Schritte vom Kaufangebot bis zur Schlüsselübergabe

Sie möchten ein Haus in Aachen verkaufen oder kaufen und Sie fragen sich, wie die Abwicklung von statten geht? Da mich oft Fragen zu den generellen Abläufen eines Hausverkaufes erreichen, habe ich den gesamten Prozess des Hauskaufes einmal für meine Kunden in Aachen und Umgebung zusammengefasst. In Aachen wechseln jedes Jahre viele Häuser den Besitzer. Manche Punkte sind nicht bei jedem Makler und jedem Notar genau identisch und es gibt selbstverständlich eine Vielzahl an Ausnahmen und Besonderheiten, die hier jedoch den Rahmen sprengen würden. Egal ob Sie ein Haus in Aachen verkaufen oder kaufen möchten oder vor kurzem ein Haus gekauft haben, ich hoffe, dass diese Übersicht Ihnen weiterhilft. 

Sobald das Kaufangebot des Käufers vom Verkäufer des Hauses akzeptiert wurde, werden folgende Schritte angestoßen:

1. Reservierung: Die Immobilie wird für den Käufer reserviert und mögliche Besichtigungen von anderen Kunden werden abgesagt
   
   
2. Beauftragung Notar: Der Makler beauftragt den Notar im Namen des Käufers mit dem Kaufvertragsentwurf und vereinbart einen Notartermin. Der Käufer darf sich für einen Notar entscheiden.


• Der Makler vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer bezüglich Übergabedatum, Räumungsdatum, Übernahme möglicher Möbel (z.B. Einbauküche) und  weiterer relevanter Punkte. Tipp: Wenn Möbel separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, zahlt der Käufer über den Betrag keine Grunderwerbsteuer. Es kann jedoch sein, dass die Bank den Betrag dann auch nicht finanziert. Die Beträge sollten generell realistisch sein und durch Rechnungen nachgewiesen werden, da das Finanzamt dies durchaus prüfen kann. Eine Küche wird laut Finanzamt innerhalb von 10 Jahren abgeschrieben.
  
  
  
3. Der Käufer schickt den Kaufvertragsentwurf seiner Bank. 
   
   
4. Der Käufer unterschreibt den Darlehensvertrag bei der Bank. 
   
• Wichtig: Es gilt eine Widerrufsfrist von 14 Tagen. Der Käufer sollte daher idealerweise dafür sorgen, dass der Notartermin innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift des Darlehensvertrages stattfindet.
  
  
  

5. Grundschuldunterlagen zum Notar: Der Käufer oder die Bank des Käufers schicken dem Notar spätestens einen Tag vor dem Notartermin den Auftrag für die Grundschuldbestellung.​

6. Notartermin: Der Kaufvertrag wird beim Notar unterschrieben 

• ​Eventuell wird der Käufer oder Verkäufer (vollmachtlos) vertreten und genehmigt zu einem späteren Zeitpunkt (kostenpflichtig) nach. Dies ist auch bei einem anderen Notar möglich. Der Vertrag ist jedoch erst rechtskräftig, wenn alle Beteiligten unterschrieben haben und dem Notariat alle Unterlagen im Original vorliegen. Dazu gehört auch die mögliche Unterschrift des Verwalters bei einer Immobilie im Teileigentum.
  
  

7. Grundschuldbestellung: Der Käufer beurkundet idealerweise sofort im Nachgang die Grundschuld.

•  Es ist auch möglich, dies zu einem späteren Zeitpunkt zu tun (ohne Mehrkosten). Wenn der Käufer dann jedoch aus einem bestimmten Grund doch keine Finanzierung erhalten sollte, könnte es problematisch werden.

8. Der Notar kontaktiert mehrere Instanzen. Vieles läuft parallel und muss auch noch nicht vollständig beendet sein für die Kaufpreiszahlung. Durch den Notar sind alle Beteiligten abgesichert.

• Stadt: Verzichtserklärung Vorkaufsrecht.​
  i. Das gilt nur beim Verkauf eines Hauses oder eines Grundstückes, nicht für Eigentumswohnungen. Sollte die Stadt das Haus oder das Grundstück kaufen möchten, dann erhält der Verkäufer denselben Kaufpreis, der im Kaufvertrag steht. Der Käufer geht jedoch leer aus und kann diese Immobilie nicht mehr kaufen. Dies passiert nur äußerst selten. Ein Beispiel, wo die Stadt ihr Recht nutzen könnte ist, wenn sie eine Autobahn erweitern möchte und dafür das Grundstück benötigt.
  
  
  
• Bank des Verkäufers: Löschung bisheriger Grundschuld. 
  i. Falls in Abteilung III des Grundbuches noch eine Grundschuld steht, muss diese gelöscht werden, damit die neue Bank des Käufers den Platz übernehmen kann. Dabei ist es unerheblich, ob der Kredit des Verkäufers bereits vollständig abbezahlt wurde oder nicht. Die Kosten für die Löschung trägt der Verkäufer.
  
  
  

• Finanzamt: Grunderwerbsteuer
  i. Das Finanzamt wird über den Verkauf informiert, damit es dem Käufer den Bescheid für die Grunderwerbsteuer schicken kann.
  
