Klauseln, die die Wohnungsmiete an die Inflation koppeln, werden bei vielen Vermietern derzeit immer beliebter. Dieser sichert sich damit gegen Renditeverluste durch die Teuerung ab. Aber: andere Mieterhöhungen sind in der Regel damit ausgeschlossen.
Indexmietverträge erfreuen sich bei Vermietern wachsender Beliebtheit. Verbreitet sind solche Klauseln in den Verträgen längst im gewerblichen Bereich. Im Wohnsegment sind sie noch die Ausnahme, doch das scheint sich gerade zu ändern: Laut Medienberichten wollen Wohnungskonzerne mehr Indexmietverträge durchsetzen, und ihr Anteil an den neu abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen steigt bereits deutlich.
Wenn die Inflationsrate, gemessen an der Veränderung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, einen bestimmten Prozentsatz erreicht, kann der Vermieter dann die Miete um denselben Prozentsatz anheben. Das kann einmal jährlich geschehen und muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
Der Vermieter sichert sich so gegen die Teuerung ab, da seine Erlöse parallel mitsteigen. In den zurückliegenden Jahren mit geringer oder Nullinflation waren solche Klauseln wenig relevant. Doch das hat sich im ersten Halbjahr 2022 grundlegend geändert, als die Inflationsrate auf ein 40-Jahres-Hoch stieg.
Für den Vermieter haben können Indexmietverträge noch weitere Vorteile mit sich bringen. So ist es mit dieser Konstruktion möglich, Mietpreisbremsen, wie es sie in vielen deutschen Städten gibt, auszuschalten. Beim Neuabschluss eines Vertrags muss der Vermieter die Vorgaben zur Mietpreisbremse zwar einhalten, doch in den Folgejahren kann er die Miete an die Inflation anpassen, auch wenn damit die Limits der Mietpreisbremse überschritten werden.
Die Indexierung hat für Vermieter aber nicht nur Vorteile. So sind sonstige Mieterhöhungen in der Regel ausgeschlossen. Auch zu einer Erhöhung aufgrund von Modernisierung ist der Vermieter nur dann berechtigt, wenn die Modernisierung notwendig war, um gesetzliche Verpflichtungen zu erfüllen. Im Fall einer negativen Inflationsrate kann der Mieter zudem eine Mietminderung verlangen.
Vermieter sollten außerdem darauf achten, dass ihre Mieter durch die Erhöhungen nicht finanziell überlastet werden. So sind Mieterinsolvenzen angesichts der derzeit hohen Inflationsraten ein reales Risiko. Insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sind von Inflation überdurchschnittlich betroffen, weil sie in der Regel sowohl für die tägliche Lebenshaltung als auch für die Miete einen größeren Anteil ihres Einkommens aufwenden.
Sind Indexmietverträge jedoch sozial vertretbar und können am Markt durchgesetzt werden, können sie ein interessantes Instrument sein, um die Rendite abzusichern – insbesondere im Umfeld hoher Inflationsraten, das voraussichtlich noch länger anhalten wird und sich durchaus noch verschärfen könnte.
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