Steuerliche Aspekte bei der Vererbung von Wohn- und Geschäftshäusern: Was Eigentümer beachten sollten

3. April 2025 | Die Vererbung von Gewerbeimmobilien ist ein komplexes Thema, das eine vorausschauende Planung erfordert. Für Eigentümer, die ihre Immobilien langfristig bewahren und reibungslos an die nächste Generation weitergeben möchten, ist es entscheidend, die steuerlichen Konsequenzen zu verstehen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte und bietet praktische Tipps für eine steuerlich optimierte Übertragung von Gewerbeimmobilien.

Erbschaftssteuer und Freibeträge

Die Erbschaftssteuer ist eines der zentralen Themen bei der Vererbung von Gewerbeimmobilien. Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Steuer nach dem Verkehrswert der Immobilie, der durch das Finanzamt auf Basis des Ertragswertverfahrens ermittelt wird. Hinzu kommt, dass die Steuerklasse und die Freibeträge des Erben eine wesentliche Rolle spielen.

Freibeträge: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner profitieren von einem Freibetrag von 500.000 Euro, während Kinder 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro steuerfrei erben können. Für entferntere Verwandte oder Dritte gelten jedoch deutlich geringere Freibeträge.

Steuersätze: Die Steuersätze variieren je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 50 %. Dabei fallen die höchsten Steuersätze für nicht verwandte Personen an.

Gewerbeimmobilien haben oft einen hohen Verkehrswert, sodass die Erbschaftssteuer schnell eine erhebliche Belastung darstellen kann. Eine frühzeitige Planung ist daher essenziell, um diese zu minimieren.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die steuerlichen Belastungen bei der Vererbung von Gewerbeimmobilien zu reduzieren. Einige der bewährten Strategien sind:

1. Schenkung zu Lebzeiten: Durch eine schrittweise Übertragung der Immobilie im Rahmen der Schenkung lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen. Das kann besonders bei größeren Gewerbeimmobilien von Vorteil sein.


2. Nießbrauchrecht: Der Eigentümer kann die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Erben übertragen, sich jedoch das Nutzungsrecht (Nießbrauch) vorbehalten. Dadurch reduziert sich der steuerliche Wert der Übertragung, was die Steuerlast senken kann.


3. Familiengesellschaft: Die Einbringung der Immobilie in eine Familiengesellschaft (z. B. eine GmbH oder GbR) bietet Vorteile bei der Steuerplanung und erleichtert die Aufteilung unter mehreren Erben.

Bewertung der Immobilie: Ein entscheidender Faktor

Die Bewertung der Immobilie ist ein weiterer kritischer Punkt bei der Erbschaftssteuer. Das Finanzamt verwendet in der Regel das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert der Immobilie anhand der künftigen Erträge berechnet wird. Alternativ kann auch das Vergleichswertverfahren angewandt werden, wenn ausreichend Vergleichswerte vorliegen.

Ein Tipp: Eigentümer sollten regelmäßig den Wert ihrer Immobilie von einem unabhängigen Gutachter überprüfen lassen. Ein professionelles Gutachten kann im Erbfall als Grundlage für Verhandlungen mit dem Finanzamt dienen und helfen, den Verkehrswert realistischer darzustellen.

Besonderheiten bei der Vererbung von Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien bringen spezifische Herausforderungen mit sich, die bei der Nachfolgeplanung berücksichtigt werden sollten:

Verschonungsregelung: Unter bestimmten Voraussetzungen können Steuervergünstigungen – in der Regel auf Betriebsvermögen – in Anspruch genommen werden, sofern die Immobilie weiterhin langfristig gewerblich genutzt wird. Dies erfordert jedoch eine genaue Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Ertragssteuerliche Aspekte: Die laufenden Mieteinnahmen aus der Immobilie bleiben auch nach der Vererbung steuerpflichtig. Es ist wichtig, diese Belastungen bei der Nachfolgeplanung einzubeziehen.

Tipps für Gewerbeimmobilienbesitzer

1. Frühzeitig planen: Die rechtzeitige Auseinandersetzung mit der Nachfolgeplanung ist essenziell. Durch frühzeitige Maßnahmen lassen sich viele Steuerfallen vermeiden.


2. Beratung in Anspruch nehmen: Steuerberater und Fachanwälte für Erbrecht können bei der optimalen Gestaltung der Erbschaft helfen und dabei unterstützen, die individuellen Ziele zu erreichen.


3. Regelmäßige Überprüfung: Veränderungen in der Gesetzgebung oder im Immobilienmarkt können Auswirkungen auf die Nachfolgeplanung haben. Eine regelmäßige Überprüfung ist daher ratsam.

Fazit: Gut geplant ist halb gewonnen

Die Vererbung von Gewerbeimmobilien ist ein sensibles Thema, das gut durchdacht sein will. Eigentümer sollten sich bewusst machen, dass steigende Immobilienwerte auch die steuerliche Belastung erhöhen können. Mit einer frühzeitigen und durchdachten Planung sowie der richtigen Beratung lassen sich viele Herausforderungen meistern und das Immobilienvermögen optimal an die nächste Generation übertragen.

Handeln Sie jetzt, um sicherzustellen, dass Ihr Lebenswerk auch in Zukunft Bestand hat – sowohl für Ihre Familie als auch als wertvolle Kapitalanlage.