  
  
• Grundbuchamt:
  i. Auflassungsvormerkung (Reservierung) in Abteilung II des Grundbuches für die neuen Eigentümer.
  ii. Löschung möglicher Einträge in Abteilung II (z.B. Nießbrauchrecht) und Abteilung III (Grundschuld). Diese Kosten werden auch vom Verkäufer getragen.
  iii. In manchen Fällen müssen die aktuellen Eigentümer (Verkäufer) auch erst noch als Eigentümer in Abteilung I vom Grundbuch eingetragen werden (Grundbuchberichtigung). Zum Beispiel, wenn sie die Immobilie erst kürzlich geerbt haben oder wenn die Umschreibung in der Vergangenheit versäumt wurde. Sollten die aktuellen Eigentümer die Immobilie geerbt haben, ist dem Notar für die Grundbuchberichtigung ein Erbnachweis (Erbschein oder Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts) vorzulegen. Tipp: die Umschreibung ist während der ersten beiden Jahre kostenlos.
  
  
  
• Verwalter (bei Eigentumswohnungen und Häusern im Teileigentum): Verwalterzustimmung
  i. Bei Teileigentum muss der Verwalter in der Regel zustimmen. Dafür muss er beim Notar eine Unterschrift leisten und das beglaubigte Verwalterprotokoll aus der Versammlung, in der er als Verwalter gewählt wurde, vorlegen.
  
  
  
• Bescheid Grunderwerbsteuer:
  Das Finanzamt schickt dem Käufer den Bescheid für die Grunderwerbsteuer. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel mehrere Wochen.
  
  
  
• Rechnung Maklerprovision: 
  Der Makler schickt dem Verkäufer (und Käufer) die Provisionsrechnung. 
  
  
  
• Kaufpreisfälligkeitsmitteilung: Der Notar verschickt das Dokument an Käufer, Verkäufer und die Bank des Käufers. Der Kaufpreis wird fällig gestellt, sobald folgende Punkte geklärt sind und alle Unterlagen im Original dem Notariat vorliegen.
  
  
     a. Verzicht der Stadt auf Vorkaufsrecht.
     b. Verwalterzustimmung. Alle Genehmigungen (falls ein Beteiligter nicht an der Beurkundung teilgenommen hat und vollmachtlos vertreten wurde).
     c. Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers für die Grundschuld in Abteilung III.
     d. Löschungsbewilligungen für mögliche Einträge in Abteilung II.
     e. Alle Genehmigungen (falls ein Beteiligter nicht an der Beurkundung teilgenommen hat und vollmachtlos vertreten wurde)
     f. Grundbuchberichtigung (falls der Verkäufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist).
  
  
  
• Rechnung Notar: Der Notar verschickt die Rechnungen an den Käufer und gegebenenfalls an den Verkäufer. Manche Notare verschicken die Rechnung auch schon nach dem Notartermin oder erst nach dem Eigentumsübergang. 
  
  
  
• Begehung vor Kaufpreiszahlung: Der Käufer kann die Immobilie noch einmal mit dem Immobilienmakler besichtigen, bevor er den Kaufpreis zahlt.
  
  
• Kaufpreiszahlung:    Die finanzierende Bank oder der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers und eventuell einen Teil an die Bank des Verkäufers, sofern Restschulden bestehen. In der Fälligkeitsmitteilung wird es genau erläutert.
  
  
• Schlüsselübergabe: Sobald das Geld beim Verkäufer eingegangen ist, findet die Schlüsselübergabe statt. Der Makler begleitet die Übergabe. Die Zählerstände werden aufgenommen und der Käufer erhält alle Schlüssel. Der Geldeingang ist in der Regel auch der Zeitpunkt für den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie. Alle Rechte und Pflichten gehen dann auf den neuen Eigentümer über. 
  

16. Versand Übergabeprotokoll: Der Makler schickt dem Verkäufer und dem Käufer das Übergabeprotokoll und informiert auch den Verwalter (falls zutreffend).

17. Der Verkäufer informiert den Notar, dass das Geld eingegangen ist.

18. Unbedenklichkeitsbescheinigung Finanzamt: Spätestens jetzt benötigt der Notar für den Antrag auf Eigentumswechsel beim Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer gezahlt wurde. Diese erhält er automatisch vom Finanzamt.

19. Eigentumsübergang: Der Notar informiert das Grundbuchamt, dass die Käufer als neue Eigentümer in Abteilung I eingetragen werden können. Erst wenn das geschehen ist, ist der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen.

20. Sonderkündigungsfrist Gebäudeversicherung: Ab dem wirtschaftlichen Übergang der Immobilie (in der Regel Kaufpreiszahlung) wird die alte Gebäudeversicherung des Verkäufers automatisch vom Käufer übernommen, damit die Immobilie jederzeit versichert ist. Sobald der Käufer als Eigentümer in Abteilung I eingetragen ist, hat er eine Sonderkündigungsfrist von einem Monat für die Gebäudeversicherung. Der Verkäufer muss die Gebäudeversicherung somit nicht kündigen, jedoch sollte er die Versicherung über den Eigentümerwechsel informieren.

21. Verrechnung Grundbesitzabgaben: Je nach Stadt werden die Grundbesitzabgaben automatisch verrechnet. In der Regel füllen Verkäufer und Käufer hierfür ein Formular der Stadt aus. Sollte dies nicht der Fall sein, können Verkäufer und Käufer die Kosten untereinander verrechnen.

Dann kann es endlich losgehen mit den Vorbereitungen für den Einzug in das neue Zuhause. Ich hoffe, ich konnte ein wenig Licht ins Dunkle bringen und dass Sie jetzt optimal vorbereitet sind, um Ihr Traumhaus zu kaufen. 

Ich freue mich auf Fragen und Anregungen und unterstütze Sie auch gerne
auf dem Weg zum Notar und der Schlüsselübergabe.

Herzliche Grüße

Joon Menze