Der Leerstand am Markt für Büroflächen in Deutschland steigt. Vor allem, wenn man sich die Zahlen in den sieben größten Büromärkten anschaut: In den A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart erreichte die durchschnittliche Leerstandsquote laut Analysen von Engel & Völkers Research im ersten Quartal 2025 einen Wert von 6,2 Prozent (Vorjahr: 5,3 Prozent). Damit setzt sich ein Trend fort, der seit dem Jahr 2020 zu beobachten ist und eine durchschnittliche jährliche Zunahme des Leerstands um etwa 0,6 Prozentpunkte zur Folge hat.
Generell wird eine Leerstandsquote von rund 5 Prozent als Indikator für einen ausgeglichenen und funktionsfähigen Büromarkt angesehen, der den Bedürfnissen sowohl der Mieter:innen als auch der Vermieter:innen gerecht wird und ein nachhaltiges Wachstum ermöglicht. Dieser Wert eines gesunden Markts ist also überschritten.
Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Denn: Der Markt für Büroimmobilien in Deutschland ist von zwei gegensätzlichen Entwicklungen geprägt. Während der Leerstand in peripheren Lagen sogar über die durchschnittlichen 6,2 Prozent hinaus geht, wird es in den Toplagen der A-Städte eng. Dort bildet sich aufgrund der hohen Nachfrage eine ausgeprägte Flächenknappheit und damit ein Vermietermarkt heraus und die Spitzenmieten verzeichnen ausnahmslos Zuwächse.
In Frankfurt/Main beispielsweise stieg die Spitzenmiete am Büromarkt von 47,50 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2024 auf 50 Euro pro Quadratmeter im Vergleichszeitraum dieses Jahres. In den anderen sechs A-Städten lagen die Spitzenmieten Anfang 2025 ebenfalls um 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter höher als im Vorjahr.
Die Durchschnittsmieten – in Frankfurt aktuell bei 26,50 Euro pro Quadratmeter – verzeichnen dagegen nur eine geringe Dynamik und weisen voraussichtlich auch langfristig eher eine Seitwärtsbewegung als deutliche Steigerungen auf.
Unterm Strich sind die A-Städte also geprägt von steigenden Mieten in den Toplagen und wenig nachgefragten Büroflächen, teilweise sogar strukturellem Leerstand, in der Peripherie.
Was sind die Gründe für die gegensätzlichen Entwicklungen? In Zeiten des Fachkräftemangels gilt eine Lage mit guter Infrastruktur und eng getakteter Anbindung an Bus und Bahn als wichtiges Argument bei der Rekrutierung von Mitarbeiter:innen. Besonders gesucht sind hier hochwertige und nachhaltige City-Büros. Entsprechend sind Flächen in Randlagen deutlich weniger gefragt, auch wenn Vermieter:innen mit Incentives wie mietfreien Zeiten oder Preisnachlässen versuchen, die Attraktivität dieser Objekte zu steigern.
Leerstand in der Peripherie und Vermietermarkt in der City: Das Auseinanderklaffen der verschiedenen Lagen am Büromarkt der A-Städte stellt die Beteiligten vor Herausforderungen, zum Beispiel:
Begegnen Sie der zunehmenden Polarisierung des deutschen Büroimmobilienmarkts mit Wissen und treffen Sie eine wohl abgewogene Entscheidung. Ihre Engel & Völkers Berater:innen vor Ort sind auf Gewerbeimmobilien spezialisiert und stehen Ihnen mit ihrer datenbasierten Expertise gern zur Seite. (8.5.25)