16. April 2025 | Mit dem Regierungswechsel hofften viele auf investitionsfreundlichere Rahmenbedingungen im Wohnungsbau. Die Koalitionspläne bleiben diese Impulse schuldig – liefern aber immerhin politische Verlässlichkeit in unruhigen Zeiten, meint Rackham F. Schröder, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Berlin.
Trotz wirtschaftlich angespannter Lage und offensichtlichem Wohnraummangel setzt die Regierung weitgehend auf bekannte Instrumente. Die Mietpreisbremse soll nicht nur fortgeführt, sondern regional sogar ausgeweitet werden. Das Aufteilungsverbot bleibt bestehen. Auch im Bereich des Milieuschutzes ist keine umfassende Lockerung in Sicht.
Das bedeutet: Die Handlungsspielräume für Eigentümer bleiben eingeschränkt. Zwar wird im Koalitionsvertrag betont, dass Wohnungsbau gefördert und beschleunigt werden soll. Hierzu zählt unter anderem die Ankündigung eines "Wohnungsbau-Turbos" sowie die Reform des Baugesetzbuchs. Auch wenn konkrete gesetzgeberische Umsetzungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt sind, ist klar: Der regulatorische Rahmen verändert sich nicht gravierend.
Und das geplante Sondervermögen? Es könnte Infrastrukturprojekte voranbringen und damit auch dem Bausektor Rückenwind geben. Vielversprechend klingt es, greifbar ist es aber noch nicht. Noch ist unklar, wie schnell und in welchem Umfang diese Mittel tatsächlich fließen – zumal es bereits Anzeichen dafür gibt, dass sowohl die Produktionskapazitäten als auch die Verfügbarkeit von Materialien möglicherweise nicht ausreichen, um die geplanten Vorhaben umzusetzen.
Trotz der dominierenden Kontinuität enthält der Koalitionsvertrag immerhin einige neue Akzente, die Investoren neue Spielräume eröffnen. Selbstnutzende Eigentümer sollen vom Milieuschutz ausgenommen werden, und es ist geplant, technische Normvorgaben zu prüfen und auf sicherheitsrelevante Aspekte zu reduzieren. Das könnte Bauherren zumindest punktuell entlasten. Ebenfalls begrüßenswert: die steuerliche Absetzbarkeit energetischer Sanierungen bei geerbten Immobilien oder die geplante Bündelung und Vereinfachung der KfW-Förderprogramme für Neubau und Modernisierung. Doch für echte Marktimpulse müssten diese Maßnahmen konkreter, schneller und breiter wirksam werden.
Was bleibt, ist eine gewisse Stabilität – im Positiven wie im Negativen. Für Investoren bedeutet das: Es gibt Planungssicherheit, aber keine neuen Impulse. Der Wohnimmobilienmarkt bleibt damit in vielerlei Hinsicht ein vertrautes Terrain – verlässlich, wenn auch wenig visionär.
Inmitten einer komplexen globalen Gemengelage – geprägt von Zinsschwankungen, geopolitischen Spannungen und Konjunkturfragen – zeigt sich die Immobilie nach wie vor als eines der wenigen überschaubaren Anlagegüter. Ihr Wert ist greifbar, ihr Risiko kalkulierbar, ihr Nutzen langfristig. Dass sich in vielen Regionen die Preise gegenüber dem Preisniveau zu Spitzenzeiten der Marktphase 2021/22 um bis zu 30 Prozent reduziert haben, eröffnet auch neue Einstiegschancen.
Gleichzeitig bleibt immer noch Potenzial bei den Mieten: Laut dem Berliner Mietspiegel 2024 beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete in der Hauptstadt derzeit 7,21 Euro pro Quadratmeter – ein vergleichsweise moderates Niveau. In mittleren bis guten Lagen liegen die ortsüblichen Vergleichsmieten je nach Ausstattung und Baujahr deutlich darüber. Das zeigt: Selbst unter den aktuellen regulatorischen Rahmenbedingungen besteht in vielen Märkten noch Spielraum nach oben. Wer heute investiert, sichert sich Potenzial für morgen.
Auffällig ist: Während institutionelle Investoren derzeit zögerlich agieren, sind es verstärkt vermögende Privatpersonen und Family Offices, die in den Markt investieren. Ihr Fokus liegt auf Substanz, Stabilität und Generationenbeständigkeit. Sie sehen, was viele übersehen: Gerade jetzt – in einer Zeit politischer wie wirtschaftlicher Unsicherheit – ist das Betongold ein wertvoller Bestandteil ausgewogener Portfolios.
Die Koalitionspläne enttäuschen dort, wo viele sich Reformen und Impulse erhofft hatten. Doch in der politischen Stagnation liegt auch eine gewisse Sicherheit: Die Regeln sind bekannt, die Bedingungen kalkulierbar. Wer jetzt klug handelt, erkennt: Die Immobilie bleibt nicht nur ein sicherer Hafen, sondern bietet in vielen Märkten attraktive Einstiegschancen. Oft reicht Stabilität, um Chancen zu nutzen. Oder um es mit einem Augenzwinkern zu sagen: Der Wohnimmobilienmarkt ist derzeit vielleicht nicht aufregend, aber dafür verlässlich langweilig.
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