Vorvertrag steht zum Beispiel der Notartermin (gleichzeitig der Tag der Übergabe) und eventuell einige Fälligkeitsvoraussetzungen, wie zum Beispiel die Finanzierungszusage einer Bank oder auch die Begehung des Hauses mit einem Gutachter. Aus diesem Grund findet der Notartermin auch oft erst mehrere Monate nach dem Vorvertrag statt. Sie können alles als Fälligkeitsvoraussetzung in den Vorvertrag aufnehmen lassen, solange der Verkäufer damit einverstanden ist. Genau wie in Aachen gibt es natürlich auch in Vaals Eigentümer, die lieber an einen Käufer verkaufen, der bereits eine allgemeine Finanzierungszusage hat. Deswegen raten wir unseren Kunden auch immer, sich bereits vor einer Besichtigung um eine Bonitätsbestätigung zu kümmern. Sie wären nicht die ersten Interessenten, denen ein Haus vor der Nase weggeschnappt wird, weil Sie zu lange für die Finanzierung brauchen.

Sobald die objektbezogenen Finanzierungszusage vorliegt, geben Sie dem Notar Bescheid. Sie bekommen dann ein offizielles Schreiben, damit Sie den Kaufpreis an den Notar überweisen können. Das Geld muss vor dem Notartermin beim Notar eingegangen sein. Am Tag des Notartermins machen Sie mit dem Verkäufer eine letzte Begehung des Hauses und schreiben die Zählerstände auf. Die Schlüssel bekommen Sie dann anschließend beim Notar nach Unterschrift des Kaufvertrages.

Immobilien in Vaals finden

Die gängigsten Internetportale für Häuser und Wohnungen in Vaals sind www.jaap.nl und www.funda.nl. Ab und zu gibt es auch Anzeigen auf www.immobilienscout24.de und www.ebay-kleinanzeigen.de. Es gibt auch mehrere Makler in Vaals und in der Regel sprechen sie relativ gut Deutsch.


Selbstverständlich können wir auch den direkten Kontakt zu unseren holländischen Kollegen von Engel & Völkers herstellen.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Immobiliensuche!  

Hartelijke groeten,

Joon Menze