Von Benjamin Rogmans, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Berlin
Berlin, 23.01.2025 – Das Jahr 2024 hat den Berliner Wohninvestmentmarkt in eine neue Balance gebracht. Nach dem historischen Einbruch 2023, dem schlechtesten Jahr seit der Lehman-Krise, konnten wir eine beeindruckende Erholung beobachten. Was sich klar abzeichnet, sind zwei unterschiedliche Märkte – und somit auch zwei unterschiedliche Dynamiken – innerhalb Berlins:
Wir haben den stabilen Zinshausmarkt bis 20 Millionen Euro und das wieder erstarkte großvolumige Segment ab 20 Millionen Euro. Zweiteres war hauptverantwortlich für das Wachstum des Gesamtvolumens in Berlin auf insgesamt 4,33 Milliarden Euro im Jahr 2024. Trotz dieser Entwicklungen bleibt die Verfügbarkeit attraktiver Portfolios eine große Herausforderung.
Hochwertige Objekte in den begehrten Berliner Toplagen sind nach wie vor rar, was die Nachfrage unter den institutionellen Käufern entsprechend hoch hält. Wenn jedoch etwas verfügbar ist, ist es begehrt: Deals ab 50 Millionen Euro machten 46 Prozent des gesamten Berliner Transaktionsvolumens 2024 aus – und das mit insgesamt nur 22 getätigten Transaktionen. Aufgrund der Käuferstruktur ist dieses Marktsegment stark von Zinsentwicklungen abhängig.
Daneben steht der klassische Berliner Mietshausmarkt, geprägt von privaten Investoren und Family Offices, die insgesamt 75 Prozent der Käufer im Jahr 2024 ausmachten. In diesem Segment sehen wir eine zunehmende Aktivität, besonders bei Objekten bis fünf Millionen Euro.
Besonders bemerkenswert finde ich, dass die Stabilität des Zinshausmarktes durch die Denkweise der Käufer gestützt wird. Private Investoren und vor allem Family Offices denken langfristig – oft in Zeiträumen von 30 bis 50 Jahren. Dabei spielen persönliche Faktoren eine größere Rolle als Marktbedingungen: Viele Verkäufe geschehen aufgrund von Erbschaft, Veränderung der Lebensumstände oder steuerlichen Überlegungen. Es ist genau diese langfristige Perspektive, die den Markt auch in Krisenzeiten stabil hält und unabhängig von Zinsentwicklungen macht.
Ein kritischer Punkt bleibt allerdings die Finanzierung. Banken verlangen von privaten Käufern oft 50 Prozent Eigenkapital, welches nicht nur vorhanden, sondern auch eingesetzt werden muss – das schreckt viele ab.
Ein weiteres zentrales Thema ist die Sanierung des Altbestands, was zunehmend private Bestandshalter betrifft und vermehrt zu einer Verkaufsentscheidung führt. Die jährliche Sanierungsquote liegt deutschlandweit bei lediglich einem Prozent. Theoretisch würde es 100 Jahre dauern, alle Gebäude zu modernisieren – eine erschreckende Zahl. Gleichzeitig verschärft der Mangel an Neubauten die Situation. Das Angebot neuer Wohnungen ist rückläufig, und was heute nicht gebaut wird, wird in fünf Jahren schmerzlich fehlen.
Diese Entwicklung hat eine paradoxe Wirkung: Sie machen bestehende Immobilien umso wertvoller.
Trotz der Herausforderungen sehe ich den Berliner Wohninvestmentmarkt als stabil und attraktiv. Angebot und Nachfrage sind wieder im Gleichgewicht, und insbesondere für langfristig denkende Anleger bieten sich spannende Möglichkeiten. Während die großen Transaktionen weiterhin von Zinsentwicklungen geprägt sind, bleibt der klassische Mietshausmarkt das Herzstück Berlins – ein Markt, der durch seine Diversität und Beständigkeit überzeugt.
Öffnungszeiten:
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