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Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 · Braunschweig

Das aufstrebende Braunschweig ist als zweitgrößte Stadt Niedersachsens nach wie vor ein attraktiver Anlagestandort für Immobilieninvestoren. Im Jahr 2016 wurde das Marktgeschehen jedoch durch ein starkes Angebotsdefizit restringiert. So wurden im vergangenen Jahr lediglich 70 Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt. Das dazugehörige Transaktionsvolumen blieb mit 79,2 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr (79,5 Mio. EUR) nahezu unverändert. Das durchschnittliche Objektvolumen stieg um 17 % auf rund 1,31 Mio. EUR an. Dies ist der höchste Wert der vergangenen zehn Jahre und ein Indiz für den konstant steigenden Nachfrageüberhang bei Anlageimmobilien in Braunschweig.

Die Attraktivität der Stadt als Anlagestandort resultiert aus der überdurchschnittlichen Lebensqualität und den soliden Fundamentaldaten, die eine hohe Wertstabilität garantieren. Ein Großteil der Braunschweiger Bevölkerung bevorzugt es, zur Miete zu wohnen, wie die geringe Wohneigentumsquote von lediglich 27 % belegt. Eine besonders stabile Nachfragegruppe auf dem Wohnungsmarkt stellen Studenten sowie junge und gut ausgebildete Fachkräfte dar, die das positive Image der Löwenstadt als vitale Metropole prägen. So stiegen im immer beliebter werdenden Viewegs Garten-Bebelhof die Angebotsmieten um 12 % auf 8,10 EUR/m². Die höchsten Angebotsmieten werden derzeit mit 8,93 EUR/m² in der Innenstadt und 8,57 EUR/m² im östlichen Ringgebiet abgerufen.

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Die positiven Standortfaktoren sowie die hohe Nachfrage nach Wohnraum bieten lukrative Anlagemöglichkeiten am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Neben den lokalen Bestandshaltern treten vermehrt auch regionale Investoren als Käufer auf, welche ihren Fokus aufgrund des vorherrschenden Angebotsmangels ausweiten und in der gesamten Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg suchen. Besonders begehrt sind kleinere Objekte mit bis zu sechs Wohneinheiten und einem geringen Gewerbeanteil, die einen leichten Sanierungsstau aufweisen und bis zu 1 Mio. EUR kosten. Für überregionale institutionelle Investoren sind hingegen größere Objekte ab 1,5 Mio. EUR Investitionsvolumen in allen Lagen interessant, da diese über ein höheres Risiko-Rendite-Profil verfügen.

Die weiterhin sehr niedrige Zinslage, die hohe Liquidität und der Engpass an Anlagealternativen führen zu einem beschleunigten Anstieg der Faktoren im gesamten Stadtgebiet. In den sehr guten Lagen wird das bis zu 22,5-Fache der Jahresnettokaltmiete erzielt. Deutlich preiswerter sind mit einem maximalen Faktor von 16,0 die mittleren Lagen wie die Nordstadt und Teile des westlichen Ringgebiets. Nichtsdestotrotz sind Investoren nicht bereit, übertriebene Preisvorstellungen zu akzeptieren, und preisen Mietsteigerungspotenziale in ihren Überlegungen bereits ein.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Braunschweig steigt kontinuierlich an, wodurch der Leerstand bei nur 2 % liegt. Die Stadt hat sich dieser Problematik angenommen und investiert verstärkt in Nachverdichtung und den Bau von neuem Wohnraum. Im Jahr 2016 wurden insgesamt 504 (+27 %) Baufertigstellungen gezählt. Zu den bekanntesten aktuellen Wohnbauprojekten gehören das Stadtquartier „Nördliches Ringgebiet“ mit etwa 37.500 m² entstehender Wohnfläche sowie die Konversion des Klinikstandortes an der Gliesmaroder Straße, wo 130 Wohnungen realisiert werden. Mit einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist kurzfristig allerdings nicht zu rechnen. Wohn- und Geschäftshäuser werden deshalb eine sehr lukrative Anlagekategorie mit stabilen Erträgen bleiben. Beim Angebot herrscht jedoch weiterhin Knappheit. Für 2017 geht Engel & Völkers Commercial von 70 bis 80 verkauften Objekten bei einem Umsatzvolumen von 66 bis 81 Mio. EUR aus.



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