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Marktbericht WGH Bremen 2017/2018

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Der kontinuierliche Einwohnerzuzug, die wachsenden Haushaltszahlen sowie die stabilhohe Nachfrage nach Wohnraum machen Bremen zu einem gefragten Anlagestandort. Das Transaktionsgeschehen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser verdeutlicht jedoch die Angebotsknappheit, die sich aufgrund des bestehenden Niedrigzinsumfeldes und fehlender Anlagealternativen ergibt: Im Jahr 2016 wurden mit 248 Vertragsabschlüssen rund 19 % weniger Verkäufe registriert als noch im Vorjahr. Das dazugehörige Geldvolumen lag zwar mit 159 Mio. EUR deutlich unter dem Wert von 2015 (206 Mio. EUR), ist aber auf den Rückgang des Flächenvolumens zurückzuführen (-26 %).

Anlegerschätzen Bremen

Der B-Standort mit seinen über 565.000 Einwohnern stellt insbesondere für lokale und regionale Investoren eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Im Vergleich zu den größten deutschen Städten ist das Preisniveau hier deutlich moderater und es lassen sich Nettoanfangsrenditen von durchschnittlich 5,8 % (gute Lage) bzw.7,1 % (mittlere Lage) erzielen. Auch institutionelle Anleger wie Versicherungenund Pensionskassen werden in der Hansestadt aktiver. Die hohe Kapitalverfügbarkeit und der Anlagedruck zwingen sie, ihren Investitionsfokus auszuweiten und auch bei kleineren Objektvolumina einen Ankauf in Betracht zu ziehen. Erfahrene Bestandshalter und private Erbengemeinschaften nutzen derzeit hingegen vermehrt die aktuell günstigen Marktkonditionen, um bei einer Veräußerung Gewinne zu realisieren.


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Erweiterter Nachfragefokus

Die Bremer Stadtentwicklung wird seit Anfang der 2000er primär durch die Überseestadt geprägt, die im Westen der Hansestadt entsteht. Das prominente Hafenrevitalisierungsprojekt ist mit rund 300 ha Fläche eine der größtenstädtebaulichen Entwicklungen in Deutschland und strahlt auf die anliegenden Stadtteile aus. Hier kann besonders Walle hervorgehoben werden, welches sich durch seine zentrumsnahe Lage, die gute Infrastruktur und punktuelle Aufwertungsmaßnahmen zu einem urbanen Quartier mit interessanten Perspektiven gewandelt hat. Aber auch Stadtteile wie Hastedt oder das vordere Gröpelingen rücken zunehmend in den Nachfragefokus der Investoren. Gesucht werden vermehrt kleinere Objekte mit Sanierungsstau in funktionierender Mikrolage, wo sich durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen und ein effizientes Vermietungsmanagement vielfältige Wertsteigerungspotenziale realisieren lassen.

Innenstadtnahes Wohnen gefragt

In den innerstädtischen Wohnlagen ist kaum noch Bauland verfügbar, wodurch das Angebot hier weiterhin sehr limitiert ist und sich die Angebotsmieten in Bestandsimmobilien mit durchschnittlich 9,06 EUR/m² in Mitte und der Vorstadt oder 8,89 EUR/m² in Schwachhausen auf einem hohen Niveau bewegen. Insbesondere gut situierte Berufstätige und junge Familien stellen hier relevante Nachfragegruppen dar. Viele Studenten weichen mittlerweile auf günstigere Stadtteile wie die Neustadt (8,85 EUR/m²) oder auch Walle (8,63 EUR/m²) aus.Mit 9,5 % wurde hier auch der größte Anstieg gegenüber dem Vorjahr registriert.

Stabile Entwicklung erwartet

Die aktuellen politischen und finanzwirtschaftlichen Unsicherheiten machen langfristige Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser zu einer soliden Anlage. Bremen verfügt dabei mit seinen guten wirtschaftlichen und demographischen Fundamentaldaten über ein vergleichsweise günstiges Preisniveau. So liegen die Rohertragsfaktoren in der mittleren Lage zwischen dem 12,5- und 15,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Trotz des begrenzten Angebotes erwartet Engel & Völkers Commercial daher ein leicht steigendes Transaktionsgeschehen mit einem prognostizierten Geldvolumen zwischen 155 und 180 Mio. EUR.

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