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Vermieter zahlen Instandhaltungskosten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 17. Juni 2020 entschieden, dass Vermieter größtenteils selbst für Instandhaltungskosten aufkommen müssen, zumindest wenn die Maßnahmen nicht unbedingt notwendig sind. Modernisierungskosten darf der Vermieter nach wie vor bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Instandhaltung oder Modernisierung?

Vermieter haben alle Kosten zu tragen, die dazu dienen, eine Immobilie in einen ordentlichen, bewohnbaren Zustand zu versetzen. Denn die Pflicht zur Instandhaltung liegt gesetzlich beim Vermieter. Erneuern Vermieter beispielsweise Bauteile und Einrichtungen, die zwar alt aber noch funktionsfähig sind, dürfen sie die Kosten nicht an die Mieter weitergeben, denn es handelt sich dabei um Instandhaltungskosten. Diese müssen bei einer Mieterhöhung außen vor gelassen werden. 


Bei einer Modernisierung sieht es anders aus, weil diese zu einer echten Wohnwertverbesserung für den Mieter führt. Hierzu zählen zum Beispiel Schallschutzmaßnahmen, neue Sanitäreinrichtungen oder Maßnahmen, die zu einer Einsparung von Energie und Wasser führen. Daher darf der Vermieter die Modernisierungskosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen. Insgesamt beträgt die Modernisierungsumlage seit Januar 2019 nur noch bis zu acht Prozent – zuvor waren es elf. 


Allerdings ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn darüber schriftlich zu informieren. Ansonsten kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen. Und ist eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbart, darf der Vermieter keine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme vornehmen. 


Erfüllt eine bauliche Veränderung sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Instandhaltungsmaßnahme, hat der Vermieter Anspruch auf eine Mieterhöhung. Allerdings muss er die umlagefähigen Kosten entsprechend kürzen. Orientierung bietet hierbei die übliche Lebensdauer und der bereits eingetretene Abnutzungsgrad.

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