Der Wohnraumdruck in den Wirtschaftszentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart steigt kontinuierlich. In sechs der sieben A-Städte kann der Wohnungsneubau mit Ausnahme von Hamburg derzeit nicht mit der Bevölkerungszunahme Schritt halten und den Nachfrageüberschuss nach Wohnraum reduzieren.
Die Bevölkerungszahl habe sich im Zeitraum von 2008 bis 2017, allen voran durch Zuzüge, in Frankfurt (+ 12,3 %), München (+ 9,7 %) und Köln (+ 8,5 %) am stärksten entwickelt. Dies äußere sich im abnehmenden Leerstand, der sich in den A-Städten zwischen 0,2 % (München) und 1,5 % (Düsseldorf) momentan auf einem extrem niedrigen Niveau bewege.
Engel & Völkers Commercial hat den rechnerischen Nachfrageüberschuss, der sich auch als Wohnraumdruck bezeichnen lässt, für den Zeitraum 2008 bis 2017 untersucht und dargestellt. In der Analyse wurden der Bevölkerungszuwachs und der Wohnungsneubau unter Einbeziehung der durchschnittlichen Haushaltsgröße ins Verhältnis gesetzt.
Demzufolge ist das Wohnraumdefizit in Berlin am stärksten gestiegen, da dort in dem untersuchten Zeitraum die Bevölkerung um 181.820 Personen zugenommen hat, jedoch nur 61.642 neue Wohnungen errichtet wurden. „Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,71 ergibt sich ein theoretischer Nachfrageüberschuss von mehr als 76.000 Personen“, erläutert Björn Rohde, Research-Analyst bei Engel & Völkers Commercial. In Hamburg hingegen habe sich der Wohnraumdruck von 2008 bis 2017 leicht entspannt. Grund hierfür seien eine rege Bautätigkeit (50.470 neue Wohnungen) und im Verhältnis zu den anderen A-Standorten ein geringerer Bevölkerungszuwachs.
Zwischen den Städten variiert die Neubautätigkeit stark. „Berlin hat vergleichsweise spät auf das Bevölkerungswachstum reagiert. Während von 2008 bis 2013 durchschnittlich 3.670 Wohnungen im Jahr entstanden sind, wurde die Zahl erst im Jahr 2017 auf 12.814 erhöht“, führt Rohde aus. In Stuttgart wurden hingegen in jedem Jahr zwischen 1.193 und 1.981 Wohnungen gebaut, womit ein leichtes, stabiles Wachstum der Bautätigkeit für einen geringeren Nachfrageüberschuss sorgt. In Frankfurt und München wurde zwar viel neuer Wohnraum geschaffen, gleichzeitig sei die Bevölkerung jedoch so stark gewachsen, dass der Nachfrageüberschuss dennoch weiter zunimmt. „Köln verzeichnet nach Berlin im untersuchten Zeitraum den zweithöchsten Nachfrageüberschuss, da trotz eines Bevölkerungswachstums von 8,5 % die Zahl der jährlichen Neubauten von 2008 bis 2017 kaum gestiegen ist und im Jahr 2017 (2.079) sogar deutlich unter dem Durchschnitt der zurückliegenden zehn Jahre (2.813) lag“, betont der Researcher.
Die durchschnittlichen Angebotsmieten lägen in allen untersuchten Top-7-Städten bereits über 10 EUR/m². Spitzenreiter bliebe München mit 17,11 EUR/m². Durch demographische Entwicklungen wie beispielsweise abnehmende Haushaltsgrößen und positive Wanderungssalden in den Ballungsräumen bliebe es eine Herausforderung, dem wachsenden Bevölkerungsdruck mit entsprechenden Neubautätigkeiten zu begegnen. Mittelfristig sei daher nicht mit einem Abflachen des Mietpreisniveaus zu rechnen.
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