6. Juni 2024 | Mit der Senkung des Leitzinses auf 4,25 Prozent hat sich die Europäische Zentralbank (EZB) zum ersten Mal seit langem wieder in Richtung günstige Zinsen entschieden. Doch welche Konsequenzen hat dies für den Immobilienmarkt? Julian Männel, Teamleitung Investment Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Berlin kommentiert.
In den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 zeigten sich die Zinsen vergleichsweise stabil. Das Jahr begann mit knappen 3,6 Prozent im Durchschnitt bei einer 10-Jahres-Zinsbindung für den privaten Bereich. Ende Mai lagen die Zinsen immer noch bei 3,6 bis 3,7 Prozent bei den privaten Großbanken.
Die vermeintlichen Zinsunterschiede resultierten aus der individuellen Preispolitik der Banken. Dabei gab es insbesondere Korrekturen nach unten, die häufig durch den effektiven Einsatz von Förderprogrammen der KfW ermöglicht wurden. Diese Programme führten zu günstigeren Mischzinsen.
Kurzfristig wird die Senkung des Leitzinses keinen signifikanten Einfluss auf die Zinsmärkte haben, da die Banken diese bereits vorher in ihren Konditionen berücksichtigt haben.
Wir müssen berücksichtigen, dass wir in innen- und geopolitisch turbulenten Zeiten leben, was immer auch auf den sensiblen Markt einwirken kann. Auch die Inflation, aktuell bei 2,6 Prozent in Europa, spielt eine Rolle. Denn in Zeiten hoher Inflation können die Preise für Immobilien steigen, da Investoren und Käufer versuchen, ihr Geld vor der Wertminderung durch die Inflation zu schützen, indem sie in Sachwerte wie Immobilien investieren.
Wir rechnen mit konstanten Preisen, insbesondere auf dem Berliner Immobilienmarkt, der sich einer regen Nachfrage erfreut, gerade im Bereich der Wohn- und Geschäftshäuser. Die Nachfrage in diesem Bereich bleibt hoch, wie fast 50 Beurkundungen beim Notar in diesem Jahr belegen.
Stabile Preise sind essenziell, um die Nachfrage aufrechtzuerhalten und die Dynamik im Markt zu bewahren. Was wir immer bedenken sollten: Historisch betrachtet bewegen sich die Zinsen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau.
Allerdings gesellen sich zur Zinspolitik nun neue Kriterien, die Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung haben: Beleihungswerte und Bilanzrichtlinien haben sich geändert, das Thema ESG (Environmental, Social and Governance) gewinnt zunehmend an Einfluss auf die Finanzierung. Aber Banken reagieren bereits mit der Anwendung von entsprechenden Förderprogrammen der KfW, die es ermöglichen, aus energetisch schlechten Immobilien durch entsprechende Modernisierungsmaßnahmen gut finanzierbare Objekte zu machen.
In der Praxis erfolgt die Finanzierung der Modernisierung oft schrittweise, abhängig vom Baufortschritt. Wir erleben derzeit, dass wieder höhere Beleihungen möglich sind. Beim privaten Hauskauf sind teilweise wieder Finanzierungen mit deutlich höheren Beleihungswerten denkbar. Auch dies ist ein gutes Argument für Käufer, um wieder in den Markt einzusteigen. Jedoch lassen sich derzeit noch keine einheitlichen Vorgehensweisen der Banken entdecken. Hier warten wir dringend auf Standards, die Transparenz schaffen.
Die jüngste Senkung des Leitzinses läutet jedoch noch keine Trendwende ein. Es bleibt abzuwarten, wie schnell sich die Inflation nach unten bewegt, um weitere Zinsschritte der EZB zu rechtfertigen. Für Käufer ist jetzt ein guter Zeitpunkt, da die Preise in den vergangenen 18 Monaten gesunken sind und wir davon ausgehen, dass diese stabil bleiben.
Insbesondere in guten Lagen bietet sich derzeit besonders attraktive Gelegenheiten für Investitionen in Immobilien. Zudem ist aktuell noch viel Produkt am Markt verfügbar, was zusätzliche Kaufanreize schafft. Käufer sollten deswegen ihre Chancen jetzt nutzen, da die aktuellen Marktbedingungen sowohl günstige Preise als auch ein breites Angebot bieten.
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