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Immobilien - News

Rauchen auf der Terrasse...

Ein Dortmunder Ehepaar liebt es, nach Feierabend gemütlich auf der Terrasse sitzend eine Zigarette zu rauchen. Oder auch zwei, drei … Die unmittelbaren Nachbarn finden das weniger gemütlich. Vielmehr fühlen sie sich von der Qualmerei erheblich gestört.

Seit drei Jahren kann das Paar dank einer gläsernen Terrassenüberdachung auch wetterunabhängig rauchen. Doch seitdem wird der Genuss durch den Protest der Nachbarn stark eingeschränkt. Die Überdachung scheint zu bewirken, dass der Zigarettenqualm wie durch einen Kamin hinaus in die Schlafzimmer der Nachbarn zieht. Anfangs wurde darüber miteinander gesprochen, allerdings ohne den gewünschten Erfolg. Schließlich trafen sich die Parteien vor Gericht wieder.

Ein Rauchertagebuch für den Richter
Zur Beweisabgabe führten die Nachbarn Buch über jede einzelne Zigarette, die auf der Terrasse geraucht wurde. Innerhalb von 30 Minuten zählten sie ca. sieben Stück. Die zuständige Amtsrichterin kam daraufhin zum Ortstermin, konnte aber den beschriebenen Rauch im Haus der Nachbarn nicht als bedrohlich wahrnehmen. Sie wies die Klage ab. Die Rauchgegner ließen sich nicht beirren und gingen in die nächste Instanz. Diesmal mit Erfolg. Das Landgericht Dortmund stellte sich auf ihre Seite. Es herrschte nach der Befragung der Zeugen Einigkeit darüber, dass das Rauchen auf der Terrasse eine nachhaltige und häufige Beeinträchtigung für die Nachbarn darstelle.
Rücksicht auf Nachbarn im 3-Stundentakt

Ein Stundenplan mit Rauchzeiten soll nun einen Ausgleich zwischen Rauchern und Nichtrauchern in der dicht bewohnten Reihenhaussiedlung schaffen. Das Landgericht Dortmund stellte einen Stundenplan auf, der den Tag in Abschnitte unterteilt, in denen geraucht oder nicht geraucht werden darf. Dabei herausgekommen sind zwölf Stunden Rauchzeit auf der Terrasse. Tabu für den Glimmstängel sind künftig folgende Zeiten: Von 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr, 18 bis 21 Uhr sowie von 0 bis 3 Uhr.



Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter 

Nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB) hat der Mieter stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten, egal wie lange er in der Wohnung wohnt. Die Kündigungsfristen des Vermieters richten sich hingegen nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573 c Abs. 1 S. 2 BGB). Bis zu fünf Jahre Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters ebenfalls drei Monate, nach fünf Jahren bereits sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer beträgt sie sogar neun Monate. 

Der Fall: Mieter kündigt das Mietverhältnis und stellt Nachmieter 

Die Mieter kündigten im September 2014 das Mietverhältnis. Der Vermieter bestätigte den Zugang der Kündigung und teilte mit, dass das Mietverhältnis somit fristgerecht Ende Dezember 2014 ende.

Unter Benennung mehrerer geeigneter Nachmieter verlangte der Mieter die vorzeitige Beendigung zu Ende Oktober 2014. Schließlich hätte der Vermieter hiermit bereits einen neuen Vertragspartner und ein Mietausfall würde auch nicht entstehen. Der Vermieter lehnte die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages ab und verlangte die Mietzahlung bis Ende Dezember 2014.

Mieter stellt Mietzahlung ein und erhält Zahlungsklage

Da der Mieter seine Mietzahlung einstellte, erhob der Vermieter Klage – das Landgericht Berlin hatte sich mit dem Fall zu beschäftigen.

Kein Anspruch auf vorzeitige Entlassung

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Vermieter den Mieter nicht innerhalb der regulären Kündigungsfrist i. S. d. § 573 c Abs. 1 BGB eher aus dem Mietverhältnis entlassen muss. Die Kündigungsfrist von drei Monaten habe der Mieter einzuhalten und daher auch bis zum Ende der Mietzeit die Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Eine andere Wertung käme nur dann in Betracht, wenn die Mietzahlungspflicht für die neue und die bisherige Wohnung zusammen derart hoch wäre, dass der Mieter in existenzielle Geldnöte geraten würde. Ein solcher Fall läge hier aber nicht vor.



Eigentümer dürfen drei Angebote verlangen

Nicht immer sind alle Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft einverstanden, wenn der Verwalter eine Dienstleistung beauftragt. Ein neues Urteil des Landgerichts Frankfurt gibt Aufschluss darüber, welche Voraussetzungen die Hausverwaltung erfüllen muss.

Der Winterdienst muss organisiert werden, die Hausreinigung ist neu zu vergeben, und dann sind da noch die Reparaturarbeiten auf dem Dach zu beauftragen. Die Hausverwaltung hat bei verschiedenen Firmen Angebote angefordert, aber der Rücklauf gestaltet sich schleppend. So ist der Verwalter froh, bei der Eigentümerversammlung jeweils zwei Angebote präsentieren zu können. Aber was passiert? Drei der sieben Eigentümer wollen noch ein drittes Angebot sehen, ehe sie eine Entscheidung treffen. Dem Verwalter stehen die Haare zu Berge. Er muss noch einmal nachlegen.


Zwei sind eins zu wenig
Muss das wirklich sein? Ja, als Verwalter ist er dazu verpflichtet. Dazu gibt es seit Kurzem ein Gerichtsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main. Hier war ein Wohnungseigentümer mit der Auftragsvergabe an einen Hausmeisterdienst nicht einverstanden. Dem Beschluss, den die anderen Wohnungseigentümer gefasst hatten, lagen nur zwei Alternativangebote vor. Der Eigentümer klagte vor Gericht und hatte Erfolg.
Fundierte Entscheidung muss möglich sein
Das Landgericht Frankfurt am Main ist der Auffassung, dass bei der Entscheidung über eine Auftragsvergabe den Wohnungseigentümern mindestens drei Alternativangebote vorliegen müssen. Nur so können die Eigentümer durch den Vergleich zu einer fundierten Entscheidung kommen. Bei nur zwei Angeboten erfolge die Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage. In so einem Fall entspreche der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Einfach ausgedrückt: Wohnungseigentümer müssen drei Angebote miteinander vergleichen können, um eine unanfechtbare Entscheidung treffen zu können.

(Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss v. 19.4.2017, 2-13 S 2/17)

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