24. Oktober 2023 | Eine Kommanditgesellschaft aus Familienmitgliedern ist eine kluge Strategie, um Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben und gleichzeitig die Rentabilität der Immobilie zu steigern. Doch ab dem 01.01.2024 soll die Grunderwerbssteuerbefreiung für Personengesellschaften wegfallen. Die Folge: Wer seine Immobilie auf die eigene Familien-KG übertragen möchte, müsste mit deutlich höheren Kosten rechnen. Dr. Gereon Windelen, Rechtsanwalt und Notar bei Windelen und Partner, erklärt die Zusammenhänge und was Immobilieneigentümer jetzt tun sollten:
In Bestandsimmobilien steckt meist viel Eigenkapital. Zahlreiche Eigentümer würden es gerne für andere Zwecke einsetzen. Auch müssen die Einnahmen durch Vermietung überwiegend versteuert werden. Grund dafür ist der niedrige Wert zum Zeitpunkt der Anschaffung, der zu einer geringen Abschreibung führt.
Die Lösung: die Veräußerung der Immobilie an eine Kommanditgesellschaft aus Familienmitgliedern, die Familien-KG. Das ermöglicht im Regelfall eine günstige Finanzierung, da es sich dabei um einen normalen Grundstückskaufvertrag handelt. Zur guten Bonität einer KG trägt auch bei, dass der Übertragende im Allgemeinen persönlich haftender Gesellschafter der KG ist.
Zudem erhöht sich die jährliche Abschreibung aufgrund der hohen Anschaffungskosten zum Verkehrswert, wodurch die Rentabilität der Immobilie deutlich steigt: ein sogenanntes Step-up. Ein Gutachter kann dabei helfen, den Kaufpreis, seine Verteilung auf Gebäude und Grundstück sowie die Restnutzungsdauer der Immobilie vorteilhaft zu bemessen.
Bisher wurde bei der Übertragung auf eine Familien-KG keine Grunderwerbsteuer fällig. Das soll sich zum 01.01.2024 ändern. Derzeit ist vorgesehen, dass die Steuerbefreiung im Rahmen des Gesetzes zur Modernisierung der Personengesellschaften (MoPeG) entfällt. Die Folge: Die Übertragung eines Grundstücks auf eine Familien-KG wird genauso steuerpflichtig wie die auf einen fremden Dritten. Sie verliert damit erheblich an Attraktivität.
Immobilieneigentümer, bei denen die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen und eine steuerfreie Veräußerung möglich ist, sollten jetzt handeln und die interne Veräußerung noch in diesem Jahr abschließen. Dabei ist zu beachten, dass das insbesondere dann einige Zeit in Anspruch nehmen kann, wenn die Gründung einer Familien-KG mit minderjährigen Angehörigen geplant ist.
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