Stand 11.05.2020 | Die Corona-Krise bleibt auch für Eigentümer und Vermieter von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin nicht ohne Folgen. Was es in der aktuellen Situation rund um das Thema private sowie gewerbliche Vermietung zu beachten gilt, erfuhren unsere Kunden im Webinar am 30. April 2020.
Welche Corona-bedingten Änderungen gibt es im Vertrags- und Mietrecht? Wie ist mit Mietausfall umzugehen? Und was gilt derzeit konkret für Besichtigungen, Übergaben und Eigentümerversammlungen in Berlin? Zu diesen und weiteren Fragen referierten Dr. Tanja Rodiek und Dr. Stefan Osing, Experten für Immobilienrecht bei der Anwaltskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek. Die wichtigsten Inhalte des Webinars haben wir für Sie zusammengefasst.
Besichtigungen können in der Regel stattfinden, wenn Sie die geltenden Hygiene- und Abstandsregeln beachten. Besichtigungstermine sind rechtzeitig vorher beim Mieter anzukündigen:
Verweigerung einer Besichtigung seitens des Mieters
Gehört ein Mieter einer Privatwohnung zur anerkannten Risikogruppe, ist es zulässig, wenn er eine Besichtigung verweigert. Gewerbemieter müssen die Besichtigung in der Regel zulassen. Es empfiehlt sich, vorab abzustimmen, wie die Hygieneregeln im jeweiligen Fall am besten einzuhalten sind.
Virtuelle Besichtigung als Alternative
Kommt ein Mietvertrag ausschließlich über eine virtuelle Besichtigung zustande, hat der Mieter ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Erfolgt kein Widerruf, ist der Mietvertrag gültig. Die Übergabe sollte darum idealerweise erst nach Ablauf der Widerrufsfrist erfolgen.
Normalerweise berechtigt ein Zahlungsverzug über einen Zeitraum von zwei Monaten den Vermieter laut BGB zur außerordentlichen Kündigung. Da viele gewerbliche und private Mieter in finanzielle Nöte geraten sind, durch die Pandemie-bedingte Schließung von Restaurants und Läden, Kurzarbeit und Arbeitsplatzverluste, wurde das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorübergehend ausgesetzt.
Ausnahme nach Covid-19-Gesetz
Die derzeitigen Ausnahmen für säumige Mieter regelt das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“. Will ein privater Mieter die Zahlungen aussetzen, muss er zur Glaubhaftmachung schriftlich, in einer eidesstattlichen, unterschriebenen Erklärung versichern, dass dies der Corona-Pandemie geschuldet ist.
Im Fall von Gewerbemietern lässt sich rechtlich noch nicht abschließend bewerten, ob es sich bei einem Shutdown von wenigen Monaten um eine dauerhafte Störung der Geschäftsgrundlage handelt, die zur Aussetzung der Miete berechtigt. Wenn Mietzahlungen von Gewerbemietern offen sind, sollte eine Vereinbarung angestrebt werden, beispielsweise eine Mietstundung.
Der Kündigungsschutz aus dem COVID-19-Gesetz gilt bis 30. Juni 2022. Erst wenn bis dahin der Mietrückstand nicht ausgeglichen ist, gilt wieder das normale Kündigungsrecht nach BGB.
Unter folgenden Bedingungen darf Mietern aufgrund von Mietschulden nicht gekündigt werden:
Zu beachten: Ältere Mietrückstände schließen das Kündigungsrecht dagegen nicht aus. Der Mieter kann gekündigt werden, wenn er bereits vor dem 1. April 2020 zwei Monatsmieten schuldig war.
Fälligkeit der Miete bleibt bestehen
Wichtig für Eigentümer: Die Mieten bleiben fällig. Durch das Covid-19-Gesetz wird nur das Kündigungsrecht ausgesetzt. Zahlt ein Mieter nicht, sollten Vermieter ihn darum zur Zahlung auffordern und dabei auf die Pflicht zur Verzinsung der ausstehenden Mieten hinweisen. Die Zinsen liegen bei 5 % über dem Basiszinssatz für Wohnraum beziehungsweise bei 9 % über dem Basiszinssatz für Gewerbe.
Wenn der Mieter nicht zahlt, kann der Vermieter die Mietsicherheit in Anspruch nehmen – und anschließend die Wiederauffüllung bis zur Höhe von 3 Kaltmieten verlangen.
Stundung der Miete: Zinsanspruch entfällt
Anstatt die Mietzahlung auszusetzen, streben viele Mieter eine Mietstundung an. Dabei ist zu beachten: Durch eine Stundung entfällt der Zinsanspruch bis zum Datum, das als neuer Zahlungstermin vereinbart wurde.
Die Vereinbarung sollte sich danach richten, wann der Mieter wieder zahlen kann. Gesetzliche Vorgaben für Stundungsfristen bestehen nicht.
Bei Umzügen bestehen Einschränkungen durch die geltenden Hygiene- und Abstandsregeln.
Generell gilt: Ist der Mieter eine Privatwohnung an COVID-19 erkrankt, kann und darf er nicht umziehen. Er muss diesen krankheitsbedingten Verzug jedoch mit einem Attest glaubhaft machen.
Private Umzüge
Hier gelten die Vorgaben für Zusammenkünfte im öffentlichen Raum. Stand 6. Mai 2020 dürfen wieder Angehörige von zwei Haushalten zusammenkommen. Der Abstand von 1,5 Metern gilt weiterhin.
Umzugsunternehmen
Professionelle Dienstleister dürfen Umzüge durchführen, wenn sie alle Pandemie-Vorgaben beachten. Dazu gehört unter anderem der Mindestabstand von 1,5 Metern
Voraussetzungen für eine Räumung
Die Vollstreckung einer Räumung ist während der Corona-Krise weiterhin möglich. Bereits angesetzte und in den Zeitraum der Kontaktsperre fallende Zwangsräumungen werden jedoch ausgesetzt.
Physische Eigentümerversammlungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dürfen aufgrund der Kontaktbeschränkungen nicht stattfinden – aber auch Online-Versammlungen sind rechtlich unzulässig. Derzeit gilt:
Derzeit gilt das Stundungsrecht nach dem COVID-19-Gesetz nur für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden. Allerdings prüft die Bundesregierung, ob weitere Gruppen von Darlehensnehmern künftig einbezogen werden können. Darum sollten Eigentümer während der Corona-Krise bei ausbleibenden Zahlungen Kontakt zu ihrer Bank aufnehmen und bei Bedarf eine Stundung aushandeln.
Wir beraten Sie gern! Zu rechtlichen Fragen stehen Ihnen die Kollegen der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek PartGmbB, Dr. Tanja Rodiek und Dr. Stefan Osing, sehr gern zur Verfügung.
Bei allen Belangen rund um Ihre Immobilie sind wir gern jederzeit für Sie da. Unsere mehr als 50 Immobilienexperten für den Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt stehen Ihnen für weitere Informationen jederzeit persönlich, telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.
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