Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins am Donnerstag um 0,5 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent erhöht, dem höchsten Stand seit 2008. Die weiterhin sehr hohe Inflation im Euro-Raum, die in Deutschland bei 8,7 Prozent lag, veranlasste die EZB zu diesem weiteren Zinsschritt. Zwar konnte in den vergangenen Wochen ein Sinken der Energiepreise beobachtet werden, doch die Notenbanker begründen ihre Entscheidung mit dem Blick auf die sogenannte Kerninflation, bei der schwankungsanfällige Energie- und Lebensmittelpreise herausgerechnet werden. Dieser Wert, der den Trend des Preisanstiegs besser widerspiegeln kann, liegt mit 5,6 Prozent auf dem höchsten Niveau in der Geschichte der Währungsunion.
Fraglich ist, wie lange die EZB ihre Zinspolitik fortsetzen kann, ohne dass die Wirtschaft und das Bankensystem allzu sehr gestresst werden. Denn die schädlichen Folgen des hohen Leitzinses auf die Wirtschaft sind unbestritten. Insbesondere die Bauwirtschaft leidet unter der massiven Zinserhöhung.
Ziel der EZB ist es, durch die weitere Zinserhöhung Investitionen und Nachfrage weiterhin zu bremsen, damit die Inflation sinkt. Die Währungshüter haben den Leitzins seit Juli 2022 in mehreren Schritten von null auf nun 3,5 Prozent angehoben – ein massives Tempo, welches es so noch nie gab. Das hat nicht nur Konsequenzen für den Bankensektor, sondern wirkt auch auf vielen Immobilienmärkten auf das Transaktionsgeschehen.
Das nächste Treffen der EZB ist für Mai geplant. Experten rechnen dann mit einem weiteren Zinsschritt in Höhe von 0,25 bis 0,5 Prozent, bevor Richtung Sommer wohl von einer Stabilisierung des Leitzinses ausgegangen werden kann.
Der deutliche Zinsanstieg manifestierte sich vielerorts in rückläufigen Transaktionsaktivitäten und Investments. Investoren müssen die Inflationsrate und die Kapitalkosten einschätzen und kalkulieren können, was in den vergangenen Monaten nur schwer möglich war. Eine generelle Unsicherheit in Bezug auf die wirtschaftliche Entwicklung und auch mögliche ESG-Risiken äußerte sich insgesamt in weniger Risikobereitschaft.
Leichte Zurückhaltung war vor allem in den ersten Wochen des Jahres bei großvolumigen Investments zu beobachten. Dabei profitierte der deutsche Immobilienmarkt zuvor von einem stetigen Wachstum des Transaktionsvolumens sowie Miet- und Renditesteigerungen in den meisten Anlageklassen.
Inzwischen befindet sich der Wohn- und Geschäftshausmarkt jedoch wieder im Aufschwung und es wird nicht erwartet, dass der erneute Zinsanstieg diesen bremsen wird. Während private Investoren und Family Offices derzeit das Marktgeschehen dominieren, prognostizieren Experten in absehbarer Zeit auch eine Rückkehr auch von großen, institutionellen Investoren ins Marktgeschehen. Das wird passieren, wenn die Inflation eine gewisse Stabilität erreicht hat und sich die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern eingependelt haben. Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien bleibt attraktiv in den meisten Anlageklassen, da Immobilien allgemein als krisenfest und stabil gelten.
Dabei sieht Benjamin Rogmans, Leiter des Wohn- und Geschäftshausbereiches bei Engel & Völkers Commercial, bereits deutliche Zeichen eines Aufwärtstrends und Erstarken des Markts. Denn die erneute Erhöhung des Leitzinses war erwartet worden und auch bereits eingepreist. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser wurden in den vergangenen acht Monaten sukzessive um insgesamt ca. 30 Prozent angepasst und sind mit durchschnittlich 2.600 Euro pro Quadratmeter bei einem Vervielfältiger vom ca. 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt absolut marktkonform. Damit liegen die Kaufpreise für Bestandsimmobilien derzeit bei lediglich gut der Hälfte der Gestehungskosten für Neubauten – und das inklusive der Grundstücke. Vor allem Käufer, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, können momentan so hervorragend investieren wie selten in den zurückliegenden Jahren.
